나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514899 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1098 양지쉐르빌 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2026.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "인천구월서초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위로 는 다세대주택 및 단독주택, 대단위 아파트단지, 각종 근린생활시설, 학교시설 등으로 형성 된 기존 주택지대로서, 제반 입지여건 및 주위환경 등은 대체로 무난시 됨.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장, 인천지하철1호선 및 인천지하철2호선 "인천시청역(환승)" 등이 소재하는 등 전반적인 대중교통 상황은 대체로 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 4층 402호로서, (사용승인일자 : 2009.12.18) 외 벽 : 인조타일 및 일부 대리식 붙임 마감 등, 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건의 집합건축물대장(전유부)상 용도는 "다세대주택"임.

설비내역

기본적인 급·배수 및 위생설비, 난방설비, 도시가스설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서, 근린생활시설 및 다세대 주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

토지 서측으로 노폭 약 12미터, 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 각각 접하며, 도로상태는 대체로 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-06-26)(문의: 인천광역시동부교 육지원청 032-460-6087)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원 청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> , 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트 , 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경514899 (1)

* 소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1098 양지쉐르빌 4층 402호

* 용도: 다세대주택

* 건물면적: 57.17㎡ (약 17.3평)

* 토지면적: 26.26㎡ (약 7.9평) / 토지지분: 26.26㎡

* 감정가: 192,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "인천구월서초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위로는 다세대주택, 단독주택, 대단위 아파트단지, 각종 근린생활시설, 학교시설 등으로 형성된 기존 주택지대입니다. 전반적인 입지여건 및 주위환경은 대체로 무난합니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 또한, 인천지하철 1호선 및 인천지하철 2호선 "인천시청역(환승)" 등이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 4층 402호로서, 2009년 12월 18일 사용승인되었습니다. 외벽은 인조타일 및 일부 대리식 붙임 마감이며, 창호는 샷시 창호입니다.

* 이용 상태: 본건의 집합건축물대장상 용도는 "다세대주택"입니다.

* 설비 내역: 기본적인 급·배수 및 위생설비, 난방설비, 도시가스설비 등을 갖추고 있습니다.

* 토지 형상 및 이용 상태: 인접 필지 및 인접 도로 대비 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서, 근린생활시설 및 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 토지 서측으로 노폭 약 12미터, 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 각각 접하며, 도로상태는 대체로 보통입니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음. (을구 순위 9번 주택임차권은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 말소 예정입니다.)

* 말소기준권리: 갑6 소상공인시장진흥공단 가압류 (2024.04.16 접수)

* 현황 임차인:

* 주택도시보증공사(장혜린)

보증금: 189,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-05-23

확정일자: 2022-03-23

배당신고일자: 2024-06-18

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 말소 예정

* 등기부 요약 (주요 권리):

갑3 (2018-04-06): 이윤덕 소유권이전

갑4 (2019-09-10): 홍성구 소유권이전

을9 (2024-06-18): 장혜린 주택임차권 (189,000,000원, 말소 예정)

갑5 (2022-06-15): 서예찬 소유권이전

갑6 (2024-04-16): 소상공인시장진흥공단 가압류 (7,777,840원, 말소기준권리)

갑8 (2025-11-25): 남동구(인천광역시) 압류

갑10 (2025-12-23): 주택도시보증공사 강제경매 (189,000,000원)

갑11 (2026-01-06): 국민건강보험공단 압류

* 등기부채권 총액: 196,777,840원

1.3. 상권분석

* 본건은 인천광역시 남동구 구월동 "인천구월서초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주변 지역은 다세대주택, 단독주택, 대규모 아파트 단지, 다양한 근린생활시설 및 학교 등이 밀집한 전형적인 주거지역입니다.

* 인천지하철 1호선과 2호선이 만나는 "인천시청역(환승)"이 인접해 있어 교통의 요지이며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 인근에 각종 상업시설 및 근린생활시설이 잘 발달해 있어 생활 편의성이 높습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 인천구월서초등학교가 동측에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 주변에 다수의 상업시설 및 근린생활시설이 분포하고 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 의료시설: 인천시청역 인근에 대형 병원 및 다양한 의료기관이 위치해 있어 의료 접근성이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획: 본건 토지는 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등을 대상으로 하는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 이력이 있습니다. 해당 기간 내에 낙찰될 경우, 외국인 등 특정 대상은 관련 허가 요건을 확인해야 할 수 있습니다. (본 보고서 작성 시점 및 해당 기간 경과 여부 확인 필요)

* 감정가와 시세의 괴리: 본건의 감정가(192,000,000원)와 제공된 JSON 데이터 상 최근 실거래가(45,000,000원 ~ 85,000,000원) 사이에 상당한 차이가 존재합니다. 이는 감정평가 시점 또는 산정 방식의 차이일 수 있으므로, 입찰 전 철저한 시세 조사가 필수적입니다.

* 임대차 관계: 임대관계는 미상으로 조사되었습니다. 주택도시보증공사(HUG)가 189,000,000원의 보증금으로 임차권을 등기하였으나, 대항력은 없으며 매각으로 인해 말소될 예정입니다. 따라서 인수되는 보증금은 없습니다.

* 주변 환경: 현재까지 제공된 정보 및 자체 조사 결과, 인근에 현저한 혐오시설이나 심각한 환경 저해 시설은 발견되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 인천 남동구 구월동의 우수한 입지에 위치한 다세대주택으로, 인천시청역 역세권이라는 점과 잘 갖춰진 주거 및 생활 인프라가 강점입니다.

* 권리관계는 명확하며, HUG 임차권은 대항력이 없고 말소될 예정이므로 낙찰 후 부담 없이 명도를 진행할 수 있을 것으로 보입니다.

* 다만, 감정가 대비 현재 시세가 현저히 낮은 상황이므로, 본건의 시세를 면밀히 재평가하고 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 인천시청역 역세권의 뛰어난 입지 조건으로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 편리한 교통망 및 풍부한 생활 편의시설 이용 가능.

* 대항력 없는 임차인으로 명도 부담이 적고, 인수되는 권리가 없어 권리관계가 명확함.

* 감정가와 시세의 큰 차이로 인해 시세차익을 얻을 수 있는 투자 기회.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 매매 JSON 정보 분석:

- 39.82㎡ (약 12.0평), 2026.03.03, 45,000,000원. ㎡당 약 113만원.

- 38.25㎡ (약 11.6평), 2026.03.11, 50,000,000원. ㎡당 약 131만원.

- 49.82㎡ (약 15.1평), 2026.03.03, 85,000,000원. ㎡당 약 171만원.

* 본건 건물면적은 57.17㎡ (약 17.3평)입니다. 제공된 JSON 데이터 상 최근 실거래가들은 본건의 감정가(192,000,000원)와 비교하여 상당히 낮은 수준입니다.

* 가장 최근에 거래된 49.82㎡ 면적의 매물이 85,000,000원에 거래된 것을 기준으로, 본건(57.17㎡)의 시세를 추정하면 ㎡당 약 150만원~170만원 수준을 적용할 수 있습니다.

- 57.17㎡ * 150만원/㎡ = 85,755,000원

- 57.17㎡ * 170만원/㎡ = 97,189,000원

* 따라서 본건의 적정 시세는 대략 8,600만원에서 9,700만원 범위로 추정됩니다.

* 인수되는 보증금이 0원이므로, 입찰가는 곧 실질적인 매수 가격이 됩니다. 감정가 대비 시세가 현저히 낮으므로, 시세 수준에서 경쟁력 있는 가격으로 입찰하는 것이 유리합니다.

* 예상 입찰가: 75,000,000원 ~ 85,000,000원

(본 예상 입찰가는 제공된 자료와 시장 분석을 바탕으로 산정되었으며, 실제 입찰 시에는 법원 진행 상황, 경쟁 물건, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.