나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1868 [1] 인천광역시 연수구 송도동 192-8 베르디움더퍼스트 104동 4층401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호원 · 평가일 2025.12.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 "첨단초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 학교, 근린생활시설 등으로 형성되어 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스승강장이 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 33층중 4층 401호로서 외벽 : 돌붙임 및 시멘트몰탈위 페인트 등 마감 내벽 : 벽지 및 타일마감 등 창호 : 샷시 유리 마감 등.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생설비, 난방설비, 옥내소화전설비, 자동화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 아파트건물부지로 인접도로와 등고, 평탄함.

인접 도로상태등

본건 아파트단지내 도로를 이용하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로2류(폭 30M - 35M)(접합). 대로3류(폭 25M - 30M)(보조간선)(접함), 중로1류(폭 20M - 25M)(국지도로) 대로3류(폭 25M - 30M)(접함), 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래 계약에 관한 허가구역임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천광역시 연수구 송도동 192-8번지에 소재한 베르디움 더 퍼스트 아파트 104동 4층 401호입니다.

사건번호는 인천지방법원 2025타경1868 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

본 물건의 용도는 아파트이며, 건물은 2017년에 사용승인되었습니다.

감정평가액은 608,000,000원입니다.

토지 면적은 43.52㎡ (약 13.16평)이며, 건물 면적은 63.90㎡ (약 19.33평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

채권자는 광장신용협동조합으로 확인됩니다.

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 연수구 송도동에 위치하며, 주위는 공동주택, 학교, 근린생활시설 등이 형성되어 있어 주거 환경은 양호한 편입니다.

"첨단초등학교" 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 있어 대중교통 이용도 편리합니다.

본건은 인천광역시 송도동 192-8번지, 송도문화로84번길 84에 위치하고 있습니다.

토지이용계획상 자연녹지지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역에 해당하며, 도로조건으로는 대로2류(폭 30-35M), 대로3류(폭 25-30M), 중로1류(폭 20-25M) 등 다양한 폭의 도로와 접하고 있습니다.

경제자유구역, 상대/절대보호구역, 성장관리권역으로 지정되어 있으며, 토지거래 계약에 관한 허가구역입니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2021년 10월 21일 접수된 광장신용협동조합의 근저당권 (을7, 466,800,000원)입니다.

이보다 앞선 2019년 6월 3일 전입하여 대항력을 갖춘 선순위 주택임차인 최 씨가 존재합니다.

최 씨는 2019년 5월 22일 확정일자를 받았으며, 보증금 220,000,000원입니다. 이후 2021년 4월 30일 보증금 11,000,000원을 증액하여 총 보증금은 231,000,000원이며, 2021년 4월 30일자로 확정일자를 다시 받았습니다.

주택임차권 (을9, 2023.07.21 등기)은 말소기준권리보다 선순위이므로, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

제공된 정보 상 임대관계는 미상이며, 인수되는 보증금은 총 231,000,000원입니다.

이 외 등기부 상 을구 7번 근저당권, 을구 9번 주택임차권 외에는 모두 매각으로 소멸될 권리입니다.

1.3. 상권분석

본건은 송도 신도시 내에 위치한 공동주택 지역으로, 주변에 학교 및 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 주거 기능에 집중된 상권을 형성하고 있습니다.

새로운 신도시 개발로 인해 지속적인 인프라 확충이 기대되는 지역입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교육시설: 첨단초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다.

* 편의시설: 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 차량 접근성이 좋으며, 인근 버스 정류장을 통해 시내외 이동이 편리합니다.

* 주거환경: 총 33층 중 4층에 위치하며, 철근콘크리트 구조의 아파트로 2017년에 건축되었습니다.

* 설비: 위생, 난방, 옥내 소화전, 자동화재 탐지, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주차: 아파트 단지 내에 주차가 가능하며, 총 2434대의 주차가 가능합니다 (세대당 약 1.33대). (세대수: 1834세대, 최고층: 33층, 동수: 15동)

1.5. 잠재적 리스크

* 선순위 임차인 보증금 인수: 대항력 있는 임차인 최 씨의 보증금 231,000,000원 중 배당으로 충당되지 못하는 금액은 매수인이 인수해야 할 위험이 있습니다. 임대관계가 미상이라는 점도 유의해야 합니다.

* 토지거래 허가구역: 본 물건 소재지는 토지거래 계약에 관한 허가구역으로, 해당 법규를 준수해야 합니다. (일반적으로 개인의 주거용 목적 취득 시에는 큰 문제가 없으나, 확인 필요)

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 본 물건과 인접한 곳에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 송도 신도시는 계획적인 개발이 이루어진 지역으로, 주거 및 상업, 교육, 녹지 공간 위주로 구성되어 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 송도동에 위치한 신축급 아파트로, 입지 및 생활 여건이 양호한 편입니다.

하지만, 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하여 보증금 인수 부담이 있다는 점이 가장 큰 리스크 요인입니다.

경매 절차에서 임차인의 배당금이 전액 지급되는지 여부를 면밀히 확인하고, 잔액 인수 시 총 매수 부담액을 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 송도 국제도시의 지속적인 개발 및 가치 상승 잠재력.

* 비교적 최근에 건축된 아파트로 주거 쾌적성 및 유지보수 용이.

* 경매를 통한 시세 차익 기대 가능.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 608,000,000원입니다.

최근 실거래가를 분석해 보면, 2026년 7월에 본건과 유사한 면적(63.9487㎡)의 25층 물건이 640,000,000원, 5층 물건이 648,000,000원에 거래되었습니다. 다른 면적(74.9413㎡)의 9층 물건은 687,000,000원에 거래되었습니다.

따라서 본건과 유사한 63.90㎡ 면적의 시장 가치는 대략 640,000,000원 ~ 650,000,000원 수준으로 추정됩니다.

선순위 임차인의 보증금 231,000,000원은 인수되는 금액이므로, 실제 매수인이 부담해야 할 총 금액 산정 시 고려해야 합니다. 다만, "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시된 점과 "배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"이라는 문구를 종합적으로 볼 때, 낙찰 후 배당 결과에 따라 임차인의 보증금 전액 변제 여부가 결정될 가능성이 높습니다.

인수 보증금을 입찰가 산정에서 제외하라는 지침에 따라, 순수한 물건의 시장 가치 및 감정가를 고려하여 입찰가를 산정합니다.

입찰 예정가는 감정가와 최근 실거래가, 그리고 임차인 보증금 인수 가능성을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

예상 입찰가 범위: 630,000,000원 ~ 660,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.