나이스옥션 법원경매 고양 2025타경65232 [1] 경기도 고양시 일산동구 성석동 1227-180 명진쉐르빌 3동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유일감정 · 평가일 2026.01.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 성석동 소재 성석삼거리 북동측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재한 지대로, 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층건 내 1층 102호로, 외벽 : 드라이비트마감 등 내벽 : 벽지 및 타일마감 등 바닥 : 내장바닥재 및 타일마감 등 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

다세대주택 단위세대로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 유사 사다리형의 다세대주택부지임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 4-5m 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 이해관계인 부재로 내부구조, 이용상태 등을 확인할 수 없어 건축물대장 현황도를 참고하였으며, 임대내역 미상임.

물건 비고

1. 부동산등기사항전부증명서상 을구 순위 1번 2023년11월8일 제144090호 접수 주택임차권등기에 대하여 임차권자의 채권양수인인 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.5.15.자 확약서(보증금 전액을 배당금에서 변제 받지 못하더라도 잔존임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의함)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 고양지원 2025타경65232 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사(HUG)

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 고양시 일산동구 성석동 1227-180 명진쉐르빌 3동 1층102호 (신주소: 경기도 고양시 일산동구 고봉로620번길 52-28)

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 160,000,000원

토지면적: 52.19㎡ (약 15.71평)

토지지분: 52.19㎡ (약 15.71평)

건물면적: 52.89㎡ (약 15.99평)

건물지분: 52.89㎡ (약 15.99평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 성석동 소재 성석삼거리 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

* 계획관리지역

* 성장관리구역(주거zone)

* 가축사육제한구역(2024-11-12) (일부제한구역)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26) (외국인 등 대상, 특정 용도)

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리내역

* 을구 1번: 주택임차권 (채권양수인: 주택도시보증공사, 금액: 190,000,000원). 2023년 11월 8일 접수. (말소 예정)

* 갑 6번: 압류 (안산세무서장, 2022년 4월 4일 접수). 말소기준권리입니다.

* 갑 11번: 강제경매 (채권자: 주택도시보증공사, 금액: 190,000,000원, 2025년 11월 28일 접수). 본 경매 사건입니다.

* 이 외 다수의 압류 및 근저당 등이 있으나, 말소기준권리(갑 6번)보다 후순위로 매각으로 소멸됩니다.

3.2. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 유승환

* 보증금: 0원, 차임: 0원

* 전입일자: 2024-03-15

* 대항력: 없음

* 비고: 인수되는 보증금 및 권리가 없습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(채권양수인 이헌상)

* 보증금: 190,000,000원, 차임: 0원

* 전입일자: 2021-09-13, 확정일자: 2021-08-19

* 배당신고일자: 2023-11-08

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사는 신청채권자로서 본 경매를 신청하였으며, 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출하였습니다. 이에 따라 본 임차권은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수 권리

말소기준권리: 갑 6번 안산세무서장 압류 (2022.04.04.)

본건 경매 절차에 따라 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 부담스러운 권리(유치권, 유정권, 선수위 임차권 등)는 없는 것으로 판단됩니다. 주택임차권(을 1번) 역시 대항력이 없으며, 채권자(주택도시보증공사)가 말소에 동의하였으므로 매각으로 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (매매)

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 면적 및 건축 연도의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 27일 거래: 50.23㎡, 140,000,000원 (2018년 건축, 1층)

* 2026년 5월 19일 거래: 53.39㎡, 110,000,000원 (2015년 건축, 3층)

* 2026년 7월 1일 거래: 71.2664㎡, 120,000,000원 (2018년 건축, 지하층)

본건 물건의 면적(52.89㎡, 1층)과 건축 연도(2015년 준공)를 고려할 때, 가장 유사한 거래 사례는 2026년 5월 27일 거래된 140,000,000원입니다. 본건의 감정가 160,000,000원은 최근 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

4.2. 주변 임대차 시세

제공된 정보만으로는 상세한 임대차 시세 분석이 어렵습니다. 다만, 본건과 관련된 주택도시보증공사의 임차권 보증금이 190,000,000원임을 참고할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건축물 현황

* 건물명: 명진쉐르빌

* 동: 3동

* 호수: 102호

* 층: 1층 (총 4층 중)

* 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕

* 준공일: 2015년 04월 07일 (사용승인일 기준)

* 외벽: 드라이비트 마감 등

* 내벽: 벽지 및 타일 마감 등

* 바닥: 내장바닥재 및 타일 마감 등

* 창호: 새시창호 등

5.2. 편의/혐오시설

제공된 정보 및 일반적인 지역 정보를 종합할 때, 본건은 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 지역에 위치하고 있습니다. 주변에 특별히 혐오 시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않으나, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 인근 지역의 축산업 관련 규제가 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 위험

* 주택임차권(을 1번)은 채권자인 주택도시보증공사가 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔존 임차보증금반환청구권을 포기하고 말소에 동의하는 확약서를 제출하여, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 임차인의 대항력 또한 없는 것으로 확인되어, 낙찰자가 인수할 권리 관계는 매우 명확합니다.

6.2. 기타 위험 요인

* 현장 방문 시 내부 구조 및 이용 상태 확인에 제한이 있었습니다. 실제 내부 상태는 건축물대장 현황도 등을 참고하였으며, 실제와 차이가 있을 수 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 특정 용도로 토지 거래 시 허가가 필요할 수 있습니다. (외국인 등 대상)

7. 종합 의견

본건 명진쉐르빌 3동 1층 102호는 경기도 고양시 일산동구 성석동에 위치한 다세대주택입니다. 채권자인 주택도시보증공사가 직접 경매를 신청하였으며, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정이므로 낙찰자가 인수할 권리 부담이 없습니다. 임차인의 대항력 또한 없는 것으로 확인되어 권리 관계는 매우 깔끔합니다. 건축 연도 2015년으로 비교적 신축에 속하며, 주변 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정되었으나, 향후 시세 상승 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 인수할 권리 부담이 없습니다.

* 채권자인 주택도시보증공사가 직접 경매를 신청하여, 경매 절차가 안정적으로 진행될 가능성이 높습니다.

* 1층으로 접근성이 용이하며, 다세대주택으로서 안정적인 수요가 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례, 감정가, 물건의 특성 등을 종합적으로 고려하여 산정한 예상 입찰가는 150,000,000원입니다. 이는 감정가(160,000,000원)보다는 낮고, 유사 물건의 최고 실거래가(140,000,000원)보다는 높아, 시장 가치와 경매 특성을 반영한 가격입니다. 실제 입찰 시에는 본인의 자금 계획과 투자 성향에 맞춰 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.