나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72866 [1] 경기도 남양주시 화도읍 창현리 423-2 3층301호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 창현리 소재 "마석중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 연립,다세대 주택, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장역이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임 .

건물의 구조

알.씨조 평슬래브지붕 지하1층 지상4층 건 내 제3층 제301호로서, 외 벽 : 드라이비트 마감 등, 내 벽 : 벽지 및 타일 붙임 마감 등, 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

연립주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정 비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 수질보전특별대책지역 (1권역)<환경정책기본법> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-0 8-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택)))).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

연립주택으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경72866 (1)

소재지: 경기도 남양주시 화도읍 창현리 423-2 3층301호 (경기도 남양주시 폭포로17번길 36, 301호)

용도: 연립주택

감정가: 76,000,000원

토지면적: 38.60㎡ (약 11.68평)

건물면적: 40.37㎡ (약 12.21평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 김OO

건축년도: 1998년 (1998.11.14 사용승인)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 남양주시 화도읍 창현리 소재 "마석중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 연립, 다세대 주택, 농경지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통 여건은 보통임.

건물구조: 알.씨조 평슬래브지붕 지하1층 지상4층 건물 내 제3층 제301호로, 외벽은 드라이비트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시창호임.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제1종일반주거지역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역), 토지거래계약에관한허가구역임.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 강제경매 사건으로 채권자는 김OO이며, 말소기준권리는 2025년 1월 15일 구리세무서장의 압류임.

건물 등기사항전부증명서상 소유권 변동 내역이 존재하나, 경매로 인해 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

그러나, 을구 3번 주택임차권(임차인: 김준수, 보증금 65,000,000원, 전입일자 2023.05.19, 확정일자 2023.04.11)은 매수인에게 인수되는 권리로 확인됨.

이는 배당에서 전액 변제되지 아니할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 함을 의미하므로, 실질적인 총 투자 비용을 산정할 때 반드시 고려해야 할 사항임.

상기 인수되는 임차보증금 외, 낙찰 후 인수되는 다른 보증금은 없는 것으로 보임 (인수 보증금 합계: 0원).

1.3. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 인근에 중학교가 소재하는 등 주거 환경을 중심으로 형성된 지역임.

대규모 상업 시설보다는 지역 생활 편의시설 위주로 구성되어 있을 것으로 판단됨.

1.4. 생활정보

인근 교육시설: 마석중학교가 남동측 인근에 위치함.

교통: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능함.

주변 환경: 연립, 다세대 주택 및 농경지가 혼재된 지역으로, 조용한 주거 환경을 제공할 것으로 예상됨.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 인수 부담: 대항력 있는 임차인 김준수의 보증금 65,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 인수해야 하는 가장 큰 리스크임. 이는 매수인의 총 투자 비용을 크게 증가시킬 수 있음.

건축 연도: 1998년에 건축된 건물로, 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있음.

토지이용제한: 도시지역, 제1종일반주거지역 외 다수의 개발 제한 및 관리 지역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있음.

1.6. 종합 의견

본건은 연립주택으로, 교육 시설 인근의 주거 지역에 위치함.

감정가는 76,000,000원이지만, 대항력 있는 임차인으로 인해 65,000,000원의 보증금을 인수해야 할 가능성이 있어, 실제 총 투자 비용이 높아질 수 있는 점이 가장 큰 부담 요인임.

따라서, 인수되는 보증금을 고려한 총 투자 비용이 주변 시세 대비 경쟁력이 있는지 면밀한 검토가 필요함.

1.7. 투자 포인트

안정적인 주거 지역 내 위치.

비교적 저렴한 감정가 및 매력적인 면적.

(주의) 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 조건으로 인한 잠재적 수익률 확보 가능성 (매우 신중한 접근 필요).

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 76,000,000원이나, 인근 유사 부동산 거래 사례를 분석한 결과, 본건(40.37㎡, 1998년식)의 적정 시세는 약 65,000,000원에서 75,000,000원 사이로 추정됨.

가장 유사한 거래 사례인 창현리 423-5번지(49.04㎡, 1998년식) 연립주택이 2026년 5월 8일에 80,000,000원에 거래되었음을 고려할 때, 본건의 면적을 감안하면 시세는 다소 낮을 것으로 예상됨.

매수인에게 인수되는 임차 보증금 65,000,000원을 고려할 때, 총 매수 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 적정 시세를 초과하지 않도록 신중하게 입찰가를 결정해야 함.

이를 바탕으로, 총 매수 비용을 약 70,000,000원으로 가정할 경우, 적정 입찰가는 약 5,000,000원 수준이 될 수 있음 (70,000,000원 - 65,000,000원).

다만, 본건에 대한 현장 조사 및 임차인과의 협의를 통해 배당 여부를 최종 확인한 후, 보다 정확한 입찰가 산정이 필요함.

따라서, 본 보고서에서는 보수적인 관점에서 약 5,000,000원 ~ 10,000,000원 사이의 입찰가를 제안하며, 이는 해당 물건의 인수 조건 및 시장 상황에 따라 변동될 수 있음.

(주의) 위 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정한 것으로, 실제 매수 시에는 '인수 보증금'이 추가로 발생할 수 있음을 반드시 유의해야 함. 또한, 제공된 정보 내에서 혐오시설은 확인되지 않았으나, 외부 조사를 통해 추가 확인이 필요함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.