나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514949 [1] 인천광역시 남동구 남촌동 624-3 제이케이루체스타지식산업센터 9층939호 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 코아 · 평가일 2026.01.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 남촌동 소재 "염골근린공원" 남측 인근에 위치하며, 주위는 공장(지식산업센터), 주상복합건물, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물 내 제9층 제939호로서, (사용승인일: 2020.05.04) 외벽: 강화유리 및 시멘트몰탈위 페안트 마감 등. 창호: 샷시창호임.

이용상태

오피스텔임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 자동화재탐지설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 공장(지식산업센터) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 광대한면에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역 , 지구단위계획구역(2024-03-04)(인천광역시 고시 제2024-45호), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 재생사업지구(2019-08-19)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 복합구역(2023-06-21)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서 을구 순위번호 1 에 "주택임차권" 등기 설정됨. -임차보증금: 금116,000,000원 -점유개시일: 2022.03.25 별첨 "등기사항전부증명서" 참조

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경514949 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 남촌동 624-3, 제이케이루체스타지식산업센터 9층 939호

용도: 지식산업센터 (주 용도: 공장), 현재 오피스텔로 이용 중

감정가: 105,000,000원

면적:

* 토지: 6.79㎡ (약 2.05평)

* 토지 지분: 6.79㎡ (약 2.05평)

* 건물 (전용면적): 20.75㎡ (약 6.28평)

* 건물 지분: 20.75㎡ (약 6.28평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

특이사항: HUG 인수조건 변경

1.1. 입지조건

주변 환경:

본 건은 인천광역시 남동구 남촌동 소재 "염골근린공원" 남측 인근에 위치하며, 주변으로는 다수의 공장(지식산업센터), 주상복합건물, 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통:

차량으로 본 건까지의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

건물 구조:

본 건은 철근콘크리트 구조의 평스라브 지붕을 가진 11층 건물 내 제9층 제939호에 해당합니다. 건물은 2020년 5월 4일 사용 승인을 받았으며, 외벽은 강화유리 및 시멘트 몰탈 위 페인트 마감, 창호는 샷시로 되어 있습니다.

토지 이용:

건물이 소재하는 토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 지식산업센터 부지로 이용되고 있습니다. 남동측으로는 광대한 면적의 도로에 접해 있어 접근성이 좋습니다.

토지 이용 계획:

본 건이 속한 지역은 일반공업지역이며, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 재생사업지구, 국가산업단지, 복합구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 외국인 등에 한하여 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (지정기간 2025.08.26. ~ 2026.08.25.).

1.2. 권리분석

말소기준권리:

본 건의 말소기준권리는 2023년 3월 20일자 인천세무서장의 압류입니다.

매각으로 소멸되는 권리:

본 건에 등기된 권리 중, 말소기준권리보다 후순위에 해당하는 대부분의 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 권리:

* 주택임차권(을1): 이재규, 보증금 116,000,000원. 등기부상으로는 권리가 존재하나, 물건명세서상 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 실질적인 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 박천하

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2025-06-23

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 특이사항 없음.

* 임차인: 주택도시보증공사(이재규)

* 보증금: 116,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-03-25

* 확정일자: 2022-03-02

* 배당신고일자: 2024-04-25

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경.

등기부 요약:

등기부등본 상 주요 권리로는 소유권 이전 신탁 등기 말소, 주택임차권(이재규, 116,000,000원), 인천세무서장 압류(말소기준권리), 주택도시보증공사 가압류(2,699,000,000원), 주택도시보증공사 강제경매(116,000,000원) 등이 등재되어 있습니다. 전체 등기부채권 총액은 2,815,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 인천광역시 남동구 남촌동에 위치한 "JK루체스타지식산업센터" 내에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 다수의 공장, 지식산업센터, 주상복합건물, 그리고 근린생활시설이 혼재된 산업 및 상업 복합 지역을 형성하고 있습니다.

"염골근린공원"이 물건지 인근에 위치하여 일부 쾌적한 환경을 제공합니다. 교통망으로는 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용도 가능한 편입니다.

주변 시설 조사 결과, 인근에 유해 화학물질 취급 시설이나 대규모 폐기물 처리 시설 등 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 일반 공업 지역의 특성상 다양한 산업 시설이 밀집해 있는 점을 감안해야 합니다.

1.4. 생활정보

편의시설:

본 건이 위치한 JK루체스타지식산업센터 및 주변 지역에는 다양한 근린생활시설과 상업 시설이 밀집해 있어, 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

주거환경:

건축물대장상 주 용도는 공장이나, 현재는 오피스텔로 이용되고 있습니다. 주변에 공원과 함께 다양한 업무 및 주거 시설이 혼재되어 있어 비교적 편리한 생활 환경을 갖추고 있습니다.

교통 접근성:

차량 이용 시에는 인근 주요 도로망으로의 접근성이 뛰어나며, 대중교통 이용 역시 편리한 위치입니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경:

본 건의 특이사항으로 'HUG 인수조건 변경'이 기재되어 있습니다. 이 문구의 구체적인 내용이 명확하지 않아, 향후 물건 취득 및 이전 등기 과정에서 예상치 못한 추가적인 계약 관계나 조건이 발생할 수 있습니다. 해당 내용에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

토지거래계약에 관한 허가구역 지정:

토지이용계획 상 외국인 등에 한정된 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다. 외국인 투자자의 경우, 매수 시 허가 절차를 거쳐야 하므로 관련 규정을 사전에 확인해야 합니다.

주택임차권 등기:

등기부상 '주택임차권'이 설정되어 있으나, 물건명세서에 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다. 만약 예상치 못한 사유로 인해 해당 확약서의 효력이 인정되지 않을 경우, 임차인의 권리 인수 문제가 발생할 가능성은 매우 낮으나 배제할 수는 없습니다.

건물 용도:

건축물대장상 주 용도는 공장으로 되어 있으나, 현황은 오피스텔로 이용되고 있습니다. 다만, 공부와의 차이가 없다고 명시되어 있어 큰 문제는 없을 것으로 보입니다. 그러나 장기적으로는 건물 관리 규약이나 지자체와의 관계 등에서 잠재적인 이슈가 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 남동구 남촌동 소재 JK루체스타지식산업센터 내에 위치한 구분건물로서, 2020년에 준공되어 건물의 노후도가 낮고 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

입지적으로는 일반공업지역에 속하며, 공장, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 복합적인 상권을 형성하고 있어 다양한 수요층을 기대할 수 있습니다.

권리관계 측면에서는 말소기준권리 이후의 각종 압류, 가압류, 강제경매, 그리고 주택임차권 등이 등기되어 있으나, 이들 대부분은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 특히 주택임차권은 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 실질적인 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

다만, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항에 대해서는 명확한 내용 확인이 선행되어야 하며, 이는 본 건 취득 및 향후 관리에 있어 중요한 변수로 작용할 수 있습니다.

종합적으로 볼 때, 입지, 건물 상태, 권리관계 등을 고려할 때 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다. 다만, 특이사항에 대한 철저한 검토가 반드시 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 준신축 건물: 2020년 사용 승인으로 건물의 노후화가 적어 즉시 임대 또는 사용에 유리합니다.

* 우수한 입지: 인천 남동구의 산업 및 물류 중심지에 위치하여 접근성이 뛰어나며, 임대 수요 확보에 긍정적입니다.

* 소형 면적: 전용면적 약 6.28평의 소형 평수로 초기 투자 부담이 낮으며, 1인 가구나 소규모 사업체 임차인 확보가 용이합니다.

* 다양한 활용도: 지식산업센터 내 위치하여 오피스텔, 사무실, 소규모 공장 등 다양한 용도로 활용될 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다.

* 권리 인수 부담 없음: 권리 분석 결과, 매각으로 인해 모든 등기된 권리가 소멸될 것으로 예상되어 권리상 인수 부담은 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정평가액은 105,000,000원입니다.

제공된 정보에 따르면, 권리상 인수해야 할 별도의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 주변 시세, 유사 물건의 최근 낙찰가율, 해당 지역의 경제 상황 등을 종합적으로 분석해야 합니다.

현재로서는 'HUG 인수조건 변경'과 같은 특이사항에 대한 정보가 불충분하므로, 이러한 잠재적 리스크를 충분히 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다. 일반적인 경매 물건의 낙찰가율(감정가의 70~90%) 범위를 참고하되, 본 건의 구체적인 상황에 맞춰 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.