나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514903 [1] 인천광역시 서구 검암동 679-2 3층304호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 솔버 · 평가일 2026.01.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 '인천간재울초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 등이 소재하여 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건물 내 제3층 제304호로서, 외벽 : 스타코 등 마감. 창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서 현황 공동주택의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건의 출입은 본건 북측 포장도로를 이용함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1지구), 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(자세한 사항은 인천서부교육지원청에 문의 032-560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역(과밀억제권역)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경514903 (1)

소재지: 인천광역시 서구 검암동 679-2 3층 304호

용도: 다세대주택

감정가: 148,000,000원

토지면적: 35.89㎡ (약 10.86평)

건물면적: 46.48㎡ (약 14.06평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주식회사OOOOOOO

토지거래허가구역: 해당 (2025.8.26.~2026.8.25.)

HUG 인수조건 변경: 해당

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 '인천간재울초등학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

건물구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 4층 건물 내 제3층 제304호입니다. 외벽은 스타코 등으로 마감되었으며, 창호는 샤시 창호입니다.

이용상태

현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지형상 및 이용상태

가장형 토지로서 현황 공동주택의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건의 출입은 북측 포장도로를 이용합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1지구), 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)입니다.

3. 권리분석

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 10번 주택임차권등기가 있으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 인수 대상에서 제외될 것으로 보입니다.

임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-05-14

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수 보증금 없음.

* 임차인: 주택도시보증공사(최 )

보증금: 132,500,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-07-20

확정일자: 2022-07-01

배당신고일자: 2024-08-19

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수 보증금 없음.

인수 보증금 합계: 0원

말소기준권리: 을9 근저당권 (2023-03-02)

기타 권리: 갑8, 갑9, 갑10 소유권 이전. 을10 주택임차권 (말소), 갑11, 갑12, 갑13, 갑14 압류 및 강제경매 (말소).

종합 의견: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 대부분 말소될 예정입니다. 주택도시보증공사 관련 채권 및 임차권도 말소 예정이거나 인수 보증금이 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 비슷한 시기에 건축된 다세대주택들의 실거래가는 다음과 같습니다.

* 30.72㎡ (약 9.30평) 규모의 물건이 2026년 1월 9,300만원에 거래되었습니다 (평당 약 1000만원).

* 72.87㎡ (약 22.05평) 규모의 물건이 2026년 1월 18,300만원에 거래되었습니다 (평당 약 830만원).

* 62.67㎡ (약 18.93평) 규모의 물건이 2026년 1월 17,900만원에 거래되었습니다 (평당 약 946만원).

본건의 건물 면적은 46.48㎡ (약 14.06평)으로, 제공된 사례 중 중간 정도 크기에 해당합니다. 최근 거래된 사례들의 평당 가격을 고려할 때, 본건의 감정가(148,000,000원, 평당 약 1053만원)는 시장 가격대에 비해 다소 높은 편으로 판단됩니다.

주변 연립,다세대,빌라 매매/임대 정보

실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 규모 및 연식의 다세대주택들이 9,300만원에서 18,300만원 사이에서 거래되고 있습니다.

5. 생활정보

주변 환경

단지 인근에 인천간재울초등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다. 또한, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하여 주거 편의시설 이용이 편리합니다.

주변 시설

인천광역시 서구 검암동 일대는 주거 지역으로, 학교, 공원, 편의시설 등이 잘 갖추어져 있습니다. 현재까지 확인된 바로는 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

토지거래허가구역

본건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 이는 토지 취득 시 허가를 받아야 함을 의미합니다. (2025.8.26.~2026.8.25.)

HUG 인수조건 변경

HUG(주택도시보증공사) 인수조건 변경 사항은 명확한 확인이 필요합니다. 다만, 권리분석 결과 인수 보증금이 없는 것으로 파악되어 큰 리스크는 없을 것으로 보이나, 최종 입찰 전 잔금 납부 시점까지 관련 내용을 재확인하는 것이 안전합니다.

감정가 대비 시세

감정가가 최근 유사 물건의 실거래가 대비 다소 높게 책정된 점은 입찰 시 신중한 가격 산정의 필요성을 시사합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 서구 검암동에 위치한 다세대주택으로, 초등학교와 근린생활시설이 인접하여 주거 환경이 우수합니다. 권리 관계는 비교적 명확하게 정리되어 있으며, 인수할 임차 보증금이 없는 점은 투자자에게 긍정적인 요인입니다. 다만, 토지거래허가구역이라는 점과 감정가가 시세 대비 다소 높게 책정된 점은 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 초등학교와 생활 편의시설 인접

* 깔끔한 권리관계: 말소기준권리 이하 권리들은 소멸 예정, 인수 보증금 없음

* 실거주 및 임대 목적 투자 가능성

* 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 기대

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 148,000,000원입니다. 최근 유사 면적 및 연식의 다세대주택 거래 사례를 분석한 결과, 평당 약 830만원에서 1000만원 수준의 시세를 보였습니다. 본건의 건물 면적(약 14.06평)을 고려한 시장 시세는 약 1억 1,700만원에서 1억 4,100만원 수준으로 추정됩니다.

감정가가 시세보다 높게 책정된 점과 토지거래허가구역임을 감안할 때, 경쟁 상황 및 본인의 투자 성향에 따라 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

인수 보증금이 없고 권리 관계가 명확하다는 점을 고려하여, 135,000,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.