나이스옥션 법원경매 고양 2025타경65187 [1] 경기도 파주시 상지석동 604-37 유니캐슬 103동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 '운정역' 남동측 근거리에 위치하며 부근은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본거까지 차량진출입 가능하며 인근에 버스정류장 및 운정역(경의중앙선)이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상4층 중 제101호로서 외벽: 치장벽돌 및 드라이비트마감 등 창호: 새시창 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로 '공동주택' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 젖ㅂ함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건은 건축물현황도상 지하층과 1층이 내부계단으로 연결된 복층구조인 것으로 판단되며 지하층에 세대별 지하창고가 소재하는 것으로 판단되오니 참고하시기 바람. - 등기사항전부증명서상 임차보증금 ‘금315,000,000원’, 임차권자 ‘이보람’으로 주택임차권 설정되어 있으며, 구체적인 임대내역은 미상임.

물건 비고

1. 건축물현황도상 지하층과 1층이 내부계단으로 연결된 복층구조이며, 지하층에 세대별 지하창고가 소재하는 것으로 감정평가서 작성됨
2. 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.05.21.자 제출한 대항력 포기 확약서에 따르면 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 파주시 상지석동 604-37번지 유니캐슬 103동 1층 101호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 고양지원 2025타경65187 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정가는 271,000,000원이며, 토지면적은 65.38㎡(약 19.78평)이고 건물면적은 76.33㎡(약 23.09평)입니다.

토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다.

주요 특징으로는 대항력 있는 임차인이 존재했으나 HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 확약서 제출로 인해 매수인에게 잔존 임대차보증금반환청구권이 포기되고 임차권등기가 말소될 예정입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 파주시 야당동 소재 '운정역' 남동측 근거리에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 경의중앙선 운정역이 소재하여 서울 및 수도권 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리인 근저당권(스타에셋대부금융주식회사, 2022.01.28. 접수, 225,000,000원)보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부등본상 주택임차권(이보람, 보증금 315,000,000원)이 등기되어 있으나, 신청채권자인 주택도시보증공사가 2026년 5월 21일 제출한 대항력 포기 확약서에 따라 매수인에게 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하였으므로, 해당 임차인의 보증금은 인수되지 않습니다.

등기사항전부증명서상 주택임차권(이보람)은 말소 예정으로 확인됩니다.

기타 압류 및 강제경매 등기 등도 말소될 예정입니다.

따라서 인수되는 보증금은 0원입니다.

최선순위 임차인 정보:

* 임차인: 이보람

보증금: 315,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-09-10

확정일자: 2021-07-30

배당신고일자: 2023-11-01

대항력: 없음 (확인됨)

비고: HUG의 대항력 포기 확약서에 따라 매수인에게 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소에 동의함.

1.3. 상권분석

본 물건은 주택밀집지역에 위치하여 주거 상권의 특징을 나타냅니다.

인근에 운정역이 있어 유동인구 확보 및 상업시설 이용이 용이합니다.

최근 매매 사례를 볼 때, 유사 면적대의 빌라(다세대주택) 거래가 활발하게 이루어지고 있으며, 2026년 5월 5일 68.37㎡ 면적의 '해가온101,102동'이 36,500만원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 본 건의 감정가보다 높은 수준입니다.

다만, 본 물건은 '유니캐슬 103동'으로, 인접 건물들의 시세와 비교하여 가치를 판단해야 합니다.

1.4. 생활정보

본 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층/지상 4층 중 제101호입니다.

내부 설비로는 위생 및 급배수, 난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변은 주거단지로 형성되어 있어 교육, 교통, 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

건축물현황도상 지하층과 1층이 내부 계단으로 연결된 복층 구조이며, 지하층에 세대별 지하 창고가 있는 것으로 감정평가서에 기재되어 있어, 실사용 면적이 넓고 수납공간 활용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 문제가 HUG의 확약서 제출로 해결되었으나, 초기 정보 확인 시 주의가 필요했습니다.

물건 명세서상 '토지이용계획 및 제한상태'에 '토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)'으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 대상의 토지 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다. (국내 일반 실수요자에게는 큰 영향 없을 가능성 높음)

건축물현황도상 복층 구조 및 지하창고가 존재하나, 실제 이용 상태 및 공부상 현황이 일치하는지 현장 확인이 필요합니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았으며, 주거지역 특성상 혐오시설이 위치할 가능성은 낮아 보입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 운정역 역세권에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의성이 양호한 입지입니다.

건물 규모(76.33㎡) 대비 감정평가액(271,000,000원)이 인근 유사 면적 거래 사례(68.37㎡, 365,000,000원)에 비해 현저히 낮게 평가된 것으로 판단됩니다.

복층 구조와 지하 창고가 있어 실사용 가치가 높을 수 있으며, 임차인 관련 권리관계가 HUG의 확약으로 인해 매수인에게 부담 없이 인수되지 않는 점은 매우 긍정적인 요소입니다.

이러한 점들을 종합해 볼 때, 시세 대비 저평가된 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 운정역 역세권의 우수한 교통 및 생활 인프라

* 인근 시세 대비 낮은 감정가로 인한 시세차익 기대

* 임차인 관련 인수 부담 소멸 (HUG 확약)

* 복층 구조 및 지하 창고 보유로 인한 높은 실사용 가치 및 활용성

1.8. 예상 입찰가

본 건은 감정가 271,000,000원 대비 68.37㎡ 면적이 36,500,000원에 거래된 사례가 있음을 고려할 때, 본 건의 면적(76.33㎡)과 복층 구조, 지하 창고 등을 감안하면 감정가는 시세 대비 낮은 수준으로 판단됩니다.

HUG의 확약으로 임차인 보증금 인수 부담이 없는 점을 감안하여, 최근 거래 사례를 바탕으로 보수적으로 산정 시 320,000,000원 수준의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

이는 보수적인 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통해 주변 시세 및 물건 상태를 면밀히 재확인하고, 경쟁 상황을 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.