나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514933 [1] 인천광역시 부평구 부평동 146-22 금호아파트 5층502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인주 · 평가일 2025.12.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동소재 부흥오거리 남서측인근에 위치하며 주위로는 아파트 및 다세대주택,근린생활시설이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 버스정류장 및 근거리에 전철역(부평역,부평시장역)이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트평스라브지붕 5층 건물 중 5층 502호로서 외벽:사이딩월 마감등. 창호;샤시창호.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비,난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지를 아파트 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2025-05-19),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계;미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경514933 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 146-22 금호아파트 5층 502호

용도: 아파트

감정가: 114,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (HUG)

1.2. 건물 및 토지 정보

토지면적: 11.25㎡ (약 3.40평)

건물면적: 30.16㎡ (약 9.12평)

전용면적: 30.16㎡ (약 9.12평)

분양면적: 제공된 정보로는 정확한 분양면적 확인이 어려우나, 통상 전용면적보다 넓게 책정됩니다.

건축구조: 철근콘크리트구조

총층수: 5층

해당층: 5층 (502호)

준공일자: 2002년 9월 17일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 부흥오거리 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주변으로는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 또한, 부평역과 부평시장역이 근거리에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 지역 분석

인천 부평역 주변은 인천을 대표하는 대규모 상권으로, 1호선과 인천 1호선 환승역으로서 유동인구가 매우 많습니다. 지하철역을 중심으로 롯데백화점, 롯데마트, 현대백화점, 다수의 은행 및 금융기관이 밀집해 있으며, 대규모 지하상권이 발달되어 있습니다. 또한, 부평역 주변은 문화의 거리, 테마의 거리 등 다양한 상업 및 문화 시설이 밀집되어 있어 젊은 층의 유동인구가 많습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2023년 5월 10일 접수된 주택도시보증공사(HUG)의 가압류 (갑19)이며, 채권액은 342,000,000원입니다.

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 원칙적으로 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 주택도시보증공사(HUG)의 압류 (갑20, 2024-01-17 접수)

* 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매 (갑21, 2025-12-23 접수)

* 주택임차권 (이하연, 을11, 2024-06-21 접수, 채권액 125,000,000원) - 다만, 주택도시보증공사(HUG)의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 나

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-06-30

대항력: 없음

비고: 전입일자(2025-06-30)가 말소기준권리(2023-05-10)보다 늦으며, 보증금 및 차임이 없는 것으로 보아 대항력이 없는 임차인으로 판단됩니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (이하연)

보증금: 125,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-05-27

확정일자: 2022-05-10

배당신고일자: 2024-06-21

대항력: 없음

비고: 전입일자(2022-05-27)가 말소기준권리(2023-05-10)보다 늦으며, 주택임차권 등기가 말소 대상임에 따라 대항력이 없는 임차인으로 판단됩니다.

3.4. 인수되는 권리

인수되는 권리는 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 부평역 상권의 특징

본 물건지 인근의 부평역 상권은 인천 최대 규모의 중심 상권 중 하나로, 1호선과 인천 1호선이 만나는 트리플 역세권입니다. 지하철 역사를 중심으로 롯데백화점, 롯데마트, 모다백화점, 2001아울렛 등 대형 유통 시설과 함께 1,100여 개의 점포가 밀집한 거대한 지하상가가 형성되어 있어 소비력이 매우 높습니다. 또한, 문화의 거리, 테마의 거리, 먹자골목 등이 발달하여 젊은 층과 직장인 등 다양한 계층의 유동인구가 풍부합니다.

4.2. 잠재적 가치

부평역 상권은 오랜 역사와 함께 지속적인 재건축 및 도시 재생 사업을 통해 활력을 유지하고 있으며, 향후에도 인천의 핵심 상권으로서의 지위가 공고할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

본건은 아파트와 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하며, 부평역 및 부평시장역을 이용하기 편리하여 각종 편의시설 및 문화시설 접근성이 우수합니다.

5.2. 자연 환경

주변 지역에 대한 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 다음과 같은 토지이용계획 및 제한사항이 존재합니다.

* 일반상업지역

* 방화지구

* 가로구역별 최고높이 제한지역 <건축법>

* 상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>

* 과밀억제권역 <수도권정비계획법>

* 중점경관관리구역 (2025-05-19)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025-08-26 ~ 2026-08-25) - 외국인 등 주택용도 취득 시 허가 필요

6.2. HUG 인수조건 변경

특이사항 및 특수물건정보에 'HUG 인수조건 변경'이라는 내용이 기재되어 있어, 계약 및 잔금 납부 과정에서 주택도시보증공사(HUG) 관련 절차상의 특이사항이 있을 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

6.3. 임대 관계 미상

임차인 나 의 경우 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 임대관계가 미상으로 기재되어 있어 추후 발생할 수 있는 예상치 못한 상황에 대한 주의가 필요합니다. (단, 대항력이 없어 법적으로는 인수되지 않습니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 인천의 핵심 상권인 부평역 인근에 위치한 아파트입니다. 교통 및 생활 인프라가 매우 우수하며, 젊은 층 유동인구가 많은 활성화된 지역에 속해 있습니다. 권리관계 분석 결과, 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸될 예정으로, 낙찰자가 인수하는 권리 부담은 없습니다. 다만, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 있어 계약 진행 시 HUG 관련 절차를 철저히 확인해야 합니다. 또한, 토지이용계획상의 다양한 제한사항들을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 부평역 초역세권 입지: 인천의 중심 상권으로 접근성 및 유동인구가 풍부하여 향후 가치 상승 잠재력이 높습니다.

* 실거주 및 투자 겸용: 전용면적 30.16㎡ (약 9.12평)으로 1인 가구나 소형 가구의 실거주에 적합하며, 소형 아파트 투자 수요도 꾸준합니다.

* 권리관계 단순화: 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정으로, 인수 부담이 없어 명확한 투자 결정이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 114,000,000원입니다. 인수되는 보증금이 없는 점과 물건의 입지, 향후 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 권리관계가 명확하고 입지가 우수하나, 'HUG 인수조건 변경' 및 토지이용계획 상 제한사항을 감안하여 보수적인 접근이 필요할 수 있습니다.

예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 보수적으로 105,000,000원 ~ 115,000,000원 사이에서 고려해볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 조사 및 추가적인 시장 분석을 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.