나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514905 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 1422-9 엠버빌2 6층604호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우솔감정 · 평가일 2026.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "인천남부초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 양호한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건물 내 제6층 제604호로서, (사용승인일 : 2017.12.22) 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 창호 : 새시 창호 등 입니다.

이용상태

오피스텔로 이용중 입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설, 난방설비, 승강기설비, 주차시설 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 가장형의 토지로서 업무시설 및 공동주택 부지로 이용중 입니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약6미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)입니다.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경514905 (1)

경매구분: 부동산강제경매

2.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 1422-9 엠버빌2 6층604호

건물명: 엠버빌Ⅱ

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

사용승인일: 2017.12.22

건물층수: 지하 1층, 지상 11층 (본건은 6층)

주요용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설, 공동주택)

2.3. 면적 정보

토지면적: 14.91㎡ (약 4.51평)

토지지분: 14.909999999999998㎡ (약 4.51평)

건물면적: 58.75㎡ (약 17.77평)

건물지분: 58.7494㎡ (약 17.77평)

* 본 건은 집합건물로, 전유부분 면적 기준입니다.

2.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 180,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2.5. 채권자

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "인천남부초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 단독 및 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

3.2. 교통 상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 양호한 편입니다.

본 건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 지역지구: 준주거지역

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.08.26. ~ 2026.08.25., 외국인 등 대상)

4. 권리분석

4.1. 채권자 및 경매 구분

* 채권자: 주택도시보증공사 (강제경매 신청)

* 경매 구분: 부동산 강제경매

4.2. 임차인 현황

본 건에는 현재 총 4명의 임차인이 등재되어 있습니다.

* 임차인: A * (ALBESKRIJAMALNAJIABDUSSALAM)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-10-29

대항력: 없음

비고: 권리분석상 특이사항 없음

* 임차인: A * (ALBESKRIMUSTFAJAMAL)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025-05-01

대항력: 없음

비고: 권리분석상 특이사항 없음

* 임차인: A * (ALHAJAJIMAHABASHEERABDULJALIL)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025-05-01

대항력: 없음

비고: 권리분석상 특이사항 없음

* 임차인: 주택도시보증공사 (김 )

보증금: 190,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-06-15

확정일자: 2021-06-16

배당신고일자: 2023-07-27

대항력: 없음

비고: (해당 임차인의 대항력 여부에 대한 추가 확인 필요)

인수 보증금 합계: 0원 (현재 등재된 임차인들의 보증금 및 대항력 유무 고려 시, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 0원으로 판단됩니다. 단, 주택도시보증공사 임차인의 경우 별도 확인이 필요할 수 있습니다.)

4.3. 등기부 요약 및 권리관계

* 매각으로 인해 말소될 권리:

- 을구 1번 주택임차권 (김정은): 권리금액 190,000,000원, 확정일자 2021.06.16. (물건명세서상 HUG의 말소동의 확약서 제출로 매각으로 소멸될 가능성이 높으나, 최종 말소 여부는 경매 절차 확인 필요)

- 갑4 소유권이전 (문지우)

- 갑5 압류 (영등포세무서장)

- 갑6 가압류 (주택도시보증공사): 권리금액 1,023,000,000원

- 갑7 압류 (양천세무서장)

- 갑8 강제경매 (주택도시보증공사): 사건번호 2025타경514905

* 말소기준권리: 갑5 압류 (영등포세무서장, 2023.10.16. 접수)

이하 모든 권리는 말소될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

- 물건명세서상 을구 1번 주택임차권 등기가 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 말소될 가능성이 높습니다. (매각물건명세서 상의 기재 내용을 면밀히 검토해야 합니다.)

4.4. 채권 총액

등기부등본상 채권 총액: 1,213,000,000원

5. 상권분석

5.1. 주변 상업 시설

본건 주변은 주택가와 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

5.2. 시세 분석 (제공된 정보 기반)

제공된 JSON 데이터는 건물의 건축물 현황에 대한 정보로, 현재 시세를 파악할 수 있는 시장 가격 정보는 포함되어 있지 않습니다. 따라서 현재 시세 기준의 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정은 제한적입니다. 감정가 180,000,000원을 기준으로 향후 시세 변동 및 시장 상황을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

6. 생활정보

6.1. 주변 편의 시설

* 교육시설: 인천남부초등학교 인근

* 교통: 버스정류장 인접

6.2. 혐오시설 정보

제공된 정보만으로는 주변 혐오시설 유무를 파악할 수 없습니다. 외부 지도 서비스나 검색 사이트 접근이 불가능하여 해당 정보는 확인되지 않습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. HUG 관련 복잡한 권리관계

주택도시보증공사(HUG)가 채권자이자 채무자인 임차인으로 등재되어 있으며, HUG 보증 관련 인수조건 변경 사항이 있습니다. 이는 경매 절차 및 낙찰 후 인수 조건에 복잡성을 야기할 수 있습니다. 특히 을구 1번 주택임차권 등기의 말소 여부가 불확실하며, HUG의 동의 여부에 따라 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

7.2. 임차인 보증금 및 대항력

일부 임차인의 보증금 및 차임이 '0원'으로 기재되어 있으나, '대항력 없음'으로 표시되어 있습니다. 주택도시보증공사(김 ) 임차인의 경우 보증금이 있으나 대항력이 없다고 기재되어 있습니다. 이는 명도 과정에서 추가적인 분쟁의 소지가 될 수 있으므로, 정확한 법적 검토가 필요합니다.

7.3. 높은 채권 총액

등기부상 채권 총액이 1,213,000,000원으로 감정가 180,000,000원에 비해 매우 높아, 재매각 또는 유찰 가능성을 배제할 수 없습니다.

8. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 오피스텔로, 교통 및 주거 환경은 보통 수준입니다. 다만, 주택도시보증공사와 관련된 복잡한 권리 관계(채권자 겸 임차인, HUG 인수조건 변경, 임차권 등기의 말소 여부 불확실)가 존재하며, 높은 채권 총액으로 인해 경매 절차의 불확실성이 존재합니다. 이러한 점들을 충분히 인지하고 법적 검토를 철저히 진행해야 합니다.

9. 투자 포인트

* HUG 보증 물건으로, 관련 절차 및 인수 조건 변경 사항에 대한 면밀한 파악 시 투자 기회가 될 수 있습니다.

* 명확한 권리관계 확인 및 명도 절차 진행이 원활하다면, 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 180,000,000원입니다.

인수 보증금은 현재 등재된 임차인들의 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 0원으로 판단됩니다. (주택도시보증공사 임차인의 권리 등기 말소 여부 확인 필수)

고려사항:

* HUG 관련 복잡한 권리관계 및 명도 가능성.

* 경매 절차의 불확실성.

* 정확한 시세 분석 정보 부재.

상기 고려사항들을 감안하여, 보수적인 관점에서 감정가의 70~80% 수준인 126,000,000원 ~ 144,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 최종 입찰가는 권리 분석 결과, HUG와의 협상 내용, 명도 가능성, 그리고 추가적인 시세 조사 결과를 종합적으로 반영하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.