나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514980 [1] 인천광역시 부평구 갈산동 6-7 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 갈산동 소재 "부평북초등학교" 북동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 제4층 제401호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(갈산1지구), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경514980 (1)

* 소재지: 인천광역시 부평구 갈산동 6-7 4층401호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 109,000,000원

* 토지면적: 23.37㎡ (약 7.07평)

* 건물면적: 39.67㎡ (약 12.00평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 갈산동에 위치하며, 부평북초등학교 북동측 인근 지역에 자리잡고 있습니다. 주변은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 일반적인 주거지역입니다.

* 교통상황

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지 이용계획 및 제한 상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(갈산1지구), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 과밀억제권역(수도권정비계획법), 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26 ~ 2026-08-25)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 권리 요약

본건은 인천지방법원 2025타경514980호로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다. 등기부상 말소기준권리는 2025년 12월 23일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(을구 16번)입니다.

* 인수되는 권리

인수되는 보증금은 0원입니다. 이는 경매로 인해 모든 기존 권리가 소멸됨을 의미합니다.

* 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (김 ), 보증금 90,000,000원, 차임 0원.

전입일자: 2020년 9월 3일, 확정일자: 2020년 8월 20일, 배당신고일자: 2024년 8월 20일.

대항력: 없음.

[주의] 임차인의 보증금은 90,000,000원으로 확인되었으나, 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않는 권리입니다.

* 집합건물 등기부 요약

소유권이전 (갑7, 2009-05-06, 양정옥), 소유권이전 (갑13, 2010-08-04, 한훈우), 주택임차권 (을9, 2024-08-20, 주택도시보증공사외 1명, 90,000,000원, 말소), 소유권이전 (갑15, 2020-09-24, 최완식), 강제경매 (갑16, 2025-12-23, 주택도시보증공사, 90,000,000원, 말소).

채권 총액: 90,000,000원.

4. 상권분석

* 주변 시세 및 거래 동향

최근 주변 다세대주택 거래 사례 분석 결과, 인천광역시 부평구 갈산동 일대에서 다음과 같은 거래가 있었습니다.

- 신다우빌리지(103동) 53.06㎡(약 16.04평)가 2026년 7월 17,350만원에 거래되었습니다.

- 세종빌리지(9동) 38.66㎡(약 11.69평)가 2026년 7월 7,300만원에 거래되었습니다.

- 우덕빌라(가동) 50.48㎡(약 15.27평)가 2026년 7월 20,500만원에 거래되었습니다.

본건 물건은 39.67㎡(약 12.00평) 규모로, 최근 거래 사례와 비교 시 중간 정도의 면적을 가지고 있습니다. 다만, 본건의 건축 연도는 1991년으로 비교 대상 물건들(1997년, 1992년, 1995년)보다 다소 오래되었습니다.

5. 생활정보

* 편의시설

본건 인근에는 근린생활시설이 분포하고 있어 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설

주변에 부평북초등학교가 소재하고 있어 도보 통학이 가능한 교육 환경을 갖추고 있습니다.

* 기타

건물 외벽에 "삼호빌라"로 표시되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 노후화

1991년에 건축된 건물로, 시간이 지남에 따라 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 토지이용계획상 제한

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 토지 거래 시 허가를 받아야 하는 번거로움이 있을 수 있습니다. (지정기간: 2025.8.26 ~ 2026.8.25)

* HUG 인수조건 변경

HUG 인수조건 변경 및 특수물건정보 기재로 인해, 계약 과정에서 예상치 못한 조건이 발생할 수 있으므로 관련 사항을 면밀히 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건 인천지방법원 2025타경514980호 물건은 인천광역시 부평구 갈산동에 위치한 다세대주택입니다. 교통 및 생활 환경은 보통 수준이며, 주변에 초등학교가 있어 교육 여건이 양호합니다. 권리 분석상 인수되는 채무는 없으나, HUG 인수조건 변경 등의 특이사항이 있어 상세한 확인이 필요합니다. 건물 노후화는 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 권리상 안전성

인수되는 채무가 없어 권리적으로 매우 안전한 물건입니다.

* 입지 조건

부평구 갈산동의 주거 지역에 위치하여 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

* HUG 관련 사항

HUG(주택도시보증공사) 관련 사항은 명확히 해결될 경우, 더욱 안전한 거래가 가능함을 시사합니다. (단, 정확한 내용은 추가 확인 필요)

9. 예상 입찰가

감정가는 109,000,000원이며, 최근 주변 실거래가 분석 시 유사 면적의 경우 평당 약 100만원 ~ 130만원 수준의 거래 사례가 확인됩니다. 본건의 면적(약 12평)과 건축 연도(1991년)를 감안할 때, 시장가치는 120,000,000원에서 140,000,000원 사이로 추정됩니다.

다만, 감정가가 보수적으로 책정되었을 가능성과 HUG 인수조건 변경에 따른 변수 등을 고려하여, 현재 감정가를 기준으로 100% ~ 120% 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 110,000,000원 ~ 130,000,000원 사이로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.