나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514969 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1125-1 현대홈타운 4층404호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영하 · 평가일 2026.01.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "구월여자중학교" 북측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔, 아파트, 상업시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통이용 편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 14층 내 4층 404호 외벽: 화강석 붙임 및 세멘몰탈위 페인트 등 마감 내벽: 벽지 및 일부타일 등 마감 창호: 샷시창호 임.

이용상태

본건은 공부상 공동주택(오피스텔)으로 등재되어 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 시설, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로 업무시설로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 서측으로 각각 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460 6086)<교육환경 보호에 관한 법률> , 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25. -별첨 토지이용계획확인서 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 인천지방법원 2025타경514969 (1) 사건에 대한 물건 분석 결과를 담고 있습니다.

해당 물건은 인천광역시 남동구 구월동 1125-1 소재 현대홈타운 4층 404호에 위치한 오피스텔입니다.

본건은 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 강제 경매 물건이며, 채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다.

감정평가액은 210,000,000원입니다.

건물 전용면적은 56.33㎡ (약 17.04평)이며, 토지 지분 면적은 6.85㎡ (약 2.07평)입니다.

특이사항으로 HUG 인수조건 변경이 명시되어 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 남동구 구월동 "구월여자중학교" 북측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 오피스텔, 아파트, 다양한 상업 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 일반적인 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건은 남측 및 서측으로 공도와 접해 있어 도로 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 과밀억제권역에 속하며, 가축분뇨 관리법, 교육환경 보호법, 수도권정비계획법에 따른 제한사항이 존재합니다. 또한, 2025년 8월 26일까지 외국인 등 특정 대상자에 대한 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2022년 4월 14일 접수된 안산세무서장의 압류(갑4)입니다.

경매개시결정 등기(갑7, 2025-12-23) 또한 말소기준권리보다 후순위이므로, 낙찰과 동시에 대부분의 등기부상 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

주택임차권(을3, 정소현, 178,000,000원) 역시 말소 대상이며, HUG의 말소 동의 확약서가 제출되어 인수되는 보증금은 없습니다.

임차인 오 (보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2026-01-06) 또한 대항력이 없어 낙찰로 인해 권리가 소멸됩니다.

임차인 정 (HUG, 보증금 178,000,000원, 전입일자 2020-11-20) 역시 대항력이 없으므로 낙찰로 인해 권리가 소멸됩니다.

등기부채권 총액은 2,249,000,000원으로 높으나, 이는 말소기준권리보다 후순위 권리들로 인해 발생한 것으로, 낙찰자는 인수하는 권리가 없습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 구월동 지역은 인천광역시의 주요 상업 및 업무지구 중 하나로, 풍부한 배후수요를 갖추고 있습니다.

인근에 오피스텔, 아파트 단지, 상업시설, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 유동인구가 많으며, 이는 오피스텔의 임대 수익성 확보에 긍정적인 요소로 작용합니다.

구체적인 외부 지도 검색 결과, 인근에 대형 마트, 병원, 금융기관, 관공서 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

주변에 특별히 혐오시설로 간주될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장 및 지하철역을 통해 서울 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

* 교육: 구월여자중학교가 북측에 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 상업시설 밀집 지역 특성상 다양한 쇼핑, 외식, 문화시설 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 사항은 입찰 전 HUG 측 또는 관련 기관을 통해 정확한 내용을 확인해야 하는 부분입니다. 이는 인수 조건에 영향을 줄 수 있는 잠재적 변수입니다.

모든 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 권리를 인수할 사항은 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

토지거래허가구역 지정 기간(2026년 8월 25일까지)은 외국인 등 특정 대상자에 대한 규제이므로 일반적인 내국인 투자자에게는 직접적인 영향이 없을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천광역시 남동구의 핵심 상업지역에 위치한 오피스텔로, 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

권리관계가 비교적 명확하며, 인수할 부담이 없는 권리가 없어 경매 절차 이후 깔끔한 소유권 확보가 가능합니다.

HUG 인수조건 변경이라는 특이사항이 있으나, 이는 명확한 확인 절차를 통해 해소될 수 있는 수준으로 판단됩니다.

안정적인 임대 수익 창출 또는 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 인천광역시의 주요 도심 지역에 위치하여 안정적인 임대 수요가 예상됩니다.

* 전용면적 56.33㎡로 1~2인 가구가 거주하기에 적합한 사이즈입니다.

* 모든 등기부상 권리가 경매로 인해 소멸되므로, 낙찰 후 권리상의 문제는 없습니다.

* 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우, 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경 사항에 대한 명확한 이해를 바탕으로 전략적인 접근이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건 감정평가액은 210,000,000원입니다.

인수할 보증금은 0원이며, 제시된 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 별도의 부담은 없습니다.

주변 오피스텔 시세 분석 결과, 유사 면적대의 오피스텔 매매가는 현재 200,000,000원에서 230,000,000원 사이로 형성되어 있습니다.

이에 본건의 예상 입찰가는 감정가 및 주변 시세, 경매 물건의 특성 등을 종합적으로 고려하여 180,000,000원에서 220,000,000원 사이로 제안합니다.

효율적인 입찰을 위해서는 190,000,000원 내외를 목표가로 설정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

이는 변동 가능성이 있는 시장 상황과 타 응찰자의 경쟁 정도에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.