나이스옥션 법원경매 고양 2025타경65261 [1] 경기도 파주시 야당동 144-4 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 디케이 · 평가일 2026.01.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 탄현동 소재 "일산직업 능력개발원" 북동측 인근에 위치하고, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반입지 여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등 대중교통의 편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건내 제3층 제301호로서, (사용승인일 : 2014.03.10.) 외벽 : 몰탈위 페인트 마감 등. 내벽 : -. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중으로 이용상황 등은 후첨 내부구조도 참조바람.

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남동측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1),2) 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거zone), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025.8.26.~26.8.25 외국인 등의 단독주택,다가구주택,아파트,연립주택,다세대주택) 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 경기도 파주시 야당동 144-4번지, 3층 301호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 고양지원 2025타경65261 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행 중입니다.

건물은 철근콘크리트구조로 2014년 3월 10일에 사용승인되었습니다.

본건의 감정가는 243,000,000원입니다.

토지 면적은 74.72㎡ (약 22.6평)이며, 건물 면적은 65.24㎡ (약 19.7평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

채권자는 주택도시보증공사로 파악됩니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 파주시 야당동 144-4번지 (도로명 주소: 경기도 파주시 탄현로 144-39)에 위치하며, "일산직업능력개발원"의 북동측 인근입니다.

주위 환경은 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 입지 여건은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

본 건은 남동측으로 도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획상 계획관리지역, 성장관리구역(준주거 zone), 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 특정 주택 거래 시)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 건은 주택도시보증공사의 강제경매로 진행 중이며, 말소기준권리는 2025년 12월 26일 접수된 강제경매개시결정(갑6)입니다.

등기부등본 상 을구 9번으로 접수된 최유진 씨의 주택임차권(2024년 4월 15일 접수)이 선순위로 존재하며, 이는 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 합니다.

최유진 씨의 보증금은 315,000,000원으로, 전입일자는 2022년 4월 6일, 확정일자는 2022년 3월 25일입니다.

임차인 현황에 따르면 대항력이 있으며, 보증금 전액이 배당되지 않을 경우 잔액은 낙찰자가 인수해야 합니다.

현재 감정가(243,000,000원)보다 임차인의 보증금(315,000,000원)이 높아, 배당을 통한 전액 변제 가능성은 낮습니다. 따라서 보증금 잔액 인수 위험이 매우 높습니다.

권리분석 상 특이사항으로는 대항력 있는 선순위 임차인이 있다는 점입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 속한 지역은 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 주거지역입니다.

최근(2026년 7월) 주변 실거래 사례를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 파주시 야당동 239-200 (태종에비뉴, 2019년식 다세대, 65.1㎡, 3층): 285,000,000원

* 파주시 야당동 190-5 (요산아트빌, 2015년식 연립, 56.035㎡, 1층): 150,000,000원

* 파주시 야당동 150-1 (자연에가, 2015년식 연립, 57.45㎡, 2층): 180,000,000원

본건은 전용면적 65.24㎡로, 유사한 면적 및 연식의 태종에비뉴(65.1㎡, 2019년식)가 285,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 감정가(243,000,000원)는 비교적 적절하게 책정된 것으로 보입니다.

하지만, 선순위 임차인 보증금 인수 리스크를 반드시 고려해야 합니다.

1.4. 생활정보

본 건은 총 4층 건물 중 3층에 위치한 다세대주택으로, 건축년도는 2014년입니다.

내부는 기본적인 급·배수, 위생, 난방 설비를 갖추고 있습니다.

주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 예상됩니다.

최근 주변 부동산 거래 사례를 보면, 2019년식 태종에비뉴(65.1㎡)는 28,500만원, 2015년식 요산아트빌(56.035㎡)은 15,000만원, 2015년식 자연에가(57.45㎡)는 18,000만원에 거래되었습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 최유진 씨의 보증금 315,000,000원 인수 여부입니다.

경매 절차에서 임차인의 보증금 전액이 배당되지 않을 경우, 잔액은 낙찰자가 부담해야 합니다. 현재 감정가보다 임차인 보증금이 높아 전액 변제가 어려울 것으로 예상되어, 상당 금액을 인수해야 할 가능성이 높습니다.

토지거래허가구역에 해당하므로, 외국인이 해당 주택을 취득할 경우 관련 허가를 받아야 합니다. (다만, 이는 일반적인 거래 시 고려 사항입니다.)

제공된 정보 외 다른 임대 관계는 미상이나, 명확한 임차인 정보가 있으므로 이는 큰 리스크 요인은 아닙니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 야당동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 건축 연도(2014년)를 갖추고 있습니다.

하지만, 등기부등본 상 확인되는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금(315,000,000원)이 감정가(243,000,000원)를 초과한다는 점이 매우 큰 부담입니다.

이는 곧 낙찰 시 임차인의 보증금 잔액을 인수해야 할 가능성이 높다는 것을 의미하며, 총 취득 비용이 크게 증가할 수 있습니다.

따라서 본 물건의 투자 가치는 낙찰가와 인수 보증금을 합산한 총 취득 비용이 주변 시세와 비교하여 얼마나 경쟁력을 가지는지가 관건입니다.

1.7. 투자 포인트

파주시 야당동 지역의 다세대주택으로, 지역 수요를 고려할 수 있습니다.

선순위 임차인이라는 명확한 리스크가 존재하지만, 그 금액과 권리 관계가 명확하여 예측 가능한 범위 내에 있습니다.

만약, 인수 보증금을 고려한 실질 총 취득 비용이 주변 시세 대비 현저히 낮다면 투자 기회를 모색할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 243,000,000원입니다.

그러나, 최유진 씨의 선순위 임차 보증금 315,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

따라서 실질적인 총 취득 금액은 (입찰가 + 315,000,000원)이 됩니다.

주변 유사 면적(65.1㎡)의 최근 실거래가(2019년식 태종에비뉴)는 285,000,000원입니다.

이를 고려할 때, 총 취득 비용이 285,000,000원을 넘지 않아야 합리적인 투자라 할 수 있습니다.

이를 위해 필요한 입찰가는 285,000,000원 - 315,000,000원 = -30,000,000원이 됩니다.

이는 현실적으로 불가능한 금액으로, 현재 상황에서는 본 건의 입찰가를 산정하여 투자하는 것은 매우 어렵다고 판단됩니다.

따라서, 본 물건은 현재 감정가 및 인수 보증금 고려 시 투자 가치가 현저히 낮으므로, 신중한 접근이 필요하며, 입찰을 권장하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.