나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514906 [1] 인천광역시 서구 당하동 1087-5 플로채 106동 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 '문곡고등학교' 동측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 다세대주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하여 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장 및 인천지하철 2호선 독정역이 소재하는 등 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 5층 중 4층 401호로서, (사용승인일:2014.12.23) 외벽: 드라이비트 마감 등, 내벽: 벽지도배 및 타일마감 등, 창호: 새시창임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

5필지 일단지의 사다리형 평지로서 공동주택용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭5미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-대표필지(당하동 1087-5):제2종일반주거지역(2012-05-31) , 지구단위계획구역(당하지구) , 소로2류(폭 8m~10m)(2012-06-08)(접합),가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-03-31)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-03-10)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(기타 자세한 사항은 서부교육지원청 학생건강안전과에 문의 032-560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(기타 자세한 사항은 서부교육지원청 학생건강안전과에 문의 032-560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역(2025-08-22)<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임. -기 타: 없음.

물건 비고

- 도시형생활주택으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

1.1. 1.사건번호

인천지방법원 2025타경514906 (1)

1.1. 2.소재지

인천광역시 서구 당하동 1087-5 플로채 106동 4층401호

1.1. 3.용도

도시형생활주택

1.1. 4.감정가

162,000,000원

1.1. 5.면적

토지면적: 28.84㎡ (약 8.73평)

건물면적: 48.70㎡ (약 14.73평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.1. 6.매각대상

토지/건물 일괄매각

1.1. 7.경매구분

부동산강제경매

1.1. 8.채권자

주OOOOOOO

1.1. 9.사용승인일

2014년 12월 23일

1.1. 10.건물 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 5층 건물 중 4층

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 인천광역시 서구 당하동에 위치하며, '문곡고등학교' 동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변으로는 아파트, 다세대주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 환경이 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 인천지하철 2호선 독정역이 인근에 위치하여 대중교통망이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 11월 24일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑9)입니다.

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

* 주택임차권 (을구 6번, 박은송): 권리금액 170,000,000원. 전입일자 2021-11-05, 확정일자 2021-10-07. 대항력은 없습니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸 예정입니다.

* 압류 (강서세무서장, 서구(인천광역시))

* 가압류 (주택도시보증공사)

* 강제경매 (주택도시보증공사)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(박은송)

* 보증금: 170,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-11-05

* 확정일자: 2021-10-07

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출로 인수 보증금은 0원입니다.

3.5. 등기부 요약

집합건물 등기부등본상 소유권 이전, 주택임차권, 가압류, 압류, 강제경매 등 다수의 권리 변동이 있었으며, 이들 대부분은 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정입니다.

3.6. 총 채무액

등기부상 채권 총액은 약 1,240,000,000원입니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 주변 상권

본 물건지 인근에는 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

4.2. 생활 편의시설

* 교통: 인천지하철 2호선 독정역, 버스 정류장 인접.

* 상업시설: 인근 상가에 다양한 점포 및 편의시설 위치.

* 교육시설: 문곡고등학교, 백석초등학교(도보 거리) 등 교육시설 인접.

* 기타: 주거지로서 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 토지거래허가구역

본 물건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있었으나, 허가 기간이 2026년 8월 25일자로 만료되었습니다. 따라서 현재는 일반적인 거래가 가능할 것으로 보입니다. (단, 관련 법규의 변동 가능성은 지속 확인 필요)

5.2. HUG 인수조건 변경

'HUG 인수조건 변경' 사항이 특이사항으로 기재되어 있으나, 권리분석 결과 임차권이 말소 처리되고 인수 보증금이 0원이므로, 낙찰자에게 인수되는 조건은 없는 것으로 판단됩니다.

5.3. 기타

* 이용 중인 용도가 도시형생활주택으로, 주거 용도로 이용 중입니다.

* 주변 교육환경 보호구역에 해당될 수 있으나, 이는 주거 용도에는 큰 영향을 미치지 않습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 당하동에 위치한 도시형생활주택으로, 경매 진행 시 낙찰자에게 인수될 만한 특별한 권리(선순위 임차권, 저당권 등)가 없는 깨끗한 물건입니다. 감정가는 1억 6,200만원으로 책정되었으나, 최근 거래 사례를 바탕으로 시세 조사가 필요합니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 주거지로서의 가치가 있는 곳입니다. 토지거래허가구역 지정이 해제되었으므로, 거래 시 제약은 없을 것으로 예상됩니다.

7. 투자 포인트

* 권리상 특별한 인수 부담이 없는 물건.

* 인천지하철 2호선 독정역 인근으로 교통 편리.

* 주변 학군 및 생활 편의시설 이용 용이.

* 주택도시보증공사의 가압류가 말소기준권리이므로, 경매 절차상 무리가 없을 것으로 보입니다.

8. 예상 입찰가

8.1. 시세 분석

입력된 최근 매매 정보(2026년 7월)에 따르면, 유사한 빌라/다세대 주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 인천 서구 당하동 1043-1 (2009년식, 70.38㎡): 13,500만원 (약 191.8만원/㎡)

* 인천 서구 당하동 1084-2 (2011년식, 34.942㎡): 17,900만원 (약 512.3만원/㎡)

* 인천 서구 당하동 1080-17 (2017년식, 31.548㎡): 13,300만원 (약 421.6만원/㎡)

본 건은 2014년식, 48.70㎡의 면적을 가지고 있습니다. 유사한 연식 및 면적을 고려할 때, 시세는 약 20,500만원 ~ 24,900만원 범위로 추정할 수 있습니다.

본 건의 감정가는 162,000,000원으로, 최근 시세와 비교했을 때 다소 낮게 책정된 것으로 판단됩니다.

8.2. 예상 입찰가

감정가 162,000,000원을 기준으로, 현재 시장 상황 및 유사 물건의 거래 사례를 종합적으로 고려할 때, 경쟁 입찰이 있을 경우 감정가 이상으로 상승할 가능성이 있습니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가 수준에서 접근하되, 시장 상황을 면밀히 파악하여 입찰하는 것이 바람직합니다.

권리상 인수 부담이 없는 점을 고려하여, 165,000,000원 선에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.