나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514982 [1] 인천광역시 계양구 동양동 602-1 드림스타빌 에이동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신원 · 평가일 2026.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

인천광역시 계양구 동양동 소재 "인천동양중학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 연립주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 건물 1층 주차장으로 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 등이 소재하므로 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

건물의 구조 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 제4층 제402호로서, (사용승인일 : 2009.10.05.) 외벽 : 치장벽돌쌓기 등 마감 창호 : 새시 창임.

이용상태

이용상태 : 공부상 주용도는 "다세대주택"임. (후첨 ‘호별배치도 및 내부구조도’ 참조)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 가장형의 토지로서, 건부지(다세대주택)로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측 및 동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2025-07-28), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(인천서부교육지원청(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수 도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 미상임. 2)기타 -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경514982 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서OOOOOOOO

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

* 소재지: 인천광역시 계양구 동양동 602-1 드림스타빌 에이동 4층 402호

* 용도: 다세대주택

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제4층 제402호

* 사용승인일: 2009년 10월 05일

* 건물명: 드림스타빌 A동

1.3. 면적 및 감정가

* 감정가: 132,000,000원

* 토지면적: 35.45㎡ (약 10.72평)

* 토지지분: 35.45㎡ (약 10.72평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 45.93㎡ (약 13.89평)

* 건물지분: 45.93㎡ (약 13.89평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 인천광역시 계양구 동양동 소재 "인천동양중학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 연립주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

* 본건 건물 1층에 주차장으로 차량 진·출입이 가능합니다.

* 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 토지 및 도로

* 토지의 형상은 인접 필지와 등고평탄한 가장형의 토지이며, 건부지(다세대주택)로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태는 북측 및 동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2025-07-28), 가축사육제한구역(전부제한지역), 장애물제한표면구역(수평표면), 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

* 말소기준권리: 2021년 01월 04일 접수된 김용성의 근저당권(을7)입니다.

* 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. (근저당, 가압류, 압류, 강제경매 등)

* 등기부채권 총액: 216,128,603원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 06월 25일

* 확정일자: 2020년 05월 28일

* 배당신고일자: 2022년 06월 02일

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력이 없으므로 원칙적으로 보증금 인수 의무는 없습니다.

3.3. 특이사항 및 주의사항

* 본건에는 'SGI 인수조건 변경' 및 '선순위 임차권'이라는 특이사항이 기재되어 있습니다.

* 등기부등본 상 한국토지주택공사의 주택임차권(을8)은 말소 예정으로 기재되어 있으며, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 없는 것으로 확인됩니다.

* 그러나 'SGI 인수조건 변경'이라는 문구는 서울보증보험(채권자)과 임차인 간에 보증금 처리에 관한 특별한 합의가 있었음을 시사할 수 있습니다.

* 비록 대항력 없는 임차인이나, 'SGI 인수조건 변경'으로 인해 인수 보증금이 발생할 가능성은 배제할 수 없어 면밀한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

* 주변 건물들의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같습니다.

* F.HBlack (2021년 건축, 40.51㎡): 2026년 7월 23일, 199,000,000원

* 솔향기마을1단지 (2010년 건축, 50.83㎡): 2026년 7월 13일, 170,000,000원

* 신세계드림빌 (2008년 건축, 54.65㎡): 2026년 7월 6일, 105,500,000원

* 본건은 2009년 사용승인된 건물로, 솔향기마을1단지와 건축 연도가 유사하며, F.HBlack보다는 오래되었고 신세계드림빌보다는 신축입니다.

* 본건의 건물면적 45.93㎡ (약 13.89평)와 비교할 때, 가장 최근에 거래된 F.HBlack(40.51㎡, 199,000,000원)의 시세를 기준으로 환산하면 약 225,000,000원 수준이 됩니다. (19,900만원 * 45.93㎡ / 40.51㎡ = 약 22,500만원)

* 다만, 신세계드림빌의 경우 낮은 가격에 거래된 사례도 존재하므로, 지역 내 비슷한 조건의 실거래가를 더 면밀히 조사할 필요가 있습니다.

* 현재 본건의 감정가 132,000,000원은 주변 실거래가와 비교할 때 상당히 낮게 책정된 것으로 보입니다.

4.2. 주변 시설 (혐오시설 등)

* 현재 제공된 정보만으로는 주변에 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없습니다.

* 추가적인 외부 지도 검색을 통해 해당 물건지 인근에 유해하거나 혐오감을 주는 시설(고압선, 쓰레기 처리 시설, 폐차장, 공장 밀집 지역 등)이 있는지 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

* "인천동양중학교"가 인근에 위치하고 있으며, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

5.2. 편의 시설

* 주거 지역과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 편의시설 이용은 가능합니다.

* 인근 시내버스정류장 이용이 편리합니다.

5.3. 주차

* 건물 1층에 주차장이 있으나, 총 주차 대수 16대에 비해 세대 수가 많을 경우 주차 공간이 부족할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차권 관련 인수 가능성

* 한국토지주택공사 임차인은 대항력이 없으나, 'SGI 인수조건 변경'이라는 특이사항으로 인해 보증금 일부 또는 전부를 인수해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다. 이는 서울보증보험과의 계약 내용 확인이 필수적입니다.

6.2. 토지이용계획 제한

* 장애물제한표면구역(공항시설법) 및 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간 2025.8.26.~2026.8.25.)에 속해 있어 향후 거래 시 제약이 있을 수 있습니다. (다만, 경매로 인한 소멸 및 취득과는 직접적 관련성은 낮음)

7. 종합 의견

* 본건은 인천광역시 계양구 동양동에 위치한 2009년식 다세대주택으로, 인천동양중학교 인근에 자리 잡고 있습니다.

* 주변 환경은 주거, 상업, 교육 시설이 혼재되어 있어 생활 편의성은 보통 수준이며, 교통 또한 보통으로 평가됩니다.

* 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위인 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

* 한국토지주택공사 임차인은 대항력이 없으나, 'SGI 인수조건 변경'이라는 특이사항으로 인해 보증금 120,000,000원의 인수 여부에 대한 법률적 검토 및 확인이 반드시 선행되어야 합니다. (등기부상 말소 예정이나, SGI 조건 확인 중요)

* 최근 실거래가와 비교 시, 본건의 감정가 132,000,000원은 상당히 저평가되어 있을 가능성이 높습니다. 유사 면적대의 거래가 1.99억 원에 달하는 점을 감안하면 상당한 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 낮은 감정가로 인한 시세 차익 기대

* 비교적 신축인 건물 상태

* 주거 및 생활 편의 시설 접근성 양호

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 132,000,000원입니다.

* 최근 유사 면적(40.51㎡)의 실거래가(199,000,000원)를 기준으로 면적을 조정하면 약 225,000,000원에 해당합니다.

* 인수해야 할 보증금은 현재까지의 분석으로는 0원일 가능성이 높으나, 'SGI 인수조건 변경'으로 인한 잠재적 위험 요소를 고려해야 합니다.

* 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 감정가 대비 100% ~ 110% 수준에서 고려해볼 수 있습니다.

* 잠재적 리스크 해소 및 주변 시세를 반영하여 예상 입찰가를 140,000,000원 ~ 150,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.