나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514954 [1] 인천광역시 계양구 계산동 972 청호탑스빌 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.12.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 계산동 소재 "계산1동행정복지센터" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다세대주택 등으로 형성된 기존 주택지대로서, 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근으로 버스정류장 및 "경인교대입구역"이 소재하는 등 제반 교통상황은 편리한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 5층 중 제2층 제202호로서, (사용승인일: 2002.06.28) 외벽: 드라이비트 마감 등, 내벽: 벽지도배 마감 등, 창호: 하이새시 창호임.

이용상태

"다세대주택"임.

설비내역

급.배수 및 위생설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 인접도로 및 인접지 대비 북측 하향의 완경사지이며, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 10m, 북동측으로 노폭 약 10m의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역,지구단위계획구역(경인교대역(자세한사항은 도시정비과 문의)), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,과밀억제권 역<수도권정비계획법>,역사문화환경보존지역(자세한 내용은 계양구 문화체육관광과 (032-450-5824)문의)<인천광역시문화재보호조례>,토지거래계약에관한허가구역 (2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경514954 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 현OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 계양구 계산동 972 청호탑스빌 2층202호

용도: 다세대주택

건물 사용승인일: 2002년 06월 28일

감정가: 152,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 22.57㎡ (약 6.83평)

토지지분: 22.57㎡ (약 6.83평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 58.33㎡ (약 17.64평)

건물지분: 58.33㎡ (약 17.64평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 건물 구조 및 상태

건물 구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 5층 중 제2층 제202호

외벽: 드라이비트 마감 등

내벽: 벽지도배 마감 등

창호: 하이새시 창호

설비내역: 급.배수 및 위생설비, 난방설비 등

1.5. 토지 이용 현황

형상 및 이용상태: 사다리형 토지로서, 인접도로 및 인접지 대비 북측 하향의 완경사지이며, 주거용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태: 본건 북서측으로 노폭 약 10m, 북동측으로 노폭 약 10m의 포장도로에 각각 접합니다.

1.6. 토지 이용계획 및 제한상태

지역지구: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(경인교대역)

기타 제한사항: 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 역사문화환경보존지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25.)

1.7. 공부와의 차이

해당사항 없음.

1.8. 기타 참고사항

임대관계 미상임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 계산동 소재 "계산1동행정복지센터" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다세대주택 등으로 형성된 기존 주택지대입니다. 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근으로 다수의 버스정류장이 소재합니다. 또한 "경인교대입구역"(인천 1호선)이 소재하여 제반 교통상황은 편리한 편입니다.

2.3. 주변 시설

* 계산1동행정복지센터 인근에 위치하여 행정 서비스 접근성이 양호합니다.

* "경인교대입구역"을 통해 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을4. 한국자산관리공사 근저당권 (2019-09-24)

3.2. 등기부 요약

* 소유권보존: 박영순 (2002-07-04)

* 소유권이전: 이순자 (2002-08-09)

* 소유권이전: 운기범 (2010-08-09, 매매)

* 근저당: 한국자산관리공사 (2019-09-24, 118,300,000원, 말소기준권리)

* 근저당: 이상관 (2024-01-26, 55,000,000원, 말소)

* 가압류: 인천신용보증재단 (2025-02-27, 92,369,372원, 말소)

* 가압류: 신용보증기금 (2025-03-07, 25,613,121원, 말소)

* 임의경매: 현대캐피탈 (2025-12-24, 90,542,163원, 말소)

3.3. 채권 총액

등기부채권 총액: 291,282,493원

3.4. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음 (지상권 개요: 해당사항 없음)

3.5. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대관계 미상임.

주의: 임대관계가 미상이며 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 실제 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성이 있으므로 철저한 현장 조사를 통해 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 시세 분석 (참고용)

* 한성파크타운7동8동: 1994년 건축, 47.42㎡, 4층, 2026년 7월 8일 매매 8,000만원

* 일신빌라(D동): 1990년 건축, 31.47㎡, 2층, 2026년 7월 1일 매매 5,000만원

* 계산홈타운(3동): 2003년 건축, 56.54㎡, 2층, 2026년 7월 6일 매매 11,300만원

4.2. 상권 특성

본 물건이 위치한 계산동 일대는 단독주택 및 다세대주택이 밀집한 기존 주택가입니다. "경인교대입구역" 인근으로 교통이 편리하며, "계산1동행정복지센터"가 가까워 생활 편의성이 양호합니다. 최근 주변 다세대주택의 매매가를 볼 때, 물건과 유사한 면적 및 건축 연도를 가진 주택의 경우 약 11,300만원 선에서 거래된 사례가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

* 지하철: 인천 1호선 경인교대입구역 도보 이용 가능

* 버스: 다수의 버스 노선 운행 중

5.2. 편의시설

* 계산1동행정복지센터, 은행, 마트 등 생활 편의시설 접근 용이

5.3. 교육시설

"경인교대입구역" 및 계산동 지역 내 초, 중, 고등학교 위치.

5.4. 주변 혐오시설

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 심각한 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리 시설, 유해 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 개인별 민감도에 따라 소음(예: 교통 소음) 등은 존재할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 미확인

임대차 관계가 명확히 확인되지 않아, 인수 부담이 발생할 수 있는 미상 임차인의 존재 가능성을 배제할 수 없습니다. (인수 보증금 합계 0원 명시, 임대관계 미상)

6.2. 토지 이용 계획상 제약

역사문화환경보존지역, 토지거래계약 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 재개발 또는 건축 행위 시 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 건물 노후화

2002년 건축되어 약 24년 경과한 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링에 대한 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 계양구 계산동에 위치한 다세대주택으로, 지하철역(경인교대입구역)과 행정복지센터 인근에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수합니다. 주거지로서 기본적인 입지 조건을 갖추고 있으나, 임대관계 미상 및 토지이용계획상의 일부 제약 사항은 투자 시 반드시 확인하고 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 지하철 1호선 경인교대입구역 역세권 입지.

* 행정복지센터 및 생활 편의시설 인접.

* 안정적인 주거 지역 내 위치.

* 향후 지역 개발 가능성 내포.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 152,000,000원이나, 주변 실거래가 분석 결과 유사 면적 및 건축 연도의 다세대주택 시세는 약 11,300만원에서 12,000만원 수준으로 판단됩니다. 따라서, 보수적으로 접근 시 감정가 대비 약 75%~82% 수준의 입찰가격을 고려할 수 있습니다.

예상 입찰가: 125,000,000원

(이는 주변 시세 및 물건 가치를 종합적으로 고려한 추정치이며, 실제 입찰 시 시장 상황 및 경쟁률에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.