나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514901 [1] 인천광역시 서구 경서동 758-8 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이에이 · 평가일 2026.01.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 경서동 소재 '경서초등학교' 동측 인근에 위치하는 통칭 "두호글 로리아" 제3층 제302호로서, 주변은 동유형의 중ㆍ소규모 공동주택이 밀집되어 소재하는 주 거지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 대체 로 보통수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 4층건중 제3층 제302호로서, 외벽 : 스톤코트 마감, 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

'다세대주택'으로 이용중임.

설비내역

상ㆍ하수도, 급배수설비, 도시가스설비 및 개별난방 시설이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 토지를 '다세대주택' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 8M의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2025 -05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-04-16)<교육환경 보호 에 관한 법률>, 상대보호구역(예빛유치원(서부교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률 >, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8.25.))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 없 음.

물건 비고

통칭 '두호글로리아'

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경514901 (1)

소재지: 인천광역시 서구 경서동 758-8 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 153,000,000원

토지면적: 38.52㎡ (약 11.65평)

건물면적: 49.70㎡ (약 15.03평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: 토지거래허가구역, HUG 인수조건 변경

주의사항: 통칭 '두호글로리아'

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 인천광역시 서구 경서동 소재 '경서초등학교' 동측 인근에 위치하며, 동유형의 중ㆍ소규모 공동주택이 밀집된 주거지대임.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통 사정은 대체로 보통 수준임.

건물구조: 철근콘크리트 구조 경사지붕 4층 건물 중 제3층 제302호로서, 외벽은 스톤코트 마감, 창호는 하이샷시 창호임.

이용상태: '다세대주택'으로 이용 중임.

설비내역: 상하수도, 급배수설비, 도시가스설비 및 개별난방 시설이 되어 있음.

토지 형상 및 이용상태: 정방형 토지를 '다세대주택' 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태: 본건 남측으로 노폭 약 8M의 포장도로에 접해 있음.

토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(경서초, 예빛유치원), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등의 주택용도 취득에 한함, 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이: 없음.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2022년 11월 24일자 주택도시보증공사의 가압류 (갑5).

등기부상 권리 현황:

* 소유권이전 (임정숙, 2016-01-04, 갑2)

* 소유권이전 (박재오, 2020-12-28, 갑4)

* 주택임차권 (곽일석, 2023-02-20, 을1, 보증금 124,000,000원, 전입 2020-12-28, 확정 2020-11-30)

* 가압류 (주택도시보증공사, 2022-11-24, 갑5, 1,070,000,000원) - 말소기준권리

* 압류 (강서세무서장, 2023-02-02, 갑6)

* 압류 (서구청, 2025-05-13, 갑7)

* 강제경매 (주택도시보증공사, 2025-12-23, 갑8, 124,000,000원) - 본건 경매 개시

본 경매로 인해 위 권리들은 말소기준권리보다 후순위인 주택임차권(을1)을 제외하고 모두 소멸될 예정임.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(곽일석) (마스킹: 곽 )

* 보증금: 124,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-12-28

* 확정일자: 2020-11-30

* 배당신고일자: 2023-02-20

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사의 인수조건 변경 및 말소동의 확약서 제출로 인해, 해당 임차인의 보증금은 인수되지 않음.

인수 보증금 합계: 0원.

1.3. 상권분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 연식 및 면적의 다세대주택들이 2026년 1월 기준 7,600만원에서 9,000만원 사이에 거래되었습니다.

본건의 건물면적(49.70㎡, 약 15.03평)을 고려할 때, 평당 거래가는 약 503만원에서 625만원으로 형성되어 있습니다.

이를 본건 건물면적(15.03평)에 적용하면, 시세는 약 7,550만원에서 9,400만원 범위로 추정됩니다.

본건의 감정가는 153,000,000원으로, 최근 실거래가 평균 시세보다 약 1.6배~2배 가량 높게 책정되어 있습니다.

따라서 감정가 대비 현저히 낮은 가격으로 낙찰받을 경우 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

이러한 가격 차이에 대한 추가적인 분석(토지 가치, 개별 단지 특수성 등)이 필요합니다.

1.4. 생활정보

교육: 본건은 '경서초등학교' 및 '예빛유치원'과 인접해 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

교통: 단지 남측으로 노폭 약 8M의 도로에 접해 있으며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

편의시설: 주변이 주거지역으로 형성되어 있어 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설(마트, 상점 등) 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

주요 시설:

* 경서초등학교

* 예빛유치원

* 인근 버스정류장

혐오시설: 현재 확인된 혐오시설은 없습니다. 다만, 토지이용계획상 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 축사 등 관련 시설의 신규 설치는 제한될 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 본건 소재지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 외국인 또는 특정 용도의 토지 취득 시에는 사전에 허가를 받아야 합니다. (지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)와의 인수조건 변경 사항에 대한 상세 내용 확인이 필요합니다. 이는 계약 이행 및 추가 비용 발생 여부와 관련될 수 있습니다.

임차인 보증금: 임차인 곽 은 대항력이 없으며, HUG의 말소 동의 확약서가 제출되어 보증금 인수 부담은 없습니다. (다만, 절차상 최종 확인이 필요합니다.)

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 경서동에 위치한 다세대주택으로, 교육 및 교통 환경이 비교적 양호한 주거지에 자리하고 있습니다.

권리 분석상 낙찰자가 인수할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

다만, 감정가(1억 5,300만원) 대비 최근 실거래가 시세(약 7,550만원 ~ 9,400만원)가 현저히 낮아, 고가 감정으로 인한 유찰 가능성이 높습니다.

토지거래허가구역 지정 및 HUG 인수조건 변경 사항은 추가적인 확인이 필요한 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

낙찰 시 인수할 권리가 없어 권리 관계가 매우 깔끔합니다.

경서초등학교 인근의 안정적인 주거 지역에 위치하고 있습니다.

감정가와 실거래가 간의 큰 괴리가 존재하여, 시세보다 저렴하게 취득할 경우 상당한 시세차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건과 유사한 면적(약 13.6평~16.9평)의 다세대주택이 2026년 1월 기준으로 7,600만원에서 9,000만원 사이에 거래되었습니다.

본건 건물면적(약 15.03평)에 적용 시, 예상 시세 범위는 약 7,550만원에서 9,400만원으로 산출됩니다.

감정가(1억 5,300만원)가 이 시세 범위를 크게 상회하므로, 본 건의 예상 입찰가는 7,500만원에서 8,500만원 사이로 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.

이 금액은 인수 보증금이 없으며, HUG 인수조건 변경 사항에 대한 별도의 부담이 없을 경우를 가정한 것입니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사, 주변 부동산 시세 재확인, 감정평가서의 산정 근거 면밀한 검토가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.