나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514934 [1] 인천광역시 서구 경서동 764-10 경서힐타운 5동 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이화감정 · 평가일 2026.01.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 경서동 소재 '경서초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 농경지 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(기와)지붕 4층 건물 내 제4층 제403호로서, 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 창호 : 샤시창호 마감 등.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설, 전기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접 도로대비 등고평탄한 장방형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 10미터 내외, 북서측으로 노폭 약 7미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(예빛유치원(서부교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경514934 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 서구 경서동 764-10 경서힐타운 5동 4층403호

용도: 다세대주택

감정가: 99,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 23.63㎡ (약 7.15평)

토지지분: 23.63㎡ (약 7.15평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 38.01㎡ (약 11.50평)

건물지분: 38.01㎡ (약 11.50평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건물 상세 정보

건축년도: 2010년 (건축물표제부 기준)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(기와)지붕 4층 건물 내 제4층 제403호

외벽: 석재 붙임 마감 등

창호: 샤시창호 마감 등

주요 용도: 공동주택 (다세대주택)

총 동 수: 5개 동

건축물대장상 총 면적: 596.76㎡ (약 180.54평)

토지 대장상 대지 면적: 337.5㎡ (약 102.10평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 경서동 소재 '경서초등학교' 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건 북동측으로는 노폭 약 10미터 내외, 북서측으로는 노폭 약 7미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역에 속해 있습니다. 또한 소로1류(폭 10m~12m), 소로2류(폭 8m~10m)의 도로에 접하고 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(예빛유치원), 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2025년 9월 23일 접수된 연수세무서장의 압류(갑4)입니다.

3.2. 인수되는 권리

합계 0원의 인수 보증금이 있으나, 이는 채무 승계와는 무관합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로 을구 3번 주택임차권등기가 명시되어 있으나, 서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황 및 특이사항

* 임차인: 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사)

보증금: 86,000,000원, 차임: 50,000원, 전입일자: 2022-06-27, 확정일자: 2022-05-20, 배당신고일자: 2024-12-31, 대항력: 없음.

(등기부등본상 말소 예정이며, 물건명세서상 말소 동의 확약서 제출로 소멸될 것으로 판단됩니다.)

* 임차인: 정

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2025-07-09, 대항력: 있음.

(금액이 미상이며 대항력이 있는 임차인이므로 주의가 필요합니다.)

* 임차인: 추

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2025-07-09, 대항력: 있음.

(금액이 미상이며 대항력이 있는 임차인이므로 주의가 필요합니다.)

* 임차인: 황

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2025-07-29, 대항력: 있음.

(금액이 미상이며 대항력이 있는 임차인이므로 주의가 필요합니다.)

3.4. 권리분석 종합

본 건은 말소기준권리보다 앞선 순위의 임차권은 없으나, 3명의 임차인(정 , 추 , 황 )이 대항력이 있으면서 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있습니다. 이는 낙찰자에게 잠재적인 거주 권리 또는 추가적인 법적 분쟁의 소지를 안겨줄 수 있는 특이사항으로, 입찰 전 철저한 확인이 필요합니다. SGI 인수조건 변경 및 선순위임차권 관련 사항은 말소 동의 확약서 제출로 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

최근 실거래가 자료를 분석한 결과, 유사한 다세대주택의 거래가는 평당 약 500만원에서 620만원 수준입니다.

* 인천광역시 서구 경서동 752-4번지 소재 다세대주택 (2010년식, 56.24㎡, 3층) : 2026년 1월 거래가 8,500만원 (평당 약 500만원)

* 인천광역시 서구 경서동 738-12번지 소재 다세대주택 (2012년식, 47.76㎡, 3층) : 2026년 1월 거래가 9,000만원 (평당 약 623만원)

* 인천광역시 서구 경서동 730-3번지 소재 다세대주택 (2010년식, 44.88㎡, 2층) : 2026년 1월 거래가 7,600만원 (평당 약 560만원)

4.2. 본건 시세 분석

본 건은 전용면적 38.01㎡(약 11.50평)으로, 최근 거래된 유사 물건들보다 면적이 작은 편입니다. 면적 및 층수, 내부 상태 등에 따라 시세 차이가 발생할 수 있습니다. 최근 거래된 물건들의 가격 분포를 고려할 때, 본 건의 감정가 9,900만원은 시장 가격 대비 다소 높은 수준으로 평가될 수 있습니다. 다만, 권리분석 상의 특이사항(대항력 있는 임차인)은 시세 반영 시 중요한 고려 요소가 됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

단지 남동측 인근에 경서초등학교가 위치하고 있으며, 예빛유치원 등 교육시설 이용이 가능합니다.

5.2. 편의시설

주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 기타

주변에 농경지가 혼재되어 있어 일부 지역은 개발 잠재력 또는 농촌 생활 환경의 특성을 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 리스크: 정 , 추 , 황 임차인은 대항력이 있으며 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있습니다. 이들 임차인의 법적 지위 및 권리행사에 따라 명도 관련 분쟁 및 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 임대관계 미상: 상기 임차인 외 추가적인 임차 관계가 존재할 수 있으며, 이에 대한 확인이 필요합니다.

* 향후 토지 이용계획: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 또는 용도 제한으로 인한 영향이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 인천 서구 경서동의 다세대주택으로, 경서초등학교 인근에 위치하여 교육 및 생활 편의성은 보통 수준입니다. 2010년에 건축된 건물로 비교적 신축에 속합니다. 그러나 권리분석 상 대항력 있는 임차인 3인이 보증금 및 차임 없이 거주 중인 점은 명도 과정에서 상당한 부담으로 작용할 수 있는 중대한 리스크 요인입니다. SGI 임차권은 말소 동의로 소멸 예정이나, 기타 임차인의 거주 권리 문제는 입찰 전 반드시 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 인천 서구 경서동이라는 지역적 이점

* 인근 초등학교 및 근린생활시설 등 기본적인 생활 인프라

* 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 기대 가능성 (지구단위계획구역)

* 상대적으로 작은 면적으로 인한 초기 투자 부담 완화 가능성 (면적 대비 시세 반영 시)

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 99,000,000원입니다. 최근 주변 유사 물건 거래가는 76,000,000원에서 90,000,000원 사이로 형성되어 있습니다.

다만, 본 건은 대항력 있는 임차인이 3인이나 있으며, 이들의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 명도 과정에서 상당한 난항이 예상됩니다. 이러한 강력한 리스크 요인을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 인수 보증금이 없음을 고려하더라도, 임차인 문제로 인한 불확실성을 반영하여 감정가 대비 할인된 금액으로 입찰하는 것이 바람직합니다.

현 시세와 위험 요소를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 70,000,000원에서 78,000,000원 사이로 제안합니다. 최종 입찰가는 임차인과의 협상 가능성, 명도 예상 비용 등을 종합적으로 판단하여 결정하시길 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.