나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514975 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 285-22 뉴현대아파트 5층501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해맑은감정 · 평가일 2026.01.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재하며, 주안1동 행정복지센터 서측 인근에 위치합니다. 대상물건 주위는 소규모 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통 입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 1호선 주안역이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통시 됩니다.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트조 슬라브지붕 지상 5층 건물 내 제5층 제501호로서, (사용승인일 : 2002.03.26) 외 벽 : 인조석 붙임 마감 등 창 호 : 새시 창호 등입니다.

이용상태

대상물건은 기준시점 현재 '아파트'으로 이용 중입니다. 폐문 부재상태로서 내부를 확인하지 못 하였습니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 개별난방 설비, 소화전설비, 필로티주차장 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 토지로서, '공동주택, 근린생활시설'의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 4미터의 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2025-12-08) , 방화지구(2022-06-13), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2023-09-20),중점경관관리구역(2023-09-20)(미고제2023-156호),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경514975 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 285-22 뉴현대아파트 5층 501호

* 용도: 아파트

* 경매구분: 부동산강제경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 건축물현황: 철근콘크리트조 슬라브지붕 5층 건물 내 5층 501호 (사용승인일: 2002.03.26)

1.2. 감정가 및 면적 정보

* 감정가: 110,000,000원

* 토지면적: 19.87㎡ (약 6.01평)

* 건물면적: 49.26㎡ (약 14.90평) (전용면적 기준)

* 토지/건물 지분: 토지 19.87㎡, 건물 49.26㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 인천광역시 미추홀구 주안동 285-22번지 뉴현대아파트 5층 501호.

* 주안1동 행정복지센터 서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 소규모 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 전형적인 도심 주거지역입니다.

* 인근 개발 계획 또는 재개발 가능성에 대한 추가 조사가 필요할 수 있습니다.

2.2. 교통상황

* 본 물건까지 차량 진출입이 용이하며, 동측으로 폭 약 4미터의 도로에 접해 있습니다.

* 인천 지하철 1호선 주안역이 도보 또는 짧은 거리 대중교통으로 접근 가능하여 시내 및 수도권 이동이 편리합니다.

* 주요 간선도로 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리관계

* 말소기준권리: 2023-03-24 미추홀구 압류 (갑7)

* 기타 권리:

* 2009-09-04 소유권이전 (갑5)

* 2021-12-20 소유권이전 (갑6, 매매 94,500,000원)

* 2023-09-19 주택도시보증공사 가압류 (갑8, 1,020,000,000원)

* 2025-12-23 주택도시보증공사 강제경매 (갑9, 94,500,000원) - 본건 경매 개시 결정

* 총 등기부채권액: 1,100,000,000원

3.2. 임차인 분석

* 임차인 1: 고

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-12-27

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 및 차임이 없으며, 대항력이 없어 낙찰자에게 인수되지 않습니다.

* 임차인 2: 최 (주택도시보증공사)

* 보증금: 94,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-10-17

* 확정일자: 2019-09-04

* 배당신고일자: 2024-01-15

* 대항력: 없음

* 비고: HUG에서 보증한 임차인으로 추정됩니다. 대항력이 없어 낙찰자에게 인수되지 않습니다. (주택임차권등기 乙5, 80,000,000원, 말소 예정이나 HUG 동의서 제출됨)

3.3. 인수되는 권리 및 위험 분석

* 등기부상 모든 권리(압류, 가압류, 강제경매)는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

* 임차인 분석 결과, 두 임차인 모두 대항력이 없어 낙찰자에게 보증금 등 인수 의무가 발생하지 않습니다.

* 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '을구 순위 5번 주택임차권등기'가 명시되어 있으나, '주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출 됨'이라는 단서가 있어 실질적으로 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

* 총 인수 보증금: 0원.

4. 상권분석

* 주안역 인근 상권은 오랜 역사를 가진 지역으로, 배후 주거 단지와 함께 다양한 근린생활시설이 발달해 있습니다.

* 본 물건이 위치한 주안동은 지속적인 도시 개발 및 재개발 사업으로 인해 상권 변화 가능성이 존재합니다.

* 주변에 소규모 점포 및 근린생활시설이 혼재하여 일반적인 주거 지역 상권이 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 주안역 인근으로 CGV, 롯데백화점, 인천사랑병원, 미추홀구청 등 주요 편의시설 및 관공서 이용이 편리합니다. 다수의 병원, 은행, 관공서 등 인프라 접근성이 좋습니다.

* 교육시설: 인근에 신대초, 주안초, 인천남중, 석정중, 학익고, 인명여고 등 다수의 초, 중, 고등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 공원/녹지: 제공된 정보에는 상세한 공원 및 녹지 정보가 포함되어 있지 않습니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 분석 결과, 본 물건 인근에서 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 내부 미확인: 폐문 부재로 인해 내부 상태(수리 여부, 하자 등)를 직접 확인할 수 없어 잠재적 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 명도 저항 가능성: 임차인이 존재하나 대항력이 없어 인수 부담은 없으나, 이사 과정에서 명도 저항이 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 용도지역 및 규제 사항이 존재합니다. (특히 외국인 등 토지거래 허가구역 지정 기간 확인 필요)

7. 종합 의견

* 본 물건은 인천지방법원에서 진행 중인 부동산 강제경매 사건으로, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

* 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

* 다만, 내부 상태 미확인 및 명도 과정에서 발생할 수 있는 변수를 고려해야 합니다.

* 주안역 인근의 입지조건은 양호하나, 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 깨끗하여 낙찰 후 명도에 집중할 수 있습니다.

* 아파트로서 일반적인 주거 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 감정가가 시세 대비 합리적일 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경 관련 추가 정보 확인 시 투자 가치 변동 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 입찰가 산정 시 고려사항:

* 최근 실거래가 추이

* 주변 유사 물건 시세

* 내부 수리 필요 비용

* 명도 예상 비용 및 시간

* 본건의 감정가 110,000,000원.

* 구체적인 예상 입찰가 제시를 위해서는 추가적인 시세 조사 및 현장 조사가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.