나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514932 [1] 인천광역시 서구 심곡동 260-1 태영아트빌 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일감정 · 평가일 2025.12.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 서구 심곡동 소재 '인천양지초등학교' 북동측 인근에 위치하며 주변은 소규모 공동주택 등이 다수 소재하는 기존주택지대임.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 4층건 내 4층 401호로서, 외벽 : 드라이비트 마감. 내벽 : 미 상 임. 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

도시가스설비에 의한 개별난방시설이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, "공동주택" 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 서측으로 노폭 약 8m의 포장도로 등에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역이며, 자세한 사항은 토지이용계획확인서 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

관계인 부재로 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경514932 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

감정평가액: 1억 3,700만원

물건 종별: 다세대주택

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 서구 심곡동 260-1 태영아트빌 4층 401호

토지 면적: 40.04㎡ (약 12.1평)

건물 전용 면적: 59.41㎡ (약 17.97평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건축 연도: 2008년 7월 (사용승인일: 2008년 12월 4일)

구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층건 내 4층 401호

외벽: 드라이비트 마감

내벽: 미상

창호: 하이샷시 창호

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 인천광역시 서구 심곡동 소재 '인천심곡초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 소규모 공동주택 등이 다수 소재하는 기존 주택지대임.

2.2. 교통 여건

차량 출입이 가능하며, 제반 교통 상황은 양호함.

대상 물건 서측으로 노폭 약 8m의 포장도로에 접함.

2.3. 교육 시설

인천심곡초등학교가 물건지 북동측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능함.

2.4. 편의 시설

물건 정보 내 구체적인 편의시설 정보는 부족하나, 일반적인 주택지대임을 감안할 때 은행, 마트, 병원 등 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 보임. (추후 현장 조사 필요)

2.5. 혐오시설 유무

주변 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았음.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

소유권 변동: 장옥녀 → 정윤성 (2022년 5월 매매)

말소기준권리: 2022년 11월 25일자 주식회사디자인972 근저당권.

이하 모든 후순위 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸 예정임.

- 근저당: 주식회사디자인972 (2022.11.25)

- 가압류: 윤세원 (2023.01.20), 한국주택금융공사 (2023.08.03)

- 압류: 서구(인천광역시) (2025.02.21), 양천세무서장 (2026.04.22)

- 주택임차권: 현수빈 (2022.04.01 확정, 2022.04.29 전입) - 보증금 1억 6천만원. (HUG 말소 동의로 소멸 예정)

- 강제경매: 주택도시보증공사 (2025.12.22) - 본 경매 신청 채권자.

총 채무액 (등기부 기준): 417,979,171원

3.2. 말소기준권리 및 소멸 여부

말소기준권리는 2022년 11월 25일자 주식회사디자인972 근저당권이며, 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 늦은 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 판단됩니다.

을구 6번 주택임차권(현수빈, 보증금 1.6억원)은 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 분석

* 강정희: 보증금 0원, 차임 0원. 전입일자 2025년 8월 5일. 대항력 없음으로 명시되어 있어 인수 대상이 아님.

* 현수빈 (주택도시보증공사): 보증금 1억 6천만원, 차임 0원. 전입일자 2022년 4월 29일. 등기부상 주택임차권이 존재하나, HUG의 말소 동의 확약서로 인해 매각으로 소멸되어 인수되는 보증금은 없습니다.

3.4. 인수되는 권리

없음. 명시된 임차인의 보증금 및 기타 권리들은 모두 소멸될 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

인천광역시 서구 심곡동의 기존 주택지대로, 소규모 공동주택이 밀집한 지역입니다.

대상 물건은 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

4.2. 주변 시세

* 채움빌리지 (2018년 준공, 48.48㎡): 2026년 1월 15,300만원에 거래됨. (약 316만원/㎡)

* 롯데맨션 (2001년 준공, 34.72㎡): 2026년 1월 6,000만원에 거래됨. (약 173만원/㎡)

* 청아빌라 (1995년 준공, 51.9㎡): 2026년 1월 10,500만원에 거래됨. (약 202만원/㎡)

본 물건(59.41㎡, 2008년 준공)의 감정가 13,700만원은 약 230만원/㎡ 수준으로, 유사 연식 및 면적의 인근 거래 사례와 비교 시 합리적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 상태

건물 구조는 철근콘크리트 경사지붕이며, 4층 건물 내 4층에 위치합니다. 외벽은 드라이비트, 창호는 하이샷시로 마감되었습니다. 내벽 상태는 미상입니다.

도시가스 설비에 의한 개별난방 시설이 갖추어져 있습니다.

관계인 부재로 임대 관계는 미상입니다.

5.2. 주변 생활 편의시설

인천심곡초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다. (cite: 2, 3, 5)

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 'HUG 인수조건 변경' 특이사항이 있으나, 등기부 및 물건명세서상 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 임차권(현수빈, 1.6억원) 소멸이 예정되어 있어 보증금 인수 리스크는 없는 것으로 보입니다. 다만, 해당 확약서의 진위 및 효력에 대한 최종 확인은 반드시 필요합니다.

* 강정희 임차인: 보증금/차임이 0원으로 명시되어 있고 대항력 없음으로 판단되나, 점유 관계 등 실제 현황은 재확인이 필요합니다.

* 권리 관계: 다수의 압류, 가압류가 등기되어 있으나 말소기준권리보다 후순위이므로 모두 소멸될 예정입니다.

* 감정가 대비 시세: 감정가(1.37억원) 대비 최근 거래 사례(1.05억~1.53억)를 고려할 때, 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성도 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

본건은 인천광역시 서구 심곡동에 위치한 2008년식 다세대주택으로, 준수한 건물 상태와 양호한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 권리상 인수되는 부담은 없으나, HUG 인수조건 변경과 관련된 임차인 관련 특이사항은 주의 깊게 검토해야 합니다.

7.2. 투자 가치 평가

주변의 비교적 최근 거래 사례들을 볼 때, 본건의 감정가는 시장 가격대에 부합하거나 약간 상회하는 수준으로 보입니다. 대항력 있는 임차인이 없다는 점은 긍정적이나, HUG의 말소 동의 확약서 존재 여부 및 효력에 대한 최종 확인은 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 주요 강점:

* 권리상 인수되는 부담이 없어 낙찰 후 명도 절차가 비교적 수월할 것으로 예상됨.

* 2008년식 건물로 노후도가 심하지 않으며, 도시가스 개별난방 설비 완비.

* 인천심곡초등학교와 인접하여 교육 환경 우수.

* 고려할 점:

* 'HUG 인수조건 변경' 관련 세부 내용 및 HUG의 말소 동의 확약서 진위 여부 최종 확인 필요.

* 대항력 없는 임차인(강정희) 존재 시, 점유 현황 재확인.

* 향후 매매/임대 시 주변 시세 변동 및 거래량 추이 모니터링 필요.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 기반 예상가

건물 연식(2008년), 면적(59.41㎡), 위치 등을 고려할 때, 현재 시장가치는 1.3억원 ~ 1.5억원 수준으로 추정됩니다.

최근 거래 사례 중 '채움빌리지'(2018년 준공, 48.48㎡)가 1.53억원에 거래되었으며, 본 물건은 이보다 면적이 크고 준공 연식도 앞서므로 유사하거나 소폭 높은 가치 평가가 가능합니다.

감정가는 1.37억원으로, 시장가치 범위의 하단에 위치합니다.

9.2. 입찰가 산정 기준

본 물건은 인수되는 권리가 없으므로, 순수하게 부동산 가치와 미래 수익률을 고려하여 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

안전 마진 확보를 위해 감정가(1.37억원) 대비 90~100% 수준인 1.23억원 ~ 1.37억원 사이에서 신중하게 접근하는 것을 추천합니다.

다만, 현장 조사 및 임장 활동을 통해 건물의 실제 상태, 주변 환경 등을 면밀히 파악한 후 최종 입찰가격을 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.