나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514985 [1] 인천광역시 부평구 부평동 642 에스씨제일행복해주상복합(부평동642) 4층401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2026.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 심곡동 소재 '부평동'남동측 인근에 소재하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 아파트단지, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반입지 조건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철역 1호선 '부평역'이 소재하는 등 대중교통의 편의성은 양호한 편임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 / 지상12층건 내, 제4층 제401호로서, (사용승인일: 2017.04.24) 외벽: 모르타르위 페인팅 마감 등 창호: 하이새시 창호 마감 등

이용상태

기준시점 현재 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생/급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전, 지하주차장, 기계식주차장 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 세장형 토지로서, 기준시점 현재 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 34M 내외의 포장도로와, 서측으로 노폭 약 12M 내외의 포장도로와, 동측으로 노폭 약 3M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

부평동 642 :준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.) 부평동 642-4 :준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.) 부평동 642-5 :준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경514985 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 642 에스씨제일행복해주상복합(부평동642) 4층401호

용도: 오피스텔

감정가: 201,000,000 원

토지면적: 12.92㎡ (약 3.91평)

건물면적 (전용): 61.02㎡ (약 18.46평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

준공일자: 2017년 4월 24일

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재, '부평동' 남동측 인근에 위치하며, 주위로는 단독주택, 다세대주택, 아파트 단지, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

차량 진입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철 1호선 '부평역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

북측 약 34M, 서측 약 12M, 동측 약 3M의 포장도로에 각각 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

등기부상 말소기준권리인 농협은행의 근저당(160,800,000원, 2017.05.26. 접수)보다 후순위인 본건 경매 개시 결정 등기(2025.12.23. 접수)는 매각으로 인해 모두 소멸됩니다.

등기부채권 총액은 160,800,000원입니다.

본 건은 에이치에프엔오삼유동화전문으로 인한 임의경매 사건입니다.

집합건물 등기부 요약:

* 소유권이전 1번 신탁등기 말소 (2017.05.26. 접수)

* 소유권이전 (매매) (2017.05.26. 접수)

* 근저당 (말소기준권리, 2017.05.26. 접수)

* 임의경매개시결정 (2025.12.23. 접수)

임차인 현황:

* 임차인: 신

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입/확정일자: 2023.05.15. / 2023.04.24.

* 배당신고일자: 2026.02.04.

* 대항력: 없음

* 비고: 매수인이 인수할 보증금 없음.

* 임차인: 조

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2023.05.15.

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 매수인이 인수할 보증금 없음.

본 경매 물건은 임차인이 존재하나 대항력이 없어 매수인이 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

1.3. 상권분석

본건이 소재한 부평동 일대는 지하철 1호선 부평역을 중심으로 역세권 상업 및 업무 기능이 발달한 지역입니다.

주거용 건물과 함께 다양한 근린생활시설, 업무시설 등이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하며, 상업 활동이 활발하게 이루어지고 있습니다.

대중교통 이용이 편리하고 접근성이 좋아 임대 수요 또한 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 1호선 부평역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내외 버스 노선이 운행되어 사통팔달 교통망을 갖추고 있습니다.

편의시설: 인근에 대형마트, 백화점, 영화관, 병원, 관공서 등 풍부한 생활 편의시설이 밀집해 있어 편리한 생활이 가능합니다.

주거 및 업무 환경: 주거시설과 업무시설이 복합적으로 발달한 지역으로, 직주근접성을 갖춘 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

유동화 물건: 본 건은 유동화 물건으로, 자산유동화 전문회사 등이 채권을 관리하는 경우 일반 경매 물건과 절차상 차이가 있을 수 있습니다. 다만, 본 건은 임의경매로 진행되어 권리관계는 매각으로 소멸되는 것이 일반적입니다.

토지이용계획: 본건 토지는 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 외국인 등 주택용도 취득에 대한 토지거래계약 허가구역으로 2026년 8월 25일까지 지정되어 있으므로, 외국인 매수자는 관련 규정을 사전에 면밀히 확인해야 합니다.

부동산 시장 변동성: 모든 부동산과 마찬가지로 향후 부동산 시장의 변동성에 영향을 받을 수 있습니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 본건과 직접적으로 인접하거나 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 뚜렷한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천의 주요 역세권인 부평역 인근에 위치한 오피스텔로, 편리한 교통과 풍부한 생활 편의시설을 갖추고 있습니다.

2017년에 준공되어 건물 상태가 양호할 것으로 예상되며, 비교적 신축 건물에 속합니다.

등기부상 권리관계가 말소기준권리 외 모두 소멸되는 안전한 물건이며, 임차인이 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다.

토지거래허가구역 지정은 내국인 매수자에게는 큰 영향을 주지 않으나, 외국인 매수자는 관련 사항 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 부평역 역세권으로 임대 수요 확보 및 가치 상승 잠재력이 높습니다.

권리관계 안전성: 모든 인수되는 권리가 없어 명확하고 안전한 거래가 가능합니다.

보증금 인수 부담 없음: 임차인으로부터 보증금 인수 의무가 없어 초기 투자 비용 부담이 적습니다.

준신축 건물: 2017년 준공으로 비교적 최신 건물로, 유지보수 비용 및 임대 경쟁력 측면에서 유리합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정평가액은 201,000,000원입니다.

최근 실거래 사례 분석 결과, 2026년 3월에 동일 건물 내 57.33㎡ 면적이 173,000,000원에 거래되었으며, 이는 3.3㎡당 약 10,190,000원 수준입니다. 본 건의 전용면적(61.02㎡)을 기준으로 환산 시, 대략 184,126,152원 수준의 시장 가치를 추정해 볼 수 있습니다.

2023년 11월에는 64.12㎡ 면적이 200,000,000원에 거래된 사례도 있으나, 최근 거래가의 하락 추세를 고려할 필요가 있습니다.

따라서, 감정가(201,000,000원)보다는 최근 실거래가(173,000,000원)를 기준으로 보수적인 접근이 필요합니다.

권리관계가 깨끗하고 보증금 인수 부담이 없다는 점을 감안하되, 시장 가치를 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다.

본 보고서에서는 175,000,000원 을 최적의 예상 입찰가로 제시합니다. (이는 인수 보증금 0원 기준)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.