나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1991 [1] 인천광역시 중구 중산동 1886-19 영종하늘도시 트루엘에디션 7층701호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한감정 · 평가일 2026.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 중구 중산동 소재 ‘송산공원’ 북서측 인근에 위치하며, 주변은 업무시설 및 오피스텔, 생활형숙박시설, 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평슬라브지붕 지하5층/지상23층 중 제7층 제701호로서, 외벽 : 인조석 마감 및 강화유리 마감 등 내벽 : 벽지 마감 및 타일 마감 등 창호 : 새시창호 등으로 시공되었습니다.

이용상태

집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)입니다.

설비내역

수세식 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 주차장설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 정방형의 토지로서 업무시설(오피스텔) 및 제1종근린생활시설 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남서측 및 북동측으로 각각 노폭 약 45미터 및 15미터 정도의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역(2013-02-04), 지구단위계획구역, 광로3류(폭 40m~50m)(2012-12-28)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2016-11-07)(접합), 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역(2014-11-03)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역 (2025-08-21)(외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : “미상”입니다. 나. 기타사항 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경1991 (1)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 수협은행

1.2. 물건 현황

1.2. 1. 소재지 및 기본사항

* 소재지: 인천광역시 중구 중산동 1886-19, 영종하늘도시 트루엘에디션 7층 701호

* 건물명: 영종하늘도시 트루엘에디션

* 용도: 오피스텔

* 건축 연도: 2020년

1.2. 2. 면적

* 토지면적: 3.56 ㎡ (약 1.08 평)

* 토지지분: 3.5647 ㎡ (약 1.08 평)

* 건물면적: 22.62 ㎡ (약 6.84 평)

* 건물지분: 22.6222 ㎡ (약 6.84 평)

1.2. 3. 건물 구조 및 이용 상태

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평슬라브지붕, 지하5층/지상23층 중 제7층 제701호

* 마감: 외벽-인조석, 강화유리 / 내벽-벽지, 타일 / 창호-새시

* 이용상태: 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)

1.2. 4. 감정가 및 매각 대상

* 감정가: 100,000,000 원

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 인천광역시 중구 중산동 소재 '송산공원' 북서측 인근에 위치

* 업무시설, 오피스텔, 생활형숙박시설, 근린생활시설 등으로 형성된 지역

* 제반 주위환경은 보통 수준

2.2. 교통 및 접근성

* 차량 진출입 가능

* 인근에 버스정류장 소재

* 제반 교통상황은 보통 수준

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

* 중심상업지역, 지구단위계획구역

* 광로3류(폭 40m~50m), 중로2류(폭 15m~20m)와 접합

* 경제자유구역, 성장관리권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025-08-21 ~ 2026-08-25, 외국인 등에 한함)

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

* 말소기준권리: 수협은행 근저당 (2020-07-10, 108,000,000원)

* 기타 권리: 애플자산관리대부 가압류 (2025-01-08, 5,564,926원, 말소)

* 경매 신청 채권자: 수협은행 (임의경매, 2025-12-26, 95,674,641원)

* 등기부채권 총액: 113,564,926원

3.2. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

* 본 건은 임의경매로, 말소기준권리인 근저당보다 선순위 권리는 존재하지 않음.

* 매각으로 인해 근저당, 가압류, 임의경매 등 모든 권리가 소멸될 예정.

* 권리 인수 사항 없음. (매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 - 비고란에 내용 없음)

3.3. 임차인 현황

* 임차인 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 주의: 임대관계가 미상이나, 인수 보증금은 0원이므로 대항력 있는 임차인이 존재하더라도 보증금 회수에 대한 직접적인 위험은 없을 것으로 예상됨.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

* 다양한 업무시설, 오피스텔, 생활형 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재

* 유동인구 및 배후 수요 존재 가능

4.2. 지역 특징

* 영종 하늘도시 내 중심 상업지역으로, 지역 활성화 기대

* 송산공원 인접으로 쾌적성 확보

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 건물 내 및 인근 근린생활시설 이용 가능

* 주변 상업시설 밀집으로 다양한 편의시설 접근 용이

5.2. 기타 생활 인프라

* 인천국제공항 및 주변 개발 지역 접근성 양호

* 도시 기반 시설 양호

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

* 등기부상 명확한 위험 요인은 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성 있음.

6.2. 물건 자체

* 집합건축물대장과의 차이 없음. 제시외 면적 없음.

* 건축 연도(2020년)가 비교적 최신이므로 건물 노후화에 따른 문제는 적음.

6.3. 지역 리스크

* 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 (외국인 투자 제한 및 허가 필요성).

* 영종도 개발 계획의 변동성에 따른 부동산 가치 영향 가능성.

7. 종합 의견

* 본 건은 인천 중구 중산동 영종하늘도시 트루엘에디션 내 오피스텔로, 비교적 신축 건물이며 권리관계가 깨끗하여 낙찰 후 명도 및 재산권 행사에 큰 어려움이 없을 것으로 판단됩니다. 주변 상업시설 및 교통 여건 또한 양호합니다. 다만, 감정가 대비 최근 실거래가가 낮게 형성되어 있어 시세 조사를 통한 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 깨끗한 권리 분석: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없음.

* 우수한 입지: 영종 하늘도시 중심상업지역 내 위치, 공원 인접.

* 신축 건물: 2020년 준공으로 건물 상태 양호.

* 안정적인 임대 수요: 오피스텔 및 근린생활시설 혼합 지역으로 임대 수요 기대.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 최근 매매 사례:

* 2026년 6월 7일: 70,000,000원 (전용면적 21.3168㎡)

* 2025년 3월 14일: 65,000,000원 (전용면적 21.3422㎡, 7층)

* 2025년 1월 15일: 75,000,000원 (전용면적 22.4362㎡)

* 본건 전용면적 22.62㎡ 기준, 7층에 위치.

* 가장 유사한 7층 사례(2025년 3월, 65,000,000원)를 기준으로 보면, 본건 면적(22.62㎡)이 약간 더 넓은 점을 감안할 때 70,000,000원 전후의 시세가 형성될 것으로 예상됩니다.

* 감정가(100,000,000원) 대비 최근 실거래가가 낮게 형성되어 있습니다.

* 예상 입찰가:

* 보수적인 접근: 70,000,000원 ~ 75,000,000원

* 적정 입찰가 제안: 72,000,000원 ~ 78,000,000원

* 이하로 입찰 시 유리한 낙찰 가능성이 있으며, 80,000,000원을 초과하는 입찰은 시장 가격 대비 부담스러울 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.