나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1975 [1] 인천광역시 부평구 청천동 174-7 2동 1층131호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국씨티 · 평가일 2026.01.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 청천동 "용마초등학교" 북서측 인근에 위치하며 주위는 연립주택,아파트,학교 및 근린생활시설 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재합니다.

건물의 구조

시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층건물로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감 창호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

공부상 연립주택입니다.

설비내역

난방설비,위생설비,급배수설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 대체로 사다리형의 토지로서, 연립주택 건부지등으로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측,남측으로 도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

174-7: 준공업지역(2017-04-25),가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)입니다. 174-8: 준공업지역(2017-04-25),가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)입니다. 174-11: 준공업지역(2017-04-25),가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

물건 비고

통칭 '삼일연립주택'

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경1975 (1)

인천광역시 부평구 청천동 174-7 2동 1층131호

연립주택

감정가: 112,000,000원

건물 정보

총괄표제부: 1978년 6월 28일 사용승인, 공동주택(연립주택) 용도

표제부: 2동, 2층 건물, 벽돌구조

전유부: 2동 1층 131호

건물면적: 48.00㎡ (약 14.52평)

건물지분: 48㎡

토지 정보

토지면적: 47.05㎡ (약 14.23평)

토지지분: 47.04691358024691㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 국 *

기타 정보

통칭: '삼일연립주택'

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 부평구 청천동에 소재하며, 북서측 인근에 용마초등학교가 위치하고 있습니다.

주변으로는 연립주택, 아파트, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하고 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능합니다.

토지는 3필지가 일단의 대체로 사다리형을 이루고 있으며, 연립주택의 건부지로 이용 중입니다.

본건 서측과 남측으로 도로가 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 준공업지역에 속하며, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 채권자 국 *에 의해 신청된 부동산 임의경매 사건입니다.

말소기준권리는 2019년 5월 17일 접수된 국민은행 근저당(을10)이며, 접수된 모든 권리(을10, 을11, 을12, 을13, 을14, 을15, 갑5)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 84,500,000원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 6월 2일

* 대항력: 없음

해당 임차인은 보증금 및 차임이 없으며, 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 명시되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 청천동 지역은 주거시설과 더불어 공업시설, 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

용마초등학교가 인근에 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

차량 접근성과 버스정류장 이용이 가능한 점은 긍정적입니다.

준공업지역으로 지정되어 있어, 향후 개발 시 주거용도 외의 시설과 함께 개발될 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

주거지로서 기본적인 생활 편의시설 및 학교, 교통시설이 인근에 분포하고 있습니다.

다만, 준공업지역에 위치하고 있어 주변에 공장 및 산업 시설이 존재할 수 있으며, 이로 인한 소음, 분진 등의 환경적 영향 가능성을 고려해야 합니다.

1.5. 잠재적 리스크

건물 노후화: 1978년 준공된 건물로, 상당한 노후화가 진행되어 유지보수 및 리모델링 비용이 발생할 수 있습니다.

준공업지역: 주거 지역과 공업 지역이 혼재되어 있어, 산업 시설 인근에 따른 소음, 분진, 교통량 증가 등의 환경적 영향을 받을 수 있습니다.

지상권 존재 가능성: 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있어, 구체적인 내용을 확인하지 않을 경우 낙찰 후 예상치 못한 권리 문제를 야기할 수 있습니다.

토지거래허가구역: 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정된 바 있어, 해당 기간 동안 토지 거래에 제약이 있었습니다. (현재 시점에서는 만료)

1.6. 종합의견

인천지방법원 2025타경1975 (1) 사건은 인천광역시 부평구 청천동에 소재한 연립주택 물건입니다.

1978년에 건축된 노후 연립주택으로, 용마초등학교 인근에 위치하며 교통 및 생활 환경은 보통 수준입니다.

권리관계는 임의경매로 진행되며, 말소기준권리 하의 모든 권리는 소멸되어 인수되는 부담은 없습니다. 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 문제가 없습니다.

그러나 준공업지역이라는 용도, 건물의 높은 노후도, 그리고 명확히 확인되지 않은 지상권의 존재 가능성은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

본 물건은 향후 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승 잠재력을 보유하고 있으나, 투자 전 해당 지역의 개발 계획, 지상권의 정확한 내용, 건물 상태 등을 면밀히 조사해야 할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

재건축/리모델링 잠재력: 준공된 지 오래된 연립주택으로서, 향후 재건축 또는 리모델링을 통해 상당한 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

입지: 학교(용마초등학교)가 인근에 있어 교육 수요가 있으며, 대중교통 접근성도 갖추고 있습니다.

명확한 권리관계: 낙찰 시 인수해야 할 부담이 없는 권리 관계는 투자의 안정성을 높입니다.

감정가 대비 시세 분석: 주변 시세 대비 감정가가 높게 책정되었을 가능성이 있어, 유찰 시 저가 매수의 기회를 노릴 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 112,000,000원이며, 면적은 48.00㎡(약 14.52평)입니다.

최근 주변 시세 자료를 분석한 결과, 유사 지역의 다세대 주택 매매가는 다음과 같습니다.

* 일신빌라 (1992년식, 44.01㎡): 60,000,000원 (약 451만원/평)

* 그랜드뷰 (2015년식, 43.15㎡): 150,000,000원 (약 1,143만원/평)

* 하나빌리지 (2003년식, 67.21㎡): 120,000,000원 (약 590만원/평)

본건의 감정가(약 771만원/평)는 최근 실거래가 중 2003년식 다세대 주택(하나빌리지) 시세(약 590만원/평)보다 높은 수준입니다. 1978년식의 건물 노후도를 고려하면 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

보수적인 시세 접근 시, 주변 시세(평당 약 450만원~590만원)를 고려하여 평당 약 500만원~550만원 수준을 예상해 볼 수 있습니다.

48. 00㎡ (약 14.52평) * 500만원/평 = 72,600,000원

48. 00㎡ (약 14.52평) * 550만원/평 = 79,760,000원

따라서, 본건의 예상 입찰가는 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 75,000,000원으로 제안합니다. 이는 감정가 대비 약 67% 수준이며, 향후 재건축 가능성 등을 염두에 둔 전략적 입찰가입니다.

인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정에 영향을 미치지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.