나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514913 [1] 인천광역시 부평구 십정동 583-22 우주빌라 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해우 · 평가일 2026.01.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 부평구 십정동 소재 "인천 동암초등학교" 북측 인근에 위치하고, 대상물건은 대로변에 소재하여 근린생활시설과 공동주택 등이 혼재하며 서측 후면은 주로 다세대주택 등 소규모 공동주택이 주를 이루고있는 주택지대입니다.

교통상황

대로변에 위치하여 제반차량의 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 도보로 10여분 정도 거리에 인천1지하철 '부평삼거리역"과 국철 '동암역'역이 소재하고있어 대중교통사정은 편리한 편입니다.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 5층 건물 내 2층 일부로서, 외 벽 : 드라이비트 외 창 호 : PVC새시 창호입니다.

이용상태

공부상 다세대주택 용도 입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로 인접지와 등고평탄하며, 공동주택 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대상물건 동측으로 폭 35미터 정도의 도로에 접하고있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 도시철도(저촉), 상대보호구역(2024-12-16)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2014-07-14)<철도안전법>, 토지 거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 협조가 원활하지 못하여 임대관계 미상입니다.

물건 비고

별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건번호

인천지방법원 2025타경514913 (1)

2.2. 소재지

인천광역시 부평구 십정동 583-22 우주빌라 2층202호

2.3. 용도

다세대주택

2.4. 감정가

142,000,000원

2.5. 토지면적

27. 51㎡ (약 8.32평)

2.6. 건물면적

59. 30㎡ (약 17.94평)

2.7. 매각대상

토지/건물 일괄매각

2.8. 경매구분

부동산강제경매

2.9. 채권자

주OOOOOOO

2.10. 특이사항

HUG 인수조건 변경, 별도등기, 토지 을구 1번 구분지상권 인수

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주변환경

대상 물건은 인천광역시 부평구 십정동 소재 "인천 동암초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

대로변에 소재하여 근린생활시설과 공동주택 등이 혼재하며, 서측 후면은 주로 다세대주택 등 소규모 공동주택이 주를 이루고 있는 주택지대입니다.

3.2. 교통상황

대로변에 위치하여 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.

도보로 약 10분 거리에 인천1호선 "부평삼거리역"과 국철 "동암역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3.3. 인접 도로상태

대상 물건 동측으로 폭 약 35미터의 도로에 접하고 있습니다.

4. 물건 현황

4.1. 건물 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 5층 건물 내 2층 일부입니다.

외벽은 드라이비트로 마감되었으며, 창호는 PVC새시 창호입니다.

4.2. 이용상태

공부상 다세대주택으로 등재되어 있습니다.

4.3. 설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방 설비 등을 갖추었습니다.

4.4. 토지 형상 및 이용상태

세장형의 토지로 인접지와 등고평탄하며, 공동주택 부지로 이용 중입니다.

4.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 제2종일반주거지역

* 도시철도(저촉)

* 상대보호구역(2024-12-16)<교육환경 보호에 관한 법률>

* 과밀억제권역<수도권정비계획법>

* 철도보호지구(2014-07-14)<철도안전법>

* 토지 거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

4.6. 공부와의 차이

해당사항 없습니다.

5. 권리분석

5.1. 말소기준권리

갑15 압류 (강서세무서장, 2023-02-07)

5.2. 인수되는 권리

* 토지 을구 1번 (1995.01.04. 제242호, 구분지상권)은 매각으로 인하여 말소되지 않고 매수인이 인수합니다.

5.3. 말소되는 권리

* 갑15 압류 (강서세무서장) - 말소기준권리

* 갑17 강제경매 (주택도시보증공사)

* 을16 주택임차권 (박상홍, 보증금 165,000,000원) - 등기부상 말소되었으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

5.4. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (박상홍)

* 보증금: 165,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-05-13

* 확정일자: 2022-05-02

* 배당신고일자: 2024-02-06

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부상 말소 처리됨.

5.5. 등기부채권 총액

165,000,000원

6. 상권 및 생활정보

6.1. 주변 상권

대상 물건은 대로변에 위치하며 근린생활시설과 공동주택이 혼재하는 지역에 있습니다. 서측 후면으로는 다세대주택 등 소규모 공동주택이 밀집한 주택지대가 형성되어 있습니다.

6.2. 생활 편의시설

* 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도보 약 10분 거리에 지하철 1호선 "부평삼거리역"과 국철 "동암역"이 위치합니다.

* 일상생활에 필요한 근린생활시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

6.3. 혐오시설 정보

주변 지역에 대한 혐오시설 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 인수되는 구분지상권

토지 을구 1번의 구분지상권은 매각으로 말소되지 않아 매수인이 인수해야 합니다. 이는 토지 이용 및 개발에 중대한 제약을 야기할 수 있는 가장 큰 리스크 요인입니다.

7.2. 별도등기 및 HUG 인수조건 변경

"별도등기 있음" 및 "HUG 인수조건 변경" 표기는 권리 관계가 복잡하거나 추가적인 부담이 존재할 수 있음을 시사합니다.

7.3. 미상 임대관계

이해관계인의 협조가 원활하지 않아 임대관계가 불분명합니다. 다만, 임차인의 대항력은 없는 것으로 파악되었습니다.

7.4. 토지거래허가구역

외국인이 주택용도 취득 시에는 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 관련 규정을 준수해야 합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 인천 동암초등학교 인근 대로변에 위치한 다세대주택으로, 대중교통 이용이 편리한 입지조건을 갖추고 있습니다.

그러나 토지 을구 1번의 구분지상권이 매각으로 말소되지 않고 인수된다는 점은 본 물건의 가장 큰 위험 요소입니다. 이 구분지상권의 구체적인 내용과 대상 토지에 미치는 영향력을 면밀히 파악해야 합니다. 또한, "별도등기" 및 "HUG 인수조건 변경" 등의 특이사항도 잠재적 위험 요인이 될 수 있습니다.

권리관계 분석상 인수되는 보증금은 없으나, 구분지상권으로 인한 제약으로 인해 일반적인 부동산 경매 물건보다 투자 가치가 현저히 낮을 수 있습니다.

9. 투자 포인트

* 역세권(인천1호선 부평삼거리역, 국철 동암역) 인근에 위치하여 교통이 편리합니다.

* 실거주 목적보다는, 복잡한 권리 관계(특히 구분지상권)를 해소하거나 감내할 수 있는 투자자에게 기회가 될 수 있습니다.

* 상대적으로 저렴하게 취득할 수 있다면, 추후 재개발 등 장기적인 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

감정가 142,000,000원을 기준으로, 최근 매매 사례들을 종합적으로 고려할 때, 본 건은 인수되는 구분지상권이라는 중대한 리스크를 안고 있습니다. 또한, 제공된 주변 시세 정보(JSON) 간의 가격 차이가 커 직접적인 시세 적용에 한계가 있습니다.

따라서, 본 물건의 투자 가치는 인수되는 구분지상권의 영향력에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

신중한 접근이 필요하며, 잠재적 리스크를 감안하여 다음과 같은 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 125,000,000원 ~ 135,000,000원

이는 어디까지나 추정치이며, 실제 가치는 구분지상권의 상세 내용 확인 및 기타 권리관계 파악 결과에 따라 크게 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.