나이스옥션 법원경매 고양 2025타경65146 [1] 경기도 고양시 일산동구 성석동 174-10 한울하임 104동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화감정 · 평가일 2025.12.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 고양시 일산동구 성석동 소재 ‘고양국제고등학교’ 북측 인근에 위치하고, 인근은 다세대주택, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 원거리에 경의중앙선 및 서해선 ‘풍산역’이 소재하는 등 전반적인 대중교통 여건은 무난함.

건물의 구조

가. 구조, 규모, 마감재 등 구 분 내 용 비 고 구 조 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 한울하임 104동 규 모 지하1층/지상4층 외 벽 드라이비트 마감 등 창 호 하이샷시 창호 등

이용상태

나. 이용 상태 구 분 내 용 비 고 제104동 제2층 제201호 다세대주택(방3, 거실, 주방, 욕실2, 발코니2, 현관 등) 후첨“내부구조도”참조

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건은 인접 토지 및 도로 대비 등고·평탄한 부정형의 토지로서, 건부지[공동주택(다세대주택)]으로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건은 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접하며, 이 도로를 통해 인근지역으로 연계 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역, [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2025타경65146 (1)

* 소재지: 경기도 고양시 일산동구 성석동 174-10 한울하임 104동 2층201호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 197,000,000원 (1억 9천 7백만원)

* 토지면적: 55.04㎡ (약 16.65평)

* 건물면적: 49.80㎡ (약 15.06평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 고양시 일산동구 성석동 소재 ‘고양국제고등학교’ 북측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 환경: 대상 물건 인근 지역은 다세대주택, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통:

* 차량 진출입이 용이한 편입니다.

* 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다.

* 원거리에 경의중앙선 및 서해선 ‘풍산역’이 있어 광역 접근성이 있으나, 역까지의 거리가 다소 있습니다.

* 도로: 대상 물건은 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접하고 있으며, 이 도로를 통해 인근 지역으로의 연계가 가능합니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 을구 1번 주택임차권 (임차인: 좌 )

* 임대차보증금: 220,500,000원 (2억 2천 50만원)

* 전입일자: 2020년 5월 15일

* 확정일자: 2022년 5월 9일

* 배당신고일자: 2024년 9월 2일

* 대항력: 있음

* 본 건은 선순위 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 말소되는 권리:

* 갑5, 갑6: 남서울농업협동조합 가압류 (말소기준권리)

* 갑7, 갑8: 고양시 압류

* 갑9, 갑10: 고양세무서장 압류

* 갑11: 좌 강제경매 (채권자)

* 인수 보증금 합계: 220,500,000원 (물건명세서 상 임차인의 보증금 전액)

1.3. 상권분석

* 주변 건물: 본 물건이 속한 ‘한울하임’ 단지 외에 인근에 다른 다세대주택 단지들(예: 현대하이츠, 은하팰리스 등)이 분포하고 있습니다.

* 시세 현황 (주변 매매 정보 분석):

* 최근 2026년 5월 27일, 동일 단지인 ‘한울하임 101, 102동’에서 전용면적 50.23㎡(약 15.2평) 건이 140,000,000원에 거래되었습니다.

* 인근의 다른 다세대주택에서도 2026년 5월 19일 전용면적 53.39㎡(약 16.1평) 건이 110,000,000원, 2026년 7월 1일 전용면적 71.26㎡(약 21.5평) 건이 120,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

* 분석: 최근 실거래 사례들을 종합적으로 고려할 때, 본 건과 유사한 면적의 다세대주택 시세는 약 1억 1천만원에서 1억 4천만원 수준으로 추정됩니다. 이는 감정가 1억 9천 7백만원보다 다소 낮은 수준입니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조이며, 본 건물이 속한 104동은 지하 1층, 지상 4층 규모의 집합건축물입니다. 본 물건은 2층에 위치합니다.

* 내부 구조: 해당 호실은 다세대주택으로, 방 3개, 거실, 주방, 욕실 2개, 발코니 2개 등으로 구성된 것으로 파악됩니다. (상세 내부 구조는 내부구조도 참조 필요)

* 설비: 위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 건축물 정보:

* 한울하임 단지 전체 사용승인일은 2018년 5월 28일입니다.

* 한울하임 단지 전체 총 16세대로 구성되어 있으며, 104동에는 10세대가 거주합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 선순위 임차인 보증금 인수: 본 건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 좌 의 보증금 220,500,000원(2억 2천 50만원)이 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이 금액은 현재 추정되는 물건의 시장 가치(약 1억 1천만~1억 4천만원)를 훨씬 초과합니다.

* 토지 이용 제한 및 주변 환경: 대상 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 등으로 지정되어 있습니다. 특히 가축사육제한구역으로 지정되어 있으며, 주변에 농경지가 혼재하는 점은 냄새, 해충 등 주거 환경에 영향을 줄 수 있는 요인이 될 수 있습니다.

* 감정가 대비 낮은 시세: 감정가(1억 9천 7백만원) 대비 최근 실거래가 시세(약 1억 1천만원~1억 4천만원)가 낮게 형성되어 있어, 감정가 수준으로 낙찰받을 경우 상당한 손실이 예상됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 ‘한울하임’ 단지 내 신축 연도(2018년)가 비교적 최근인 다세대주택입니다. 그러나 가장 치명적인 위험 요소는 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 220,500,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이 금액은 현재 파악된 시장 가치보다 현저히 높아, 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 매수인은 막대한 금전적 부담을 안게 됩니다. 권리 분석상 다른 채권들은 말소되지만, 임차인 보증금 인수 리스크가 매우 크므로 철저한 사전 조사와 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 동일 단지 내 비교적 최신 건축 연도의 다세대주택이라는 점.

* 명확한 권리관계로, 인수해야 할 임차인 보증금액이 확정적이라는 점.

* 주변 개발 계획이나 지역 가치 상승 가능성이 있다면 장기 보유 관점에서 접근 가능 (단, 임차인 보증금 문제 해결이 전제되어야 함).

1.8. 예상 입찰가

본 건은 대항력 있는 선순위 임차인 좌 의 보증금 220,500,000원을 매수인이 인수해야 하는 상황입니다. 최근 유사 면적의 실거래가 시세는 약 1억 1천만원에서 1억 4천만원 수준으로 파악됩니다. 예상되는 물건의 시장 가치(최대 약 1억 4천만원)보다 인수해야 할 보증금(2억 2천 50만원)이 훨씬 높으므로, 합리적인 금액으로 입찰 시 손실이 예상됩니다. 따라서, 매수인이 보증금을 전액 인수하더라도 손해를 보지 않기 위한 최대 입찰가 산정 방식(시장가치 - 인수 보증금)에 따라, 논리적으로는 0원의 입찰가 가 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.