나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514743 [1] 인천광역시 서구 청라동 96-7 청라레이크봄 6층634호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성실 · 평가일 2026.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 '청라3동 행정복지센터' 동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔 및 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 11층 건내 6층 634호로서, 외벽 : 치장석재 붙임 마감 등. 창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급.배수설비, 난방설비, 승강기 설비, 소방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대비 등고평탄한 장방형의 토지로서 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 14m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역(2012-12-24), 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(2015-11-09)(접합) 가축 사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경 제자유구역(2022-01-03)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역<수도권 정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한 함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

인천지방법원 2025타경514743 (1)

1.2. 소재지

인천광역시 서구 청라동 96-7 청라레이크봄 6층 634호

1.3. 용도

오피스텔

1.4. 감정가

139,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 6.06㎡ (약 1.83평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 25.15㎡ (약 7.60평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.6. 경매구분

부동산강제경매

1.7. 채권자

윤OO

1.8. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 '청라3동 행정복지센터' 동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건은 북서측으로 노폭 약 14m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 중심상업지역

* 지구단위계획구역

* 중로2류 (폭 15m~20m) 접합

* 가축 사육제한구역

* 경제자유구역

* 성장관리권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등의 주택용도 취득에 한함, 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2024년 4월 1일 접수된 성남세무서장의 압류(갑9)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 윤

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2021년 7월 29일

* 배당신고일자: 2023년 8월 30일

* 대항력: 있음

3.3. 인수되는 권리

등기부등본상 을구 1번 주택임차권(권리자: 윤수록, 권리금액: 120,000,000원, 전입일자: 2021-07-29, 확정일자: 2021-07-29)은 말소되지 않고 매수인이 인수해야 하는 권리입니다. 물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.

3.4. 주의사항

임차인 윤 은 대항력이 있으며, 보증금 120,000,000원 중 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 이로 인해 실질적인 매수인의 인수 보증금 부담이 발생할 수 있으므로, 배당 순위 및 예상 배당액을 철저히 확인하여 인수될 보증금액을 파악하는 것이 중요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건이 위치한 지역은 오피스텔 및 공동주택, 근린생활시설이 복합적으로 분포하는 지역으로, 주거 및 상업 기능을 동시에 갖춘 복합 상권입니다.

4.2. 최근 매매/임대 동향

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 건물(청라 레이크 봄, 96-7번지) 내 전용면적 25.153㎡ 오피스텔의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2025년 4월 2일: 110,000,000원 (10층)

* 2025년 3월 18일: 94,000,000원 (11층)

* 2024년 9월 19일: 100,000,000원 (11층)

평균 매매가는 약 98,000,000원 ~ 101,000,000원 수준으로 나타납니다. 이는 본건의 감정가 139,000,000원보다 낮은 수준이므로, 감정가와 시세 간의 차이를 고려해야 합니다. 제공된 전월세 정보는 매매 정보와 동일하여 추가적인 분석이 어렵습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인천광역시 서구 청라동에 위치하여 '청라3동 행정복지센터'를 비롯한 각종 행정 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 주변에 분포하는 근린생활시설 및 공동주택 단지로 인해 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

5.2. 건축물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트 구조, 철근콘크리트 지붕의 11층 건물 내 6층 634호입니다. 외벽은 치장석재, 창호는 샷시로 마감되었습니다. 건물 내에는 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기 설비, 소방설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본건은 외국인 등의 주택용도 취득에 한하여 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.). 외국인 투자자에게는 취득 시 제한이 따를 수 있습니다.

6.2. 선순위 임차권 및 대항력 있는 임차인

을구 1번 임차권은 말소기준권리보다 앞서는 선순위 권리이며, 임차인은 대항력 및 확정일자를 보유하고 있습니다. 보증금 120,000,000원 중 배당받지 못하는 금액은 매수인이 인수해야 하므로, 이는 잠재적인 추가 부담으로 작용할 수 있습니다.

6.3. 감정가 대비 시세 격차

감정가(139,000,000원)가 최근 실거래가(94,000,000원~110,000,000원)보다 상당히 높게 책정되어 있습니다. 이는 감정 시점의 시장 상황, 물건의 특성, 또는 임차권 인수 부담 등을 반영하지 않았을 가능성이 있어, 입찰 시 보수적인 접근이 필요합니다.

6.4. 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 인근에 직접적인 영향을 미치는 혐오시설(예: 대규모 산업단지, 쓰레기 처리 시설 등)은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건 인천광역시 서구 청라동 소재 오피스텔은 도심 접근성이 양호하고 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리한 입지를 갖추고 있습니다. 그러나 선순위 대항력 있는 임차인의 존재와 그로 인한 보증금 인수 가능성, 그리고 감정가가 최근 시세 대비 높다는 점은 투자 시 반드시 고려해야 할 주요 리스크 요인입니다. 이러한 점들을 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 장점

* 인천 서구 청라동 중심 상업지역 내 위치

* 교통 및 생활 편의시설 접근 용이

* 철근콘크리트 구조의 신축급 오피스텔

* 최근 3년간 동일 건물 내 실거래가 존재

8.2. 단점

* 선순위 대항력 있는 임차인으로 인한 보증금 인수 위험

* 감정가가 최근 실거래가 대비 높게 형성됨

* 토지거래허가구역 (외국인 취득 제한)

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 기반

제공된 최근 매매 사례를 기준으로 볼 때, 본건과 유사한 물건의 시세는 94,000,000원에서 110,000,000원 사이로 형성되어 있습니다. 감정가는 139,000,000원이지만, 이는 시세 및 인수되는 임차권 부담을 충분히 반영하지 못한 것으로 보입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

선순위 임차인의 보증금 120,000,000원 중 배당받지 못하는 금액은 매수인이 인수해야 하는 주요 부담입니다. 만약 임차인이 배당에서 전혀 변제받지 못한다고 가정할 경우, 실질적인 총 매입 비용은 입찰가 + 120,000,000원 + α(기타 인수 권리)가 될 수 있습니다.

따라서, 투자 수익을 확보하기 위해서는 총 매입 비용이 시장 시세보다 낮아야 합니다. 최근 최고가 거래액 110,000,000원을 고려하되, 임차보증금 인수 위험을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

이에 따라, 본건의 예상 입찰가 는 90,000,000원 ~ 100,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 이 범위는 최근 거래 시세와 인수되는 임차보증금의 잠재적 부담을 고려한 보수적인 금액입니다. 최종 입찰가는 물건에 대한 현장 조사, 임차인과의 상담 결과, 그리고 법원 배당 내역에 대한 추가적인 면밀한 분석을 통해 조정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.