나이스옥션 법원경매 인천 2025타경515064 [1] 인천광역시 남동구 간석동 37-429 청양빌라 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이에이 · 평가일 2026.01.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 '간석3동행정복지센터' 동측 인근에 위치하는 "청양 빌라" 제4층 제401호로서, 주변은 동유형의 중ㆍ소규모 공동주택이 밀집되어 소재하는 주거 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 대체 로 보통수준임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건중 제4층 제401호로서, 외벽 : 타일 붙임 마감, 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

'다세대주택'으로 이용중임.

설비내역

상ㆍ하수도, 급배수설비, 도시가스설비 및 개별난방 시설이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지를 '다세대주택' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 6 ~ 8M의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대( 지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경515064 (1) 사건번호로 인천지방법원에서 진행 중인 물건입니다.

소재지는 인천광역시 남동구 간석동 37-429 청양빌라 4층 401호입니다.

본 건은 다세대주택으로, 감정가는 87,000,000원입니다.

토지 면적은 14.30㎡ (약 4.32평)이며, 건물 면적은 46.20㎡ (약 13.97평)입니다.

토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

채권자는 서 입니다.

특이사항으로는 SGI 인수조건 변경 및 선순위임차권이 있습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 인천광역시 남동구 간석동에 위치하며, '간석3동행정복지센터' 동측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변은 유사한 형태의 중소규모 공동주택들이 밀집된 주거 지역입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건축 구조는 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 4층 401호이며, 외벽은 타일 붙임, 창호는 하이샷시로 마감되어 있습니다.

현재 '다세대주택'으로 이용 중입니다.

상하수도, 급배수, 도시가스 설비 및 개별난방 시스템이 갖추어져 있습니다.

토지 형상은 부정형이며, '다세대주택' 건부지로 활용되고 있습니다.

남서측으로 노폭 약 6~8미터의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2025년 5월 22일자 국민건강보험공단의 압류(갑9)입니다.

집합건물 등기부상 소유권 이전 및 매매 내역이 다수 존재하며, 가장 최근 소유권 이전은 2022년 11월 21일자 조한형입니다.

2024년 7월 24일자 서울보증보험의 강제경매(을10, 채권액 84,868,273원)가 말소기준권리보다 후순위입니다.

주택임차권(을6)으로 한국토지주택공사가 2022년 5월 30일 전입, 2022년 5월 16일 확정일자를 받았으며, 보증금 78,000,000원, 차임 0원입니다.

등기부상 해당 임차권은 말소 예정이나, 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"에 을구 6번 주택임차권 등기가 명시되어 있습니다. 다만, 서울보증보험 주식회사의 말소 동의 확약서가 제출된 것으로 기재되어 있습니다.

권리분석상 인수 보증금 합계는 0원으로 표시되어 있습니다.

임차인 현황에 따르면 한국토지주택공사 임차인은 전입일자(2022-05-30) 기준으로는 선순위로 보이나, 확정일자(2022-05-16) 및 배당신고일자(2024-07-24)와 함께 '대항력 없음'으로 기재되어 있습니다.

이는 임차인이 매각 절차를 통해 보증금을 배당받고 퇴거하게 되어, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 부담은 없을 것으로 분석됩니다.

1.3. 상권분석

제공된 최근 매매 및 전월세 정보를 바탕으로 주변 시세를 분석한 결과, 간석동 일대의 다세대주택 시세는 건물 연식, 면적, 층수 등에 따라 다소 편차를 보이고 있습니다.

2026년 3월 31일 거래된 풍경채(2014년식, 64.73㎡)는 173,000,000원(약 8,835,500원/평)에 거래되었습니다.

2026년 3월 6일 거래된 동아주택(바동)(1987년식, 47.56㎡)은 120,000,000원(약 8,339,000원/평)에 거래되었습니다.

2026년 3월 4일 거래된 목화빌라(나)(1991년식, 34.65㎡)는 55,000,000원(약 5,248,000원/평)에 거래되었습니다.

본 물건은 1993년식으로, 비교적 연식이 있는 편이며 전용면적 46.20㎡(약 13.97평)입니다.

감정가는 87,000,000원이며, 이를 평당가로 환산 시 약 6,210,000원/평입니다.

이는 비교 대상 물건들의 시세 범주 내에 있으며, 특히 연식이 유사한 목화빌라(나)의 시세보다는 높고, 최신 건물인 풍경채나 동아주택의 시세보다는 낮은 수준입니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 주거 밀집 지역에 위치하여 주변에 다양한 편의시설 및 생활 인프라를 이용하기 용이합니다.

가장 가까운 공공시설로는 간석3동행정복지센터가 있으며, 이를 중심으로 상업 시설 및 주거 편의 시설이 분포하고 있을 것으로 예상됩니다.

교통으로는 버스정류장이 인근에 위치하여 시내 및 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

건물 자체는 개별난방, 도시가스, 상하수도 시설을 갖추고 있어 기본적인 생활 편의는 충족됩니다.

주변 환경은 동유형의 공동주택들이 밀집해 있어 주거 생활에 적합한 환경을 제공합니다.

추가적인 주변 생활정보 및 혐오시설 유무에 대한 조사를 위해 지도 검색을 실시한 결과, 본건의 주소지(인천광역시 남동구 간석동 37-429) 주변에는 통상적으로 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

SGI 인수조건 변경: SGI(서울보증보험) 인수조건 변경에 대한 구체적인 내용 확인이 필요하며, 이는 낙찰 후 추가적인 비용 발생 또는 인수 절차상의 번거로움을 야기할 수 있습니다.

선순위임차권: 등기부상 말소 대상이 아닌 주택임차권이 존재하여, 물건명세서상 명시된 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 표기가 주의를 요합니다. 비록 서울보증보험의 말소 동의 확약서가 제출되었으나, 인수 여부에 대한 최종적인 확인이 필수적입니다. (단, 현재 권리분석 상 인수 보증금 합계는 0원으로 되어 있어, 임차권이 적법하게 말소될 가능성이 높음.)

건물 노후도: 1993년 준공된 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 등에 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구 간석동의 주거 지역에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 87,000,000원입니다.

주변 시세를 고려할 때 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

대항력 없는 임차인이 존재하고 말소기준권리보다 후순위의 강제경매 채권이 있어, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

그러나 SGI 인수조건 변경 및 선순위임차권 등기 사항은 추가적인 검토와 주의가 필요한 부분입니다.

향후 재개발 가능성이나 주변 지역의 발전 추이를 고려할 때, 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대해 볼 수도 있습니다.

1.7. 투자 포인트

합리적인 감정가: 주변 시세 대비 감정가가 경쟁력 있는 수준으로 판단됩니다.

안정적인 주거 입지: 다세대주택 밀집 지역으로, 안정적인 주거 수요가 기대됩니다.

편리한 교통 및 생활 인프라: 대중교통 이용이 편리하고, 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

무인수 권리: 권리분석상 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 분석되어, 비교적 깔끔한 권리 관계를 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 87,000,000원이며, 면적은 46.20㎡ (약 13.97평)입니다.

감정가 기준 평당 약 6,210,000원입니다.

최근 거래된 유사 연식의 목화빌라(나)가 약 5,248,000원/평, 동아주택(바동)이 약 8,339,000원/평에 거래된 점을 고려하면, 본건의 감정가는 비교적 합리적인 수준으로 평가됩니다.

다만, SGI 인수조건 변경 및 선순위임차권 관련 리스크 요소를 감안하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가의 90%~95% 수준인 약 78,000,000원 ~ 83,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 합리적일 것으로 사료됩니다.

최종 입찰가는 법원 진행 상황, 타 참여자들의 예상 입찰가 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

본 입찰가 산정 시, 임차인 보증금 인수분은 고려되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.