나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경4760 [1] 경기도 남양주시 별내동 1050 별내신일유토빌 3402동 OOOOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 상록감정 · 평가일 2025.12.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 별내동 소재 "한별중학교"북서측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지 및 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층 건내 18층 1802호로서, (사용승인일: 2012.04.05) 외 벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 및 석재 마감 등 내 벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 붙힘 마감 등 창 호 : 샤시 창호 임.

이용상태

아파트(방3, 주방/식당, 거실, 욕실2, 드레스룸, 발코니 등)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 도시가스설비, 지하주차장설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

평탄한 가장형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 포장도로를 통하여 외부도로와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역 , 지구단위계획구역(별내택지지구) , 소로1류(폭 10m~12m)(보행자전용도로)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-11-29)(별내6초등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(구리남양주교육지원청에 문의바람)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(화접중학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 택지개발지구(별내지구)<택지개발촉진법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택))))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임 기 타 : - .

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

물건 고유번호: 남양주지원 2025타경4760 (1)

소재지: 경기도 남양주시 별내동 1050, 별내신일유토빌 3402동 18층 1802호

건물 용도: 아파트

준공 연도: 2012년 04월 05일

동/호수: 3402동 18층 1802호

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화 물건

1.2. 면적 정보

토지 면적: 87.05㎡ (약 26.33평)

건물 면적: 143.16㎡ (약 43.30평)

아파트 전용 면적: 143.16㎡ (약 43.30평)

아파트 공급 면적 (대략): 143.16㎡ (약 43.30평)

토지 지분: 87.04630000000002㎡

건물 지분: 143.16㎡

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 945,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

말소기준 채무 총액: 733,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 남양주시 별내동에 위치하며, "한별중학교" 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근성이 양호하며, 단지 내 도로를 통해 외부 간선도로와 연계됩니다.

인근에 다수의 노선버스가 운행되는 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸주의

말소기준권리는 2013년 5월 6일 접수된 한국외환은행 근저당권(을1)입니다.

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수되는 권리

현재 파악된 바로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 지상권 등은 별도 확인 필요)

3.3. 임차인 현황

임대관계는 미상으로 확인됩니다.

현재 인수할 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 파악되었으며(총액 0원), 이 점 참고하시기 바랍니다.

하지만 임대관계가 미상이므로, 현장 조사를 통해 실제 점유 여부 및 임대차 관계를 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

본 물건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하며, 주변으로 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 주거 상권으로서의 기능이 충실합니다.

배후 수요가 풍부하여 안정적인 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있는 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간 등 다양한 부대시설을 갖추고 있습니다.

인근 근린생활시설을 통해 쇼핑, 외식 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

북서측 인근에 한별중학교가 위치하고 있으며, 별내6초등학교, 화접중학교 등 다수의 교육기관이 인근에 분포하고 있습니다. (관련 법규에 따른 상대보호구역 설정)

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한사항

해당 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(별내택지지구)으로 지정되어 있습니다.

또한, 소로1류, 중로1류 도로에 접하고 있으며, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구(별내지구) 등으로 지정되어 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

특히, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025년 8월 26일 지정, 외국인 등/용도:주택)에 해당되므로, 해당 자격 요건을 확인해야 합니다.

6.2. 혐오시설 유무

주변 지역은 학교와 아파트 단지가 밀집된 주거 지역으로, 현재까지 파악된 정보상 인근에 혐오시설은 없는 것으로 보입니다. (추가적인 현장 확인 권장)

7. 종합 의견

본 물건은 신축급 아파트로, 양호한 입지 조건과 편리한 생활 환경을 갖추고 있습니다.

등기부상 권리관계가 명확하여 낙찰 후 인수 부담이 적을 것으로 판단됩니다.

다만, 토지이용계획상의 일부 제한사항과 임대 관계 미상이라는 점은 주의 깊게 살펴야 할 부분입니다.

최근 시세 변동 추이를 고려하여 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 최근 준공된 깨끗한 아파트 (2012년 준공)

* 편리한 교통 및 생활 인프라 구축

* 명확한 권리 분석으로 인한 낙찰 후 안전성 확보

* 주변 개발 호재 및 수요에 따른 시세 상승 가능성

9. 예상 입찰가

최근 동일 면적 및 층수의 매매 사례(2026년 6월 18일)가 790,000,000원임을 감안할 때, 본 건의 감정가 945,000,000원 대비 시장가치가 더 낮게 형성되어 있는 것으로 판단됩니다.

인수되는 임차인 보증금이 없어 추가적인 인수 부담은 없습니다.

따라서, 시장 상황 및 경쟁 입찰자 등을 고려하여 감정가 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

본 건의 경우, 800,000,000원 ~ 850,000,000원 사이에서 적극적인 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. (최종 입찰가는 보수적인 분석을 통해 결정하시는 것이 좋습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.