나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72815 [1] 경기도 구리시 인창동 453 성원아파트 101동 22층 2201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2026.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 구리시 인창동 소재 ‘동구중학교’ 남동측에 인접하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 각 급 학교 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 간선도로, 동구릉역(지하철 8호선) 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사스라브지붕 지상23층 내 제22층 제2201호로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감, 창호 : 하이샷시 등 마감.

이용상태

아파트(방4, 화장실2, 발코니, 주방, 거실, 현관 등)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 바닥난방설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 및 도로 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로를 통하여 외부공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m~30m)(집산도로)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-11-29)(건영유치원/학교환경위생정화구역은 반드시 구리남양주교육청에 재확)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(동구중학교/학생환경위생정화구역은 반드시 구리남양주교육청에 재확)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(동인초등학교/학생환경위생정화구역은 반드시 구리남양주교육청에 재)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(동구중학교/학생환경위생정화구역은 반드시 구리남양주교육청에 재확)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 제1호))<수도법>, 중점경관관리구역(시가지 중점경관관리구역/아차산로 및 동구릉로 일대),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.[허가대상자:외국인 등/허가대상 용도:단독 다가구 연립 다세대 아파트]).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

* 사건번호: 남양주지원 2025타경72815 (1)

* 경매 구분: 부동산임의경매

* 채권자: 비엔케이캐피탈주식회사

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경기도 구리시 인창동 453 성원아파트 101동 22층 2201호

* 용도: 아파트

* 감정가: 934,000,000원

* 토지 면적: 49.12㎡ (약 14.85평)

* 건물 면적: 134.64㎡ (약 40.73평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 상세 정보

* 아파트명: 인창성원2차 (성원아파트)

* 동/호수: 101동 22층 2201호

* 건축년도: 2000년 10월 (사용승인일 20001031)

* 구조: 철근콘크리트조 경사스라브지붕, 총 23층 건물 중 22층

* 전용 면적: 134.64㎡ (약 40.73평)

* 공급 면적: 134.64㎡ (약 40.73평)

* 총 세대수: 461세대 (6개동)

* 주차: 총 596대 (실내 기계식 432대, 실외 기계식 164대)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 대상 물건은 경기도 구리시 인창동 소재 ‘동구중학교’ 남동측에 인접하고 있습니다.

* 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로서, 전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

* 차량을 이용한 진출입이 가능하며, 단지 내 도로를 통해 외부 공도와 접해 있습니다.

* 인근에 노선 버스 정류장이 위치하고 있으며, 동구릉역(지하철 8호선)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 주변 시설

* 교육 시설로는 동구중학교, 동인초등학교, 건영유치원 등이 인접해 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 근린생활시설이 혼재되어 있어 일상생활에 필요한 편의시설 접근성이 좋습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 본 건의 말소기준권리는 2025년 5월 26일 접수된 비엔케이캐피탈주식회사의 근저당권 (채권액 963,600,000원)입니다.

3.2. 소멸되는 권리

* 상기 말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리(임의경매 개시결정, 가압류 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 해당 물건의 경우, 비엔케이캐피탈의 임의경매 개시결정(2025-12-26) 및 광주신용보증재단, 신용보증기금의 가압류(2026-01-02, 2026-02-20)는 모두 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 관련 비고란에 특이사항이 없어 상세 내용 확인이 필요합니다. (주의: 지상권 존재 여부 및 내용에 대한 추가 확인이 권장됩니다.)

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 보고서 상에는 임대차 관계에 대한 구체적인 정보가 기재되어 있지 않으며, 인수되는 임차 보증금 또한 없는 것으로 파악됩니다. (주의: 임대차 관계가 미상인 경우, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성이 있으므로 잔금 납부 전 반드시 추가적인 현장 조사 및 관계자 확인이 필요합니다.)

4. 상권분석

4.1. 주거 상권

* 본 물건은 다수의 아파트 단지가 밀집된 전형적인 주거 밀집 지역에 속합니다.

* 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 상업 시설

* 주거지역에 부속된 근린생활시설 외 대규모 상업 시설은 인접해 있지 않습니다.

* 차량을 이용하면 구리 시내 등 주요 상업 지역으로의 접근이 용이합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의

* 마트, 병원, 은행 등 필수적인 생활 편의 시설은 차량 이동을 통해 접근 가능합니다.

5.2. 교육 환경

* 동구중학교, 동인초등학교, 건영유치원 등 다수의 교육 시설이 인접해 있어 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다.

5.3. 교통 편의

* 8호선 동구릉역을 이용할 수 있으며, 다양한 광역 버스 노선 운행으로 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획상의 제약

* 본 물건은 '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있으며, 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25.) 내 외국인 등 특정 대상자나 용도(단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트)로 토지 거래 시 허가를 받아야 합니다. (주의: 낙찰 후 잔금 납부 시점의 관련 법규 및 허가 가능성을 반드시 확인해야 합니다.)

* 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등으로 지정되어 있어 향후 재건축 등 개발 또는 이용에 추가적인 제약이 있을 수 있습니다.

6.2. 기타 특이사항

* 감정평가서 상 '임대 미상임'으로 표기되어 있어, 임대차 관계에 대한 정확한 파악이 필요합니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원이라도, 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있으나, 세부 내용이 없어 추가 확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 구리시 인창동에 위치한 성원아파트 101동 2201호로, 비교적 우수한 입지, 교통, 교육 환경을 갖추고 있습니다. 최근 실거래가와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 합리적인 수준의 낙찰이 기대됩니다. 다만, 토지거래허가구역 지정, 임대차 관계 불명확성, 지상권 존재 가능성 등 잠재적 리스크 요인이 있으므로, 철저한 사전 조사가 반드시 선행되어야 합니다. 권리 분석상 인수되는 권리는 없어 보이나, 이러한 특이사항들을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 장점

* 8호선 동구릉역 이용이 가능한 역세권 입지 (도보 거리 및 실제 이용 편의성 추가 확인 필요).

* 동구중학교, 동인초등학교 등 우수한 학군과 다수의 교육 시설 인접.

* 다수의 아파트 단지가 밀집된 주거 밀집 지역으로, 안정적인 수요층 확보 가능.

8.2. 시세 차익 가능성

* 유사 면적(134.64㎡)의 최근 실거래가(9억원) 대비 감정가(9.34억원)가 적정 수준으로 판단되며, 합리적인 가격으로 낙찰 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 향후 지역 개발 계획이나 교통망 개선 사업 진행 시 추가적인 부동산 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 934,000,000원이며, 유사 면적(134.64㎡)의 최근 실거래가는 900,000,000원입니다.

본 건은 인수해야 할 임차 보증금이 없다는 장점이 있으나, 토지거래허가구역 지정 및 임대차 관계 미확인 등 잠재적 리스크 요인이 존재합니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 보수적으로 감정가의 85% ~ 95% 수준을 입찰 범위로 설정할 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 793,900,000원 ~ 887,300,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 권장됩니다.

최종 입찰가 결정은 본건의 명도 가능성, 현장 조사 결과, 그리고 당시의 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 판단하여 결정하시기 바랍니다.

주변에 혐오시설이나 유해시설로 분류될 만한 특이사항은 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.