나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514908 [1] 인천광역시 서구 검암동 648-1 골든캐슬3차 2동 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2026.01.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 '인천간재울초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 등이 소재하는 증 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 검바위역(인천2호선)이 소재하는 등 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지1/5층 건물 내 제4층 제402호로서, (사용승인일 : 2018.11.29) 외벽 : 치장벽돌 및 석재붙임 마감 등 내벽 : 벽지 및 내부 인테리어 마감(표준마감기준) 등 창호 : 하이샷시창호 마감 등임.

이용상태

본건은 공부상 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택)임.

설비내역

본건은 위생 및 급·배수설비, 소화설비, 승강기설비, 난방설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 12미터, 서측으로 노폭 약 18미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

검암동 648-1 :제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1지구), 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-12-03)(서인천고등학교[문의: 서부교육지원청 평생교육건강과(032-560-6662)])<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(자세한 사항은 인천서부교육지원청에 문의 032-560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역(과밀억제권역)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타사항 : 주택임차권, 2024년 5월 22일, 인천지방법원의 임차권등기명령(2024카임11712), 임차보증금 (1)금265,000,000원, (2)금278,250,000원, 점유개시일자 : 2020년4월3일, 확정일자 : (1)2020-02-24, (2)2022-02-07, 임차권자 : 김진의

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경514908 (1)

소재지: 인천광역시 서구 검암동 648-1 골든캐슬3차 2동 4층402호

용도: 도시형생활주택

감정가: 252,000,000원

토지면적: 39.37㎡ (약 11.91평)

건물면적: 72.80㎡ (약 22.02평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사(HUG)

2. 입지조건

2.1. 교통상황

* 본건까지 차량의 진출입이 가능합니다.

* 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 인천2호선 검바위역이 인근에 위치하여 교통상황은 보통 수준입니다.

2.2. 주변환경

* 인천광역시 서구 검암동 소재 '인천간재울초등학교' 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 등이 소재하는 주거 및 상업 혼재 지역으로 주위환경은 보통입니다.

3. 권리분석

* 채권자: 주택도시보증공사(HUG)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다.

* HUG 인수조건 변경 사항이 있습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(김진의)

* 보증금: 265,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020-04-03

* 확정일자: 2020-02-24

* 배당신고일자: 2024-05-23

* 대항력: 없음

* 임차인: 주택도시보증공사(김진의) (1차 보증금 증액분 13,250,000원)

* 보증금: 278,250,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020-04-03

* 확정일자: 2022-02-07

* 배당신고일자: 2024-05-23

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (상기 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않습니다.)

* 집합건물 등기부요약:

* 말소기준권리: 갑7. 주택도시보증공사 가압류 (2023-09-18, 1,279,000,000원)

* 본건 경매를 통해 주택임차권(을1) 등 대부분의 권리가 말소될 예정입니다.

* 인천지방법원의 강제경매개시결정(2025타경514908)으로 본 건이 경매 진행 중입니다.

* 등기부채권 총액: 1,544,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 1번 주택임차권등기 (다만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.)

4. 상권분석

* 본건은 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 인근에 다수의 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

* 도시형생활주택으로서 단지 내 또는 인근 상가를 통해 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

* 인천간재울초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 인천2호선 검바위역 및 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변에 아파트 단지 및 다세대주택 등이 있어 주거 편의성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역으로, 관련 법규 확인 및 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경 사항이 있어, 계약 체결 전 HUG 측과 명확한 인수 조건을 확인해야 합니다.

* 토지이용계획상 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 해당하여 건축 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 임대관계가 미상으로 명시되어 있으나, HUG와 관련된 임차인이 등기되어 있고 보증금이 명시되어 있어 직접적인 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 점유 및 명도 관련 사항은 별도 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 서구 검암동에 위치한 도시형생활주택으로, 초등학교와 역이 인접하여 입지 조건이 우수합니다. 2018년 사용승인을 받은 비교적 신축 건물입니다. 권리 관계는 주택도시보증공사(HUG)가 채권자로 경매를 신청하였으며, HUG 관련 임차인이 있으나 대항력이 없고 인수 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. 토지거래허가구역 및 HUG 인수조건 변경 등 특이사항이 존재하나, 명확한 권리 분석과 HUG와의 협의를 통해 문제없이 진행 가능할 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 인천2호선 검바위역 역세권에 위치하여 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 2018년 준공된 신축급 도시형생활주택으로 상품성이 좋습니다.

* HUG 관련 권리 관계가 명확히 정리되어 있어 명도 등 후속 절차가 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 252,000,000원입니다. 최근 실거래가 정보에 따르면, 2026년 1월 5일 거래된 유사 면적(72.87㎡)의 다세대주택이 183,000,000원에 거래되었습니다. 이를 바탕으로 현재 시세 및 부동산 시장 상황을 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 205,000,000원에서 220,000,000원 범위로 예상됩니다. 보수적인 접근을 고려하여 예상 입찰가는 205,000,000원으로 제시합니다.

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