나이스옥션 법원경매 고양 2025타경65193 [1] 경기도 파주시 상지석동 133-23 109동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나감정 · 평가일 2025.12.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 파주시 상지석동 '상지공단' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 자유로우며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건 내, 제109동 제4층 제402호로서, 외벽 : 드라이비트마감 등, 내벽 : 미상임. 창호 : 새시창임.

이용상태

공부상 '다세대주택'임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

상지석동 133-23 :계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(08.12.30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 최창용)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.04.08.자 인수조건변경확약서를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건개요

* 사건번호: 고양지원 2025타경65193 (1)

* 소재지: 경기도 파주시 상지석동 133-23 109동 4층402호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 202,000,000원

* 토지면적: 90.76㎡ (약 27.46평)

* 건물면적: 75.55㎡ (약 22.83평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

* 특이사항: HUG 인수조건 변경, 대항력있는임차인 (등기부상 및 별도 현황상 확인 필요)

1.2. 입지조건

* 주위환경: 경기도 파주시 상지석동 '상지공단' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 비교적 편리한 편입니다.

* 토지 이용: 인접지 대비 대체로 평탄한 사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

* 도로상태: 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 해당 필지는 계획관리지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 토지거래계약허가구역 (외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택 관련)에 해당합니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 국민건강보험공단의 압류 (갑10, 2023-02-16)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음. 모든 권리는 말소 기준 권리보다 후순위이거나 말소 예정입니다.

* 등기부 요약

* 소유권 이전 (갑7, 갑9)

* 주택임차권 (을5, 임차인: 김미경, 권리금액: 210,000,000원, 말소 예정)

* 압류 (갑10, 국민건강보험공단, 말소기준권리)

* 압류 (갑11, 양산시)

* 강제경매 (갑12, 채권자: 주택도시보증공사, 권리금액: 222,666,636원)

* 임차인 현황

* 임차인: 김 (김미경)

* 보증금: 210,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-05-06

* 확정일자: 2022-04-20

* 배당신고일자: 2024-05-14

* 대항력: 없음

* 비고: 현황 조사상 '대항력있는 임차인'으로 기재되어 있으나, 임차인 김미경은 대항력이 없는 것으로 확인됩니다. 주택도시보증공사(HUG)는 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다'는 내용의 인수조건 변경 확약서(2026.04.08.)를 제출하였습니다. 이는 HUG가 관련 권리를 정리하겠다는 의사표시로 해석됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.4. 상권분석

* 주변 지역은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재된 주거 지역으로, 일정한 배후 수요를 갖추고 있습니다. '상지공단'과 인접하여 직주근접 수요도 일부 존재할 수 있습니다. 최근 주변 다세대주택의 실거래가 분석 결과, 비슷한 면적의 주택들이 2억 7천만원에서 3억 6천만원대에 거래된 사례가 있어, 본건 감정가 대비 높은 시세 형성 가능성을 보입니다.

1.5. 생활정보

* 주변에 다세대주택 및 근린생활시설이 분포하여 기본적인 주거 편의시설 접근이 가능합니다. 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* '대항력있는 임차인' 언급 및 HUG의 복잡한 인수조건 변경: 실제 임차인 김미경은 대항력이 없는 것으로 확인되었으나, '최창용'이라는 주택임차권자가 HUG 인수조건 변경 과정에서 대항력을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의했다는 점은 권리관계의 복잡성을 시사합니다. 이는 낙찰 후 명도 과정이나 잔여 보증금 관련 분쟁의 잠재적 소지가 될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

* 토지이용계획상 제한사항: 본건 토지는 가축사육제한구역, 제한보호구역, 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용 및 거래에 일부 제약이 따를 수 있습니다.

* 임대 미상 정보: 감정평가서상 '임대미상'으로 기재되어 있어, 실제 임대차 관계 및 임대료 수준에 대한 정확한 정보 파악이 필요합니다.

1.7. 종합의견

* 본 물건은 파주시에 소재한 다세대주택으로, 최근 실거래가 수준에 비해 감정가가 낮게 책정되어 있어 시세차익 기대감이 있습니다. 또한, 인수되는 임차보증금이 없는 점은 명도 부담 외 추가적인 금전적 부담이 없다는 점에서 긍정적입니다. 그러나 '대항력있는 임차인' 관련 언급과 HUG의 인수조건 변경 확약서 제출로 인해 권리관계의 복잡성이 존재하며, 토지이용계획상의 제한사항도 고려해야 할 부분입니다.

1.8. 투자포인트

* 시장 대비 낮은 감정가: 최근 실거래가와 비교했을 때 감정가가 낮아, 시세차익을 통한 투자 수익 확보 가능성이 높습니다.

* 인수 보증금 없음: 낙찰 후 임차 보증금 인수 부담이 전혀 없어 투자 리스크를 줄일 수 있습니다.

* 안정적인 주거 지역: 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주거 수요가 꾸준히 유지될 것으로 예상됩니다.

1.9. 예상입찰가

* 감정가: 202,000,000원

* 최근 실거래가 분석 (자료 기준):

* 68.37㎡ (2026.05.05): 365,000,000원

* 67.31㎡ (2026.07.01): 277,000,000원

* 본건의 면적(75.55㎡)과 최근 실거래가(약 2억 7천 7백만원 ~ 3억 6천 5백만원)를 고려할 때, 감정가(2억 2백만원)는 상당히 낮은 수준입니다.

* 인수되는 임차보증금이 없고 권리관계가 명확히 정리되는 추세이므로, 감정가 이상으로 입찰가를 고려할 수 있습니다.

* 다만, '대항력있는 임차인' 관련 특이사항 및 HUG 인수조건 변경으로 인한 잠재적 리스크를 감안하여, 보수적인 접근이 권장됩니다.

* 예상 입찰가 범위: 230,000,000원 ~ 270,000,000원 (권리관계의 최종 확정 여부 및 명도 리스크 해소 수준에 따라 조정 필요)

* 주변 지역의 혐오시설 존재 여부: 자체 조사 결과, 물건지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 특별히 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.