나이스옥션 법원경매 고양 2025타경65215 [1] 경기도 파주시 문산읍 당동리 947 파주한양수자인리버팰리스아파트 114동 14층1402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 문산읍 당동리 소재 "문산고등학교" 북서측 인근에 위치하며, 일대는 대규모 아파트단지 및 공동주택 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 시됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근 자유롭고 인근에 버스정류장이 소재하여 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 16층 건중 14층 1402호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 등, 내벽: 벽지마감 등 창호: 샷시창호 입니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다. 후면 건물이용상태 참조바랍니다.

설비내역

위생 및 급탕설비, 승강기설비, 옥내소화전 설비, 화재경보 및 화재탐지, 개별난방 설비, 주차장시설 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 광평수 토지로서, "파주한양수자인 리버팰리스 아파트" 의 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

단지내 도로가 외곽공도와 연계됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

─

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다. 기타사항: 없습니다.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.05.21.자 인수조건변경확약서(대항력포기확약서)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 보고서는 경기도 파주시 문산읍 당동리 947 파주한양수자인리버팰리스아파트 114동 14층 1402호에 대한 경매 물건 분석 결과입니다. 본 물건은 부동산강제경매로 진행 중이며, 채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다.

1.2. 면적 정보

* 소재지: 경기도 파주시 문산읍 당동리 947 파주한양수자인리버팰리스아파트 114동 14층 1402호

* 토지 면적: 55.37㎡ (약 16.75평)

* 건물 면적: 84.65㎡ (약 25.61평) (전용면적 기준)

* 대지권 지분: 55.366㎡ (약 16.75평)

* 건물 지분: 84.653㎡ (약 25.61평)

1.3. 감정가 및 매각 조건

* 감정가: 260,000,000원

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 파주시 문산읍 당동리에 위치하며, "문산고등학교" 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 대규모 아파트 단지 및 공동주택이 혼재하는 주거 밀집 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로망

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 단지 내 도로가 외곽 공도와 잘 연계되어 있어 전반적인 교통 여건은 양호한 것으로 판단됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

본 건의 말소기준권리는 2021년 10월 6일 접수된 주식회사론베이스대부의 근저당권(을4)입니다. 이보다 선순위 권리나 대항력 있는 임차권은 없는 것으로 파악됩니다. 매각으로 인해 말소기준권리 이하의 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 권리 및 인수 여부

* 임차인: 박양재 (박 )

* 임차 보증금: 265,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 03월 16일

* 확정일자: 2021년 03월 29일

본 건의 특이사항으로 "대항력있는임차인"이라고 명시되어 있으나, 신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 2026년 05월 21일 자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권 등기를 말소함에 동의한다.'는 내용의 인수조건변경확약서(대항력포기확약서)를 제출하였습니다. 이에 따라, 법적으로 임차인의 대항력은 소멸되었거나 소멸될 예정으로 보이며, 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 0원으로 예상됩니다. 그러나 실제 명도 과정에서 임차인과의 협의가 필요할 수 있습니다.

4. 상권 분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 속한 파주시는 수도권 북부 지역의 거점 도시로서, 인근에 위치한 대규모 아파트 단지들의 배후수요를 바탕으로 주거 중심의 상권을 형성하고 있습니다.

4.2. 편의 및 상업 시설

아파트 단지 내 상가 및 인근 상업 시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 좀 더 다양한 쇼핑, 문화, 의료 시설 이용을 위해서는 파주시 중심 상권이나 인근 지역으로의 이동이 필요할 수 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 교육 환경

본 건 인근에는 문산고등학교가 위치하고 있으며, 이 외에도 문산초등학교, 문산북중학교 등 다수의 교육 시설이 소재하고 있어 자녀들의 교육 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

5.2. 주거 편의 시설

단지 내 편의시설 및 주변 상업 시설을 통해 일상생활에 필요한 다양한 편의 시설 이용이 가능합니다. 아파트 단지는 1006세대의 대단지로, 자체적인 커뮤니티 시설(휘트니스, 실내골프연습장 등)이 잘 갖춰져 있는 것으로 파악됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 주의사항 (HUG 인수조건 변경)

앞서 권리분석에서 언급되었듯이, 임차인의 대항력 포기 확약서가 제출되어 낙찰자의 임차보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 하지만 HUG의 확약 내용과는 별개로, 명도 과정에서 임차인의 비협조나 추가적인 법적 절차가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. 따라서 명도 관련 예상 비용을 충분히 고려해야 합니다.

6.2. 기타 (혐오시설 등)

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 투자 포인트

* 가격 경쟁력: 감정가 260,000,000원 대비 시세 대비 저평가 가능성이 있으며, HUG 인수조건 변경으로 인한 권리관계의 명확성은 투자 결정에 긍정적인 요인입니다.

* 입지적 장점: 신축급 아파트 단지로서 지역 내 주거 선호도를 가지고 있으며, 향후 파주 지역의 발전 가능성을 기대해볼 수 있습니다.

* 안정적인 권리관계: 임차인의 대항력 포기 및 HUG의 조건 변경으로 인해 낙찰자가 인수할 법적 부담이 최소화될 것으로 예상됩니다.

8. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 문산읍에 위치한 파주한양수자인리버팰리스 아파트입니다. 대규모 단지 내에 있어 주거 환경이 양호하며, 교통 및 생활 편의 시설 접근성도 보통 이상입니다. 특히, 주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 낙찰자의 임차보증금 인수 부담이 사라져 권리관계가 비교적 명확하다는 점이 큰 장점입니다. 다만, 명도 과정에서의 잠재적 변수는 염두에 두어야 합니다.

9. 예상 입찰가 산정

본 물건의 예상 입찰가는 다음 사항을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 감정가: 260,000,000원

* 인수 보증금: 0원 (HUG 인수조건 변경 확약서 반영)

따라서, 낙찰자가 인수할 직접적인 보증금 부담은 없습니다. 입찰가 산정 시에는 인근 유사 아파트의 최근 실거래가, 현재 부동산 시장 동향, 그리고 명도 비용(협상, 이사비 등) 및 수리 예상 비용 등을 면밀히 조사하고, 본인의 자금 계획 및 투자 목표 수익률을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 현 시점에서는 구체적인 시세 조사 및 현장 방문을 통해 추가적인 정보를 확보한 후, 감정가 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 산정할 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.