나이스옥션 법원경매 고양 2025타경65161 [1] 경기도 고양시 일산동구 풍동 605-22 힐스타운 105동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해냄감정 · 평가일 2026.01.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 고양시 일산동구 풍동 소재 "다솜초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본 건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지상4층 건물 105동 302호로서 외 벽 : 돌붙임 마감, 드라이비트 마감 등, 창 호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 북서하향의 완경사지를 평탄하게 조성한 사다리형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

4m 내외의 포장된 단지 내부도로를 통하여 인근지역으로의 연계가 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(2019-11-29)(도시지역[주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)]및주거밀집지역 50m내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

본건(302호)은‘건축물현황도’상 301호 위치에 실제점유하는 것으로 외부에서 관찰되었는바, 경매 참여시 유의하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없습니다.(임대 미상임)

물건 비고

1. 감정평가서에 의하면 본건(302호)은 ‘건축물현황도’ 상 301호 위치에 실제 점유하는 것으로 외부에서 관찰되므로 참고 바람.
2. 2024년4월25일 접수제53963호 주택임차권등기에 대하여 임차권자 권혁진의 승계인 주택도시보증공사가 2026.2.9.자 확약서(임대차보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의함)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경65161 (1) 사건의 물건은 경기도 고양시 일산동구 풍동 605-22 힐스타운 105동 3층302호에 위치한 다세대주택입니다.

감정가는 300,000,000원이며, 토지면적 68.32㎡(약 20.67평), 건물면적 63.95㎡(약 19.35평)를 포함하여 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

본건은 부동산 강제경매로 진행되며, 채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 고양시 일산동구 풍동 소재 "다솜초등학교" 북측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거지역으로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 입지입니다.

토지는 북서하향의 완경사지를 평탄하게 조성한 사다리형 토지로, 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

단지 내 4m 내외의 포장된 도로를 통해 주변 지역으로의 연계가 가능합니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2022년 10월 28일 접수된 올하우투자대부주식회사의 근저당 150,000,000원입니다.

등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 현황을 살펴보면, 임차인 권혁진(권 )은 2022년 7월 20일 전입하였으며, 보증금 335,000,000원에 대한 대항력이 없습니다.

따라서 임차인의 보증금은 인수되지 않으며, 인수되는 보증금은 0원입니다.

주택도시보증공사가 제출한 확약서에 따라 임차권 등기는 말소될 예정입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 일산동구 풍동 일대는 택지개발과 함께 형성된 주거 밀집 지역입니다.

인근에 다솜초등학교, 풍동초등학교, 운정고등학교 등 교육시설이 위치하며, 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

주변이 공동주택과 근린생활시설로 구성되어 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

혐오시설은 인근에서 파악되지 않았으며, 주거 환경이 쾌적한 편입니다.

1.4. 생활정보

본건은 철근콘크리트구조 경사지붕 지상 4층 건물 중 3층에 위치한 다세대주택(전용면적 63.95㎡)입니다.

내부에는 위생 및 급배수 설비, 소화전 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있어 생활이 편리합니다.

건축물현황도상 301호 위치에 본건(302호)이 실제 점유하는 것으로 관찰되는 점은 유의해야 할 사항입니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 외부 관찰상 본건(302호)이 건축물현황도상 301호의 위치에 실제 점유하고 있다는 점입니다. 이는 향후 점유 이전, 명도 과정 또는 등기부상 면적과 실제 점유 면적 간의 차이로 인한 문제를 야기할 수 있습니다.

임차인의 보증금이 335,000,000원으로 감정가 300,000,000원보다 높지만, 임차인에게 대항력이 없으므로 보증금 인수 문제는 발생하지 않습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 일산동구 풍동의 주거 밀집 지역에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

모든 권리는 말소될 예정이며, 대항력 있는 임차인이 없어 명도에 대한 부담이 크지 않습니다.

다만, 302호가 301호 위치에 점유하는 특이사항은 현장 방문 시 반드시 확인하고, 이에 대한 명확한 확인 절차가 필요합니다.

감정가 300,000,000원에 비해 최근 동일 단지 내 유사 면적의 거래가는 243,000,000원으로, 시세보다 높게 감정된 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 동일 단지 내 유사 면적 물건의 최근 거래가를 고려할 때, 시세 대비 저렴한 가격으로 취득할 잠재력이 있습니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적습니다.

* 주거 지역 내 위치하여 안정적인 가치 상승이 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 300,000,000원입니다.

그러나 최근 동일 단지 힐스타운 104동, 105동 3층, 전용면적 63.95㎡ 물건이 2026년 7월 8일에 243,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

해당 물건은 전용면적 63.95㎡, 3층으로 본건과 동일한 조건입니다.

따라서 현 시세는 243,000,000원 수준으로 판단되며, 감정가보다 약 19% 낮습니다.

실제 점유 위치에 대한 확인 등 잠재적 리스크를 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 260,000,000원에서 280,000,000원 사이를 고려해 볼 수 있습니다.

단, 본 입찰가는 참고용이며, 실제 현장 조사 및 최신 시세 변동 추이를 반영하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.