나이스옥션 법원경매 고양 2025타경65227 [1] 경기도 고양시 일산동구 성석동 171-31 한울하임 119동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태공감정 · 평가일 2026.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 "양일초등학교" 북서측 인근에 위치하며 인근은 유사 다세대주택, 근린생활시설, 단독주택, 소규모 창고, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 제3층 제302호로서, 외벽: 드라이비트 및 판넬마감 등, 창호: 새시창호 임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 이우석)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.05.21.자 인수조건변경확약서를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경65227 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 성석동 171-31 한울하임 119동 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 233,000,000원

토지면적: 57.87㎡ (약 17.5평)

건물면적: 60.52㎡ (약 18.3평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

본건은 경기도 고양시 일산동구 성석동 소재 "양일초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 인근은 유사 다세대주택, 근린생활시설, 단독주택, 소규모 창고, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2025.12.23. 주택도시보증공사(강제경매)

등기부채권 총액: 225,000,000원

임차인 현황:

* 임차인: 이세진

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-11-18

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있어 인수 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 임차인: 이우석

보증금: 225,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-02-23

확정일자: 2021-02-02

배당신고일자: 2023-06-29

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경 확약서 제출로 대항력은 없으며, 보증금 225,000,000원은 말소될 예정입니다.

총 인수 보증금: 0원 (권리분석상 인수되는 보증금 없음)

집합건물 등기부 요약 정보는 다음과 같습니다.

* 을1: 주택임차권, 권리자: 이우석, 권리금액: 225,000,000원, 말소: 말소.

* 갑5: 강제경매, 권리자: 주택도시보증공사, 권리금액: 225,000,000원, 말소: 말소.

1.3. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역에 속해 있으며, 인근에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 대규모 상업 시설과의 접근성은 다소 떨어지나, 지역 주민을 위한 편의시설 이용은 용이합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장 이용이 가능하며, 자가용 이용 시 도로 접근성이 양호합니다.

* 교육: 북서측 인근에 양일초등학교가 위치하여 교육 환경은 보통입니다.

* 편의시설: 지역 상권 내 마트, 병원 등 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 환경: 유사 다세대주택, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 조용하고 한적한 주거 환경을 제공합니다.

* 건물 구조: 본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 제3층 제302호이며, 외벽은 드라이비트 및 판넬 마감, 창호는 새시창호로 구성되어 있습니다. 위생, 급배수, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지 이용: 토지는 사다리형으로 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 인접 도로상태는 북서측 포장도로에 접합니다.

* 토지이용계획: 계획관리지역, 성장관리구역(주거 zone), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 이세진: 보증금이 0원으로 기재되어 있으나 대항력이 있어, 계약 조건이나 실제 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* HUG 인수조건 변경: 신청채권자인 주택도시보증공사가 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임차권등기 말소에 동의한다는 내용의 확약서를 제출하여, 임차인 이우석의 보증금 225,000,000원은 인수하지 않는 것으로 분석됩니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 다수의 토지 이용 제한 사항이 존재합니다.

* 주변 혐오시설: 제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 일산동구 성석동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 233,000,000원입니다. 건물면적은 60.52㎡ (약 18.3평)입니다.

대항력 있는 임차인 이세진이 존재하나 보증금이 0원이어서 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 또한, HUG 인수조건 변경 확약서 제출로 인해 임차인 이우석의 보증금 225,000,000원도 인수하지 않는 것으로 분석됩니다.

다만, 보증금 0원의 대항력 있는 임차인의 존재는 특이사항으로, 이에 대한 추가적인 확인이 요구됩니다. 감정가 대비 주변 시세 조사를 통해 투자 가치를 신중하게 판단해야 할 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 인수되는 보증금이 0원으로 분석되어, 실제 인수 부담이 적을 수 있습니다.

* 동일 단지인 한울하임의 최근 매매 사례를 바탕으로 시세 차익 기대 가능성을 검토해 볼 수 있습니다.

* 안정적인 주거 지역 내 위치하여 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 한울하임 101동102동 (2018년식, 50.23㎡): 2026년 5월 27일, 140,000,000원에 거래되었습니다. 본건과 동일 단지이며 면적이 유사합니다.

* 현대하이츠 (2015년식, 53.39㎡): 2026년 5월 19일, 110,000,000원에 거래되었습니다.

* 은하팰리스 (2018년식, 71.2664㎡): 2026년 7월 1일, 120,000,000원에 거래되었습니다.

본건 건물 면적 60.52㎡ (약 18.3평)을 기준으로, 동일 단지인 한울하임의 최근 매매가(140,000,000원)를 고려할 때, 시세는 약 168,000,000원 ~ 170,000,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가(233,000,000원)는 최근 거래 사례 대비 높은 편입니다.

인수되는 보증금이 0원이므로, 낙찰가의 70~80% 수준을 고려하여 신중하게 접근할 수 있습니다.

잠재적 리스크(보증금 0원 대항력 있는 임차인) 및 주변 시세 변동 가능성을 감안할 때, 120,000,000원 ~ 150,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.