나이스옥션 법원경매 고양 2025타경65212 [1] 경기도 파주시 상지석동 557-7 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 상지석동 소재 "상지석4리 마을회관" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 중소형공장 등이 혼재된 지역 내 부동산(구분건물)으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 편의도는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제4층 제402호로서, (사용승인일 : 2017.10.23) 외벽 : 드라이비트 및 벽돌붙임 마감 등 창호 : 샤시창호임.

이용상태

공동주택(다세대주택(복층구조)) 및 일부 창고(지하1층)로 이용중임.(내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 5m 내외, 북동측으로 노폭 약 7m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(16미터위임(2022.01.25))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(08.12.30)<군사기지 및 군사시설 보호법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택) <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

본건 모든 공부서류에는 건물명 및 동명이 명기되어 있지 않으나, 본건 건물에 건물명을 '아띠랑스', 동명을 '101'로 통칭이 표기되어 있으니 경매진행시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 등기사항전부증명서상 주택임차권(2022.11.08 임차권등기명령(2022카임97), 임차권자 : 박현규, 임차보증금 : 300,000,000원) 설정되어 있으니 경매 진행시 재확인 하시기 바람.

물건 비고

1. 공부서류에는 건물명 및 동명이 명기되어 있지 않으나, 본건 건물에 건물명을 '아띠랑스' 동명을 '101동'으로 표기 되어있음.
2. 다세대주택 및 일부 창고(지하1층)로 이용중임.
3. 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.05.21.자 제출한 대항력 포기 확약서에 따르면 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건및물건개요

1.1. 1.사건번호: 고양지원 2025타경65212 (1)

1.1. 2.경매구분: 부동산강제경매

1.1. 3.채권자: 주택도시보증공사

1.2. 기본물건정보

1.2. 1.소재지: 경기도 파주시 상지석동 557-7 4층402호 (건물명: 아띠랑스, 동명: 101동 - 통칭)

1.2. 2.용도: 다세대주택 (지하 1층 일부 창고 이용)

1.2. 3.건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제4층 제402호

1.2. 4.사용승인일: 2017년 10월 23일

1.2. 5.감정가: 295,000,000원

1.2. 6.건물면적: 62.70㎡ (약 18.97평)

1.2. 7.토지면적: 73.73㎡ (약 22.30평) (토지 지분: 73.731㎡)

1.2. 8.제시외면적: 토지 0.00㎡, 건물 0.00㎡

1.3. 매각조건

1.3. 1.매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 2.매각포함물건: 건물 및 토지 전부

1.3. 3.특이사항: HUG 인수조건 변경 (임차인 관련)

2. 입지조건

2.1. 위치및주변환경

2.1. 1.본건은 경기도 파주시 상지석동 소재 "상지석4리 마을회관" 서측 인근에 위치함.

2.1. 2.주위는 다세대주택, 중소형 공장 등이 혼재된 지역임.

2.1. 3.전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됨.

2.2. 교통및접근성

2.2. 1.본건까지 차량의 진출입이 가능함.

2.2. 2.인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통 수준임.

2.3. 토지이용계획및제한사항

2.3. 1.용도지역: 계획관리지역

2.3. 2.성장관리구역 (준주거 Zone)

2.3. 3.가축사육제한구역 (전부제한구역)

2.3. 4.군사기지및군사시설보호구역 (제한보호구역)

2.3. 5.토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26 ~ 2026.8.25, 외국인/단독/다가구/아파트/연립/다세대주택 대상)

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

3.1. 1.소유권이전: 김소욱 (2018.05.31), 조형준 (2020.11.09)

3.1. 2.주택임차권: 박현규 (2020.10.07 확정, 2020.10.27 전입) - 보증금 300,000,000원 (등기부상 말소됨)

3.1. 3.압류: 국민건강보험공단, 연수세무서장, 김포세무서장, 연수구, 파주시 (모두 말소 예정)

3.1. 4.강제경매: 주택도시보증공사 (2025.12.23) - 권리금액 300,000,000원 (말소기준권리)

3.2. 임차인분석

3.2. 1.임차인 1: 박영신

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입/확정일자: 2024년 02월 29일

* 배당신고일자: 2026년 03월 06일

* 대항력: 없음

* 비고: 인수되는 보증금 없음.

3.2. 2.임차인 2: 박현규

* 보증금: 300,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 10월 27일

* 확정일자: 2020년 10월 07일

* 배당신고일자: 2022년 11월 29일

* 대항력: 없음 (등기부상 임차권 말소 확인)

* 비고: 신청채권자 주택도시보증공사가 2026년 05월 21일 제출한 확약서에 따라, 매수인은 본 임차인의 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 인수하지 않으며, 이에 대한 HUG의 책임이 해소됨. (인수 보증금 합계: 0원)

3.3. 인수되는권리및소멸되는권리

3.3. 1.매각으로인해말소되지않는권리: 없음 (지상권 없음)

3.3. 2.매각으로인해소멸되는권리: 등기부상 모든 권리(압류, 임차권, 강제경매 등)는 말소됨.

4. 상권분석

4.1. 주변시세분석

4.1. 1.본건 건물은 2017년 10월 사용승인되었으며, 전용면적 62.70㎡ (약 18.97평) 규모임.

4.1. 2.최근 인근 지역의 다세대주택 매매 사례 (2026년 5월 기준):

* 파주시 상지석동 554-171 (전용 52.165㎡, 2019년식): 195,000,000원 (약 1234만원/평)

* 파주시 상지석동 554-170 (전용 52.222㎡, 2019년식): 170,000,000원 (약 1077만원/평)

* 파주시 상지석동 602-1 (전용 68.37㎡, 2021년식): 365,000,000원 (약 1763만원/평)

4.1. 3.본건(62.70㎡)은 면적상 중간 규모이며, 건물 연식(2017년)은 비교 대상군보다 약간 오래됨.

4.1. 4.최근 매매가를 고려할 때, 본건의 적정 시세는 대략 210,000,000원 ~ 260,000,000원 수준으로 추정됨. (면적, 연식, 개별 물건 컨디션에 따라 차이 발생)

4.2. 임대/매매시장동향

4.2. 1.주변 지역은 다세대주택이 밀집된 주거 지역으로, 꾸준한 매매 및 임대 수요가 존재함.

4.2. 2.본건이 속한 지역은 중소형 공장과도 혼재되어 있어, 지역 특유의 환경을 형성하고 있음.

4.2. 3.낙찰자는 임차 보증금 인수 부담이 없어 투자 비용 부담이 크게 줄어드는 장점이 있음.

5. 생활정보

5.1. 건물정보

5.1. 1.건물명: 아띠랑스 (참고)

5.1. 2.동명: 101동 (참고)

5.1. 3.층수: 지상 4층 중 4층

5.1. 4.구조: 철근콘크리트구조, 복층 구조

5.1. 5.설비: 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비 갖춤.

5.2. 편의시설및생활환경

5.2. 1.본건은 다세대 주택 밀집 지역에 위치하며, 인근에 버스정류장이 있어 기본적인 대중교통 이용이 가능함.

5.2. 2.주변 상지석동 지역은 주거 시설과 더불어 중소형 공장들이 혼재되어 있어, 지역 특유의 환경을 형성하고 있음.

5.2. 3.대형마트, 백화점 등 주요 상업 시설은 차량 이동이 필요할 수 있음.

5.2. 4.지도 검색 결과, 인근에 대규모 혐오시설은 확인되지 않았으나, 중소형 공장들이 산재해 있어 환경에 민감한 경우 고려 필요.

6. 잠재적리스크

6.1. 권리관계리스크

6.1. 1.본건은 HUG(주택도시보증공사)의 채권으로 인한 강제경매 사건임.

6.1. 2.등기부상 박현규 임차인의 주택임차권(3억원)이 설정되었으나, 경매 절차상 말소되었고, HUG에서 대항력 포기 확약서를 제출하여 매수인이 인수하는 보증금은 0원임. 이는 권리관계상 큰 리스크가 해소된 것으로 판단됨.

6.2. 물건상태및하자리스크

6.2. 1.사용승인일 2017년으로 약 9년 경과된 건물임.

6.2. 2.복층 구조이며 일부 지하층을 창고로 사용 중인 점을 고려하여, 내외부 마감 상태, 누수, 설비 노후 등 하자 여부를 현장 방문 시 면밀히 확인해야 함.

6.3. 주변환경리스크

6.3. 1.주위로 중소형 공장이 혼재되어 있어, 소음, 분진, 악취 등의 가능성을 배제할 수 없음.

6.3. 2.토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 매수인의 자격 요건 확인 및 허가 절차가 필요할 수 있음.

7. 종합의견

7.1. 물건총평

7.1. 1.본건은 경기도 파주시 상지석동에 위치한 다세대주택 경매 물건으로, 감정가는 295,000,000원임.

7.1. 2.건물 연식은 9년차이며, 복층 구조로 이용 중임.

7.1. 3.가장 큰 특징은 3억원의 임차 보증금과 관련된 권리관계인데, HUG의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 매수인은 임차 보증금을 인수할 부담이 전혀 없는 상태임. 이는 본건의 투자 매력도를 크게 높이는 요소임.

7.1. 4.주변 시세 분석 결과, 감정가는 현재 시장 가치 대비 합리적이거나 다소 높은 수준으로 판단되나, HUG 관련 리스크 해소로 인해 입찰 경쟁이 예상됨.

7.2. 장단점요약

7.2. 1.장점:

* HUG의 대항력 포기 확약서로 인한 임차 보증금 인수 부담 없음 (0원)

* 복층 구조의 다세대 주택

* 강제 경매로 인한 권리 소멸 확실성

* 인근 지역의 꾸준한 주택 수요

7.2. 2.단점:

* 중소형 공장 혼재로 인한 주변 환경의 영향 가능성

* 사용승인 9년차 건물로 인한 노후화 가능성

* 토지거래허가구역 지정

8. 투자포인트

8.1. 주요강점

8.1. 1.HUG 주택도시보증공사의 적극적인 채권 회수 및 보증금 문제 해결 의지로, 낙찰자는 임차인 관련 리스크에서 완전히 자유로울 수 있음. 이는 실질적인 투자 비용을 낮추는 효과를 가져옴.

8.1. 2.복층 구조라는 점은 주거 편의성을 높여 향후 매매 또는 임대 시 강점으로 작용할 수 있음.

8.1. 3.감정가(295,000,000원) 대비 최근 시세(약 210,000,000원 ~ 260,000,000원 추정)를 고려할 때, 적정가 이하로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있음.

8.2. 고려사항

8.2. 1.낙찰 후 건물 내부 상태에 대한 정확한 진단 및 필요한 경우 리모델링 비용을 산정해야 함.

8.2. 2.토지거래허가구역 지정 해제 시점 또는 허가 취득 가능 여부를 사전에 확인해야 함.

8.2. 3.주변 공장과의 거리 및 환경적 요인을 고려하여, 향후 부동산 가치 상승 잠재력을 신중하게 평가해야 함.

9. 예상입찰가

9.1. 시세기반분석

9.1. 1.주변 유사 면적(약 60-68㎡) 다세대 주택의 최근 매매가는 170,000,000원 ~ 365,000,000원으로 넓은 분포를 보임.

9.1. 2.본건의 면적(62.70㎡, 약 18.97평)과 연식(2017년)을 고려 시, 보수적으로 평당 1,100만원 ~ 1,400만원 수준으로 산정하면, 약 208,000,000원 ~ 265,000,000원 범위로 예상됨.

9.1. 3.감정가 295,000,000원은 시세 범위 상단 또는 초과하는 수준으로 판단됨.

9.1. 4.HUG의 보증금 인수 부담 해소로 인해, 입찰 참여자는 실질적인 투자 비용 부담이 없으므로, 시장 가치 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 중요함.

9.2. 최종예상입찰가산정

9.2. 1.HUG의 확약서로 인한 인수 보증금 0원이라는 점을 고려할 때, 경매가가 곧 실질적인 투자 비용이 됨.

9.2. 2.주변 시세와 감정가, 건물의 상태 등을 종합적으로 고려하여, 낙찰 가능성과 향후 시세 차익을 고려한 보수적인 접근이 필요함.

9.2. 3.예상 입찰가: 240,000,000원 ~ 260,000,000원 범위에서 입찰 전략 수립을 권장함. (본 입찰가는 시장 상황 및 경쟁자 수에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.