나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514907 [1] 인천광역시 서구 연희동 684-15 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인천 · 평가일 2026.01.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 연희동 소재 '아시아드경기장역' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건(사용승인일 : 1994.06.15.)내 3층 302호로서 - 외벽 : 치장타일붙임, 석재붙임, 몰탈위페인팅마감 등임. - 내벽 : 벽지마감, 타일붙임 등으로 추정됨. - 창호 : 알루미늄새시창호 및 하이새시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 평지인 토지로서 다세대주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 3미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(연희1·2지구), 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한 허가구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

인천지방법원 2025타경514907 (1)

소재지

인천광역시 서구 연희동 684-15 3층302호 (연희빌라)

주소 (도로명)

인천광역시 서구 승학로 310-1 (연희동) 3층302호

용도

다세대주택

감정가

73,000,000원

면적

토지면적: 17.50㎡ (약 5.30평)

토지지분: 17.498014406514248㎡ (약 5.30평)

건물면적: 32.10㎡ (약 9.71평)

건물지분: 32.1㎡ (약 9.71평)

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매 구분

부동산강제경매

채권자

주OOOOOOO

건축물 정보

사용승인일: 1994.06.15.

층수: 지하 1층, 지상 4층 (본건 3층)

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕

특이사항

HUG 인수조건 변경

1.1. 입지조건

주위 환경

본건은 인천광역시 서구 연희동 소재 '아시아드경기장역' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

교통 상황

단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

인접 도로 상태

본건 북서측으로 노폭 약 3미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(연희1·2지구), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역임.

주변 시설

인천 서구청, 인천서부경찰서, 인천서부소방서 등 주요 공공기관이 위치한 행정 중심지에 속함. 가톨릭관동대학교 국제성모병원이 인근에 있음. 연희노인문화센터가 가까이 위치함. 갈마공원, 길쌈공원, 서곶공원 등 근린공원들이 소재하여 쾌적한 환경을 제공함.

1.2. 권리분석

말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2021년 03월 12일자 남인천세무서장의 압류 (갑4)임.

인수되는 권리

일반적으로 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없으며, 인수 보증금은 0원으로 분석됨.

임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (본건 관련 서류상 '민한올'로 기재)

* 보증금: 63,600,000원

* 차임: 0원

* 전입일자 (사업일자): 2021-01-15

* 확정일자: 2020-12-08

* 배당신고일자: 2024-11-20

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경 및 말소동의 확약서 제출 등으로 인해 인수되는 보증금은 없음.

등기부 요약

* 소유권 이전: 최은주 (2016.03.25), 박연숙 (2021.01.22)

* 임차권: 민한올 (주택도시보증공사) - 2024.11.20 말소

* 압류: 남인천세무서장 (2021.03.12, 말소), 안산세무서장 (2022.06.03, 말소), 동안산세무서장 (2023.11.27, 말소)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025.12.24 개시 결정)

권리분석 종합

소유권은 여러 차례 이전되었으며, 다수의 세무서 압류 기록이 말소 처리되었습니다. 주택임차권(주택도시보증공사) 역시 말소 예정이며, 본 건은 주택도시보증공사의 강제경매로 진행됩니다. HUG 인수조건 변경 사항이 있어 권리관계가 비교적 명확한 편입니다.

1.3. 상권분석

주변 지역 특성

본건이 소재한 연희동은 다세대주택 밀집 지역으로, 주거 기능이 중심을 이루고 있습니다. 인근에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의는 가능하나, 대규모 상업시설이나 비즈니스 중심지는 아닙니다.

1.4. 생활정보

편의시설

인근에 버스정류장이 있고, 차량 접근이 용이하여 생활이 편리합니다. 연희노인문화센터 등 지역 주민을 위한 시설이 위치합니다.

교육시설

인천서곶초등학교, 인천청라초등학교, 인천심곡초등학교, 서곶중학교, 대인고등학교, 인천디자인고등학교 등이 주변에 분포합니다.

의료시설

가톨릭관동대학교 국제성모병원이 인근에 위치하여 의료 접근성이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

건물 노후도

1994년 준공되어 약 32년 정도 된 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 관련 비용 발생 가능성이 있습니다.

혐오시설 근접성

인천 서구 지역에는 수도권매립지, 쓰레기 소각장, 열분해시설 등 폐기물 처리 관련 시설이 다수 존재하거나 추진 중인 곳이 있습니다. 본건의 정확한 위치(연희동 684-15)에서 해당 시설들까지의 직접적인 거리나 영향은 구체적으로 확인되지 않으나, 해당 지역의 개발 및 환경 관련 이슈를 인지할 필요가 있습니다.

HUG 인수조건 변경

HUG(주택도시보증공사) 관련 조건 변경은 권리관계 명확화에 도움이 되나, 해당 기관의 정책이나 절차에 따른 변동 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 서구 연희동에 위치한 다세대주택으로, 주변 교통 및 생활 편의시설이 양호한 편입니다. 1994년에 건축되어 건물이 다소 노후되었으나, HUG 관련 조건 변경으로 권리관계가 비교적 명확하게 정리될 것으로 예상됩니다. 인수되는 임차보증금이 없어 투자금 회수에 유리한 측면이 있습니다. 다만, 서구 지역의 환경 및 폐기물 처리 시설 관련 이슈는 장기적인 관점에서 참고할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

명확한 권리관계

HUG 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 없음으로 인해 낙찰자는 권리 부담 없이 소유권을 확보할 수 있습니다.

인수 보증금 0원으로 추가 비용 발생 위험이 낮습니다.

양호한 입지 조건

'아시아드경기장역' 인근으로 대중교통 이용이 편리하며, 관공서, 병원, 공원 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.

잠재적 가치 상승

향후 지역 개발 및 지하철 노선 연장 등 교통망 확충 시 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

현재 시세 분석

제공된 최근 매매 사례를 분석한 결과, 인근 다세대주택의 시세는 3.3㎡당 약 110만원에서 260만원 수준으로 나타났습니다. 본 건의 건물 면적(32.10㎡) 대비 감정가는 약 227만원/㎡로, 시장 가격 범위 내에 있습니다.

* 삼백타운(733-5번지, 2001년식, 57.54㎡) 15,000만원 (약 260.7만원/㎡)

* 연희점보주택(688번지, 1995년식, 52.39㎡) 13,100만원 (약 250.0만원/㎡)

* 세종맨션(745-10번지, 2002년식, 59.38㎡) 6,600만원 (약 111.1만원/㎡) - 저층 또는 특수 물건으로 추정

감정가 대비 고려사항

본건의 감정가는 73,000,000원이며, 이는 32.10㎡ 면적에 대해 합리적인 수준으로 판단됩니다. HUG 관련 인수 조건 변경 및 인수되는 임차 보증금이 0원이라는 점은 긍정적 요인입니다.

예상 입찰가

상기 분석 내용을 종합적으로 고려하여, 보수적으로 감정가 수준 또는 소폭 상승한 금액으로 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 75,000,000원 ~ 80,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.