나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514912 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1143-34 구월동 파라디아 빌딩 제1동 7층706호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인감정 · 평가일 2026.01.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 '인천광역시청' 남측 인근에 위치하고 있으며, 주위 는 아파트단지, 다세대주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주 위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 '예술회관역(인천 지하철도 1호선)' 및 노선버 스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상19층 건물 내 제7층 제706호로서, (사용승인일 : 2014.02.27.) -외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등, -창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 기계식주차 설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 15m 내외, 서측으로 폭 6m 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접하며, 동측으로 폭 약 10m 내외의 보행자도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(2025-07-28)(구월업무지구), 소로1류(폭 10m~12m )(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전 과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교 육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비 계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본 물건은 인천지방법원 2025타경514912호로 진행되는 부동산강제경매 사건입니다.

채권자는 주OOOOOOO이며, 매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1143-34 구월동 파라디아 빌딩 제1동 7층 706호

용도: 오피스텔

건물 사용승인일: 2014년 02월 27일

1.3. 토지 정보

총 토지 면적: 9.17㎡ (약 2.77평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 건물 정보

총 건물 면적: 43.34㎡ (약 13.11평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.5. 감정가 및 매각 정보

감정가: 157,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 '인천광역시청' 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트단지, 다세대주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 접근성

인천 지하철 1호선 '예술회관역'이 인근에 소재하며, 다수의 노선버스가 운행되는 버스정류장도 가까이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량의 진출입 또한 용이한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 갑3 (2014-08-12): 소유권 이전 1번 신탁등기말소

* 을3 (2024-04-19): 주택임차권, 권리자: 서영준, 임차금액: 180,000,000원, 말소: 말소 (비고: 전입일자 2022-07-12, 확정일자 2022-06-17)

* 갑4 (2022-08-02): 소유권 이전 (매매 180,000,000원)

* 갑5 (2023-02-07): 압류 (말소기준권리)

* 갑6 (2025-11-14): 압류

* 갑7 (2025-12-19): 강제경매 (채권자: 주택도시보증공사, 채권금액: 180,000,000원)

등기부채권 총액: 180,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(서영준)

* 보증금: 180,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022년 07월 12일

* 확정일자: 2022년 06월 17일

* 배당신고일자: 2024년 04월 19일

* 대항력: 없음

3.3. 인수/소멸 권리 분석

말소기준권리인 갑5(압류, 2023-02-07)보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

주택임차권(을3, 서영준)은 등기부상 '말소' 처리되었고, 임차인 현황에서도 '대항력 없음'으로 명시되어 있어 원칙적으로는 소멸될 것으로 보입니다.

그러나 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 언급되며 '주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨'이라는 특이사항이 있습니다. 이는 HUG(주택도시보증공사)의 인수조건 변경과 관련되어, 임차보증금 180,000,000원이 낙찰자에게 인수될 가능성을 배제할 수 없음을 시사합니다. 입찰 전 반드시 법원에 직접 확인하시어 인수 여부를 명확히 파악해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본 물건이 소재한 구월동 일대는 인천광역시청 및 예술회관역 등 주요 시설과 인접해 있어 관공서, 금융기관, 상업시설, 주거시설이 복합적으로 발달한 지역입니다. 이러한 입지 조건은 오피스텔의 안정적인 임대 수요를 뒷받침할 수 있습니다.

4.2. 오피스텔 임대/매매 시세

구월동 파라디아 빌딩 및 인근 유사 오피스텔의 매매 시세는 전용면적 약 43㎡ 기준으로 1억 5천만 원 내외에서 형성되어 있는 것으로 파악됩니다. 월세는 보증금 500만원 기준 월 40~50만원 선에서 거래되는 사례가 확인됩니다. 본 물건의 감정가는 1억 5천 7백만원으로, 시장 시세 대비 유사하거나 약간 높은 수준으로 평가되었습니다. 다만, 인수될 수 있는 임차보증금 리스크를 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근에 홈플러스, 롯데백화점 등 대형 쇼핑 시설과 다양한 근린생활시설이 위치하여 생활 편의성이 우수합니다. 인천광역시청, 남동구청 등 행정기관 접근성도 좋습니다.

5.2. 교통 접근성

인천 지하철 1호선 예술회관역이 도보 거리에 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 시내 및 인근 지역으로의 이동이 편리합니다.

5.3. 주변 환경 (혐오시설 등)

조사 결과, 구월동 일대는 상업 및 주거 지역으로 개발되어 특별히 혐오시설이 밀집해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 일부 지역에서 쓰레기 무단 투기 및 방치로 인한 미관 저해 및 악취 문제가 보도된 바 있으나, 이는 특정 공터나 도로변의 문제로 보이며 해당 물건지 자체의 직접적인 영향은 없을 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

앞서 권리분석에서 상세히 기술한 바와 같이, 주택임차권(서영준)의 말소 여부에 대한 불확실성이 가장 큰 리스크 요인입니다. '대항력 없음' 및 등기부상 '말소' 처리에도 불구하고, 물건명세서의 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 언급 및 'HUG 인수조건 변경' 사항은 임차보증금 1억 8천만원이 낙찰자에게 인수될 가능성을 내포하고 있습니다. 인수 시 실질적인 취득 금액이 크게 증가하며, 이는 투자 수익률에 결정적인 영향을 미칩니다.

6.2. 기타 법적/행정적 리스크

토지이용계획상 '토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함)'으로 지정되어 있어, 외국인의 경우 취득 시 허가를 받아야 하는 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 구월동의 중심 상업지역에 위치하여 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하며, 오피스텔로서의 기본적인 입지 조건은 양호합니다. 하지만, 임차인 관련 권리 분석에서 발생되는 불확실성, 즉 임차보증금 1억 8천만원의 인수 가능성이 가장 큰 변수입니다. 해당 리스크를 명확히 확인하고 입찰가를 산정해야 하는 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 인천 지하철 1호선 예술회관역 이용 편리.

* 편리한 생활 인프라: 인근 대형마트, 백화점, 관공서 등 풍부한 편의시설.

* 안정적인 임대 수요: 도심 지역 오피스텔로서 직장인 임대 수요 기대 가능.

* 감정가 대비 시세: 감정가는 1억 5천 7백만원으로, 유사 면적 오피스텔의 시세(약 1억 5천만원 내외)와 비슷하거나 약간 높은 수준.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1억 5천 7백만원입니다.

주변 시세를 고려할 때, 전용면적 43.34㎡ (약 13.11평)의 오피스텔 매매가는 1억 5천만원 내외로 파악됩니다.

가장 큰 리스크인 임차보증금 1억 8천만원의 인수 가능성을 고려할 때, 만약 임차보증금이 인수된다면 낙찰자는 해당 금액을 추가로 부담해야 하므로, 실질적인 취득 금액은 감정가 및 시장가치를 훨씬 상회하게 됩니다.

따라서, 임차보증금 미인수(소멸)를 전제로 하되, 인수 가능성에 대한 불확실성을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가 범위를 산정함에 있어, 현재 시세를 고려하되 리스크 프리미엄을 반영할 필요가 있습니다.

만약 임차보증금이 인수되지 않는다고 가정할 경우, 감정가 대비 80% 수준인 약 1억 2천 5백만원 ~ 1억 3천 5백만원 선에서 고려해볼 수 있습니다.

하지만, 임차보증금 인수 여부에 대한 법원의 최종 확인이 필수적이므로, 추가적인 조사와 신중한 판단 후 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

만약 임차보증금 1.8억원이 인수된다면, 본 물건은 투자 가치가 없을 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.