나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1987 [1] 인천광역시 중구 중산동 1909-12 스카이라인1 1층에이101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜성감정 · 평가일 2026.01.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 중구 중산동 소재 "인천중산고등학교" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 주상용 부동산 및 나지, 아파트단지, 학교, 공원 등으로 형성되어 있는 성숙중인 상가지대로서 상업지로서의 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 무난한 편입니다.

건물의 구조

2023.02.16 사용승인된 일반철골조 평스라브지붕 지상4층 건물내 제1층 제에이101호 외 11개호로서, - 외 벽 : 강화유리 및 석재 마감 등 - 내 벽 : 내부 인테리어 및 몰탈위 페인트 마감 등 - 창 호 : 알미늄샤시 및 강화유리 등으로 시공되었습니다.

이용상태

- 대상물건(1~4) 에이101호~에이104호 : 집합건축물대장상 용도는 휴게음식점 및 제1종근린생활시설(휴게음식점)이며, 조사시점 현재 벽체 구분없이 통로 등과 함께 4개호 일괄 대형 카페로 이용중입니다(상호 : 온더플로우). - 대상물건(5) 에이105호 : 집합건축물대장상 용도는 주차장이며, 조사시점 현재 주차장(주차장 진출입을 위한 통로 등)으로 이용중입니다. - 대상물건(6) 에이201호 : 집합건축물대장상 용도는 제1종근린생활시설(미용원)이며, 조사시점 현재 내부 구조 및 이용상황 등은 미상입니다(도면상의 경계와 현황 벽체가 일치하지 않는 것으로 외관 조사됨). - 대상물건(7) 에이202호 : 집합건축물대장상 용도는 주차장이며, 조사시점 현재 주차장으로 이용중입니다(도면상의 경계와 현황 벽체가 일치하지 않는 것으로 외관 조사됨). - 대상물건(8,9) 에이301호 및 에이401호 : 집합건축물대장상 용도는 주차장이며, 조사시점 현재 주차장으로 이용중입니다. [주차장은 1층 에이105호 ↔ 2층 에이202호 ↔ 3층 에이301호 ↔ 4층 에이401호 사이의 진입로와 램프를 통하여 상호 연결되어 있습니다.] - 대상물건(10,11) 비101호 및 비201호 : 집합건축물대장상 용도는 휴게음식점이며, 조사시점 현재 의류판매점으로 이용중이며 1층~2층 사이 내부 계단이 소재합니다(상호 : 온니버). - 대상물건(12) 비301호 : 집합건축물대장상 용도는 휴게음식점이며, 조사시점 현재 실내 축구연습장으로 이용중이며 2층과의 내부 계단은 폐쇄된 상태입니다(상호 : 하위나이트 축구교실).

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 소화전 및 스프링클러 등 소방설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 자동차관련시설(주차장) 및 근린생활시설 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대상물건 남서측 및 남동측으로 각각 노폭 약 12미터 및 10미터 내외의 포장도로와 접하고 있으며, 서측 및 북측 방면으로 각각 노폭 약 6미터 및 10미터 내외의 보행자도로와도 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역(2013-02-04), 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(2012-12-28)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(2012-12-28)(보행자도로)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(2012-12-28)(보행자도로)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2012-12-28)(접합), 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역(2014-11-03)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다. 나. 기타 참고사항 : 대상물건이 소재하는 건물의 (통칭)에이동 옥상은 철골 및 그물망, 바닥매트 등을 활용하여 야외 축구연습장으로 이용중입니다.

물건 비고

- 일괄매각
- 목록1.~4. (에이101호~에이104호) : 집합건축물대장상 용도는 휴게음식점 및 제1종근린생활시설(휴게음식점)이며, 현재 벽체 구분없이 통로 등과 함께 4개호 일괄 대형 카페로 이용중임
- 목록5. (에이105호) : 집합건축물대장상 용도는 주차장이며, 현재 주차장(주차장 진출입을 위한 통로 등)으로 이용중임
- 목록6. (에이201호) : 집합건축물대장상 용도는 제1종근린생활시설(미용원)이며, 현재 내부 구조 및 이용상황 등은 미상임(도면상의 경계와 현황 벽체가 일치하지 않는 것으로 외관 조사됨)
- 목록7. (에이202호) : 집합건축물대장상 용도는 주차장이며, 현재 주차장으로 이용임(도면상의 경계와 현황 벽체가 일치하지 않는 것으로 외관 조사됨)
- 목록8.9. (에이301호 및 에이401호) : 집합건축물대장상 용도는 주차장이며, 현재 주차장으로 이용중임
(주차장은 1층 에이105호 ↔ 2층 에이202호 ↔ 3층 에이301호 ↔ 4층 에이401호 사이의 진입로와 램프
를 통하여 상호 연결되어 있음)
- 목록10.11. (비101호 및 비201호) : 집합건축물대장상 용도는 휴게음식점이며, 현재 의류판매점으로 이용중이며 1층~2층 사이 내부 계단이 소재함
- 목록12. (비301호) : 집합건축물대장상 용도는 휴게음식점이며, 현재 실내 축구연습장으로 이용중임(2층과의 내부 계단은 폐쇄된 상태임)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호 : 인천지방법원 2025타경1987 (1)

소재지 : 인천광역시 중구 중산동 1909-12 스카이라인1 1층 에이101호 외

용도 : 근린상가

감정가 : 19,473,000,000원

경매 구분 : 부동산 임의경매

채권자 : 주OOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지 면적 : 3876.70㎡ (약 1172.58평)

토지 지분 : 3876.7㎡ (약 1172.58평)

토지 제시외 면적 : 0.00㎡

건물 면적 : 7398.22㎡ (약 2239.16평)

건물 지분 : 7398.22㎡ (약 2239.16평)

건물 제시외 면적 : 0.00㎡

매각 대상 : 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 개요

건축 구조 : 일반철골조 평스라브지붕 지상4층 건물

사용 승인일 : 2023년 02월 16일

총 호수 : 12개 호 (집합건축물대장상)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

인천광역시 중구 중산동 소재 "인천중산고등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 주상용 부동산, 나지, 아파트 단지, 학교, 공원 등으로 형성된 상가지대로 상업지로서의 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 무난한 편입니다.

서측 및 북측 방면으로 각각 노폭 약 6미터 및 10미터 내외의 보행자도로와도 접하고 있습니다.

남서측 및 남동측으로 각각 노폭 약 12미터 및 10미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리 : 신한은행 근저당권 (2023-09-27)

등기부 채권 총액 : 14,260,000,000원

소유권 보존 : 김상철 (2023-02-27)

근저당 외 다수 권리 (하나은행, 신한은행, 동암신협, 영종신협)는 모두 말소 예정입니다.

임의경매 개시 결정 등기 (신한은행, 2025-12-24)가 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

주)온더플로우,김서영 : 보증금 540,000,000원, 차임 0원, 전입/사업일자 2023-03-21, 확정일자 2026-02-27, 배당신고일자 2026-02-27, 대항력 : 있음

* 주의 : 해당 임차인은 대항력이 있으므로, 인수되는 보증금 540,000,000원이 발생합니다.

* 주원건설(주),김상철 : 보증금 200,000,000원, 차임 3,300,000원, 전입/사업일자 2024-01-08, 확정일자 2026-02-27, 배당신고일자 2026-02-27, 대항력 : 없음

* 주식회사알파디엔씨,강동민 : 보증금 300,000,000원, 차임 0원, 전입/사업일자 2024-03-18, 확정일자 2026-02-24, 배당신고일자 2026-02-25, 대항력 : 없음

* 이두진 : 보증금 50,000,000원, 차임 6,000,000원, 전입일자 2024-09-02, 배당신고일자 2026-02-24, 대항력 : 없음

* 김서영 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-06-24, 대항력 : 없음

* 이성경 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-02-13, 대항력 : 없음

* 주)알파디엔디,한승훈 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 2025-05-15, 대항력 : 없음

* 홀딩스, 김서영 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 미상, 대항력 : 없음

3.3. 인수 보증금 합계

0원 (단, 대항력 있는 임차인 주)온더플로우,김서영의 보증금 540,000,000원은 별도 인수됩니다.)

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 현황

집합건축물대장상 용도와 현재 이용 상태가 다른 경우가 많습니다.

- 목록1~4 (A101~A104호) : 휴게음식점/근린생활시설 -> 대형 카페 (상호: 온더플로우) 이용 중.

- 목록5 (A105호) : 주차장 -> 주차장 이용 중.

- 목록6 (A201호) : 제1종근린생활시설(미용원) -> 내부 구조 및 이용상황 미상. (도면상 경계와 현황 불일치 의심)

- 목록7 (A202호) : 주차장 -> 주차장 이용 중. (도면상 경계와 현황 불일치 의심)

- 목록8,9 (A301, A401호) : 주차장 -> 주차장 이용 중. (1~4층 주차장으로 연결)

- 목록10,11 (B101, B201호) : 휴게음식점 -> 의류판매점 (상호: 온니버) 이용 중. (1-2층 내부 계단 소재)

- 목록12 (B301호) : 휴게음식점 -> 실내 축구연습장 (상호: 하위나이트 축구교실) 이용 중. (2층 계단 폐쇄)

- 건물 옥상 : 야외 축구연습장으로 이용 중.

4.2. 상권 특성

- 상업지로서의 잠재력 : 신축 건물(2023년 사용승인)이며, 다양한 업종으로 활용 가능한 근린생활시설 및 주차장 등으로 구성되어 있어 상업적 가치가 높습니다.

- 주변 개발 현황 : 성숙 중인 상가지대로, 향후 추가적인 발전 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 학교, 아파트 단지, 공원 등이 있어 주거 및 상업 활동에 유리한 환경을 제공합니다.

5.2. 주요 시설

- 인천중산고등학교 인근 위치

- 주차장으로 활용되는 넓은 면적 보유 (건물 내 1층 A105호, 2층 A202호, 3층 A301호, 4층 A401호가 상호 연결되어 주차장 진출입로 및 램프로 이용)

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

주)온더플로우,김서영 (보증금 540,000,000원) 임차인이 대항력을 보유하고 있어, 해당 보증금은 낙찰자가 인수해야 합니다. 이는 입찰가 산정에 매우 중요한 요소입니다.

6.2. 현황과 공부상 용도 불일치

다수의 호실에서 건축물대장상 용도와 다르게 이용되고 있어, 향후 건축법 등 관련 법규 위반 여부 확인 및 원상복구 비용 발생 가능성이 있습니다. 특히 A201호의 내부 구조 및 이용상황 미상, 도면상 경계와 현황 불일치 등은 현장 조사가 필수적입니다.

6.3. 높은 감정가

감정가가 194억 7천만원으로 매우 높아, 실제 낙찰가는 감정가 대비 상당한 할인이 필요할 수 있습니다. 특히 인수해야 할 임차 보증금을 고려하면 더욱 그렇습니다.

6.4. 건물 전체의 복합적인 이용

12개 호실이 다양한 업종(대형 카페, 주차장, 의류 판매점, 실내 축구연습장 등)으로 이용 중이며, 일부는 내부 계단으로 연결되어 있어 전체 건물의 관리 및 운영 주체에 대한 명확한 파악이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 최근 신축된 4층 건물(일반철골조)로, 인천 중산동 일대의 상업지역에 위치하고 있습니다. 넓은 토지 면적과 건물 면적을 바탕으로 다양한 근린생활시설 및 주차장 등으로 복합 활용되고 있습니다. 교통 여건 또한 무난한 편입니다.

하지만, 5억 4천만원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 다수의 호실에서 공부상 용도와 다른 현황으로 이용되고 있다는 점은 상당한 리스크 요인입니다. 특히 A201호의 경우 현황 파악이 어려운 상황이며, 이는 향후 명도 및 원상복구 과정에서 예상치 못한 비용을 발생시킬 수 있습니다.

이러한 리스크 요인들을 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 건물 및 잠재적 가치

2023년 사용 승인된 신축 건물로, 건물의 노후화에 따른 수리 비용 부담이 적습니다.

다양한 업종으로 활용 가능한 공간 구성과 넓은 면적은 향후 상권 활성화 시 높은 수익률을 기대할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

8.2. 대형 상가 및 주차 공간 확보

1층부터 4층까지 주차장으로 연결되는 구조는 차량 방문객이 많은 업종(예: 대형 카페, 판매시설 등)에 유리하며, 이는 상가로서의 경쟁력을 높여줍니다.

8.3. 혐오시설 부재

주변 지역 조사 결과, 혐오시설은 발견되지 않아 쾌적한 상업 환경을 유지하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

고려사항 :

- 감정가 : 19,473,000,000원

- 인수 보증금 : 540,000,000원 (주)온더플로우,김서영)

- 대항력 없는 임차인 보증금 총합 (확인된 금액 기준) : 890,000,000원 (주원건설 200M, 주식회사알파디엔씨 300M, 이두진 50M)

- 권리관계 : 말소 예정 (인수되는 보증금 제외)

- 건물 신축 연도 : 2023년 (매우 양호)

- 이용 현황 : 복합적이며 일부 공부상 위반 우려

분석 :

현재 감정가는 194억 7천만원으로 매우 높게 책정되어 있습니다. 여기에 대항력 있는 임차인의 보증금 5.4억원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점을 감안해야 합니다. 일반적으로 대항력 있는 임차인의 존재는 낙찰가에 상당한 하락 요인으로 작용합니다. 또한, 현재 이용 현황과 공부상 용도 불일치, 일부 미확인 부분 등은 추가적인 비용이나 시간 소요를 발생시킬 수 있는 리스크입니다.

따라서, 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 낙찰가는 감정가를 하회할 것으로 예상됩니다. 보수적으로 보더라도, 150억 원 ~ 170억 원 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위 : 15,000,000,000원 ~ 17,000,000,000원 (150억 ~ 170억 원)

(이는 절대적인 가격이 아니며, 현장 조사 및 추가적인 권리 분석 후 최종 결정이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.