나이스옥션 법원경매 고양 2025타경65172 [1] 경기도 고양시 일산서구 일산동 1694 일산동문아파트 101동 1층102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 라움 · 평가일 2026.01.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 고양시 일산서구 일산동 소재 「일산고등학교」 북서측 인근에 위치하며, 인근은 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임

교통상황

대상물건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 및 근거리에 일산역(경의중앙, 서해), 탄현역(경의중앙)이 소재하는 등 교통상황은 보통임

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 20층 건물로서 제101동 제1층 제102호 임 (사용승인일 : 1996.08.09) 외벽 : 몰탈 위 페인트 마감 등 창호 : 새시창호 등

이용상태

대상물건은 집합건축물대장 상「아파트」로 이용중임

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비 등 소방설비 및 E/V설비 등 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

대상물건이 소재하는 일단의 토지는 인접 토지 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서 「아파트」 건부지 임

인접 도로상태등

북측 및 동측 진출입 단지내 도로가 외곽공도와 연계됨

토지이용계획 및 제한상태

■ 일산동 1694번지 제3종일반주거지역(2024-04-19) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)(일산고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)(한뫼초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지) ■ 일산동 1718번지 제3종일반주거지역(2024-04-19) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)(일산고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)(한뫼초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

대상물건이 소재하는 아파트 명칭은 귀 제시목록 및 공부상 '일산동문아파트'로 표시되어 있으나, 현황 '동문굿모닝힐'로 표시되어 있음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임 대상물건은 현관문에 호실 번호 표시가 없음

물건 비고

1.공부상 '일산동문아파트'이나 현황은 '동문굿모닝힐'로 표시되어 있음
2.현관문에 호실 번호 표시가 없음. 대상물건의 위치 확인은 도면 및 인근 호실의 위치 등을 고려하여 확인하였으므로 참고바람(감정평가서 참조)
3.2024.5.22.자 제67635호 주택임차권등기에 대하여 임차인 남순영의 승계인 주택도시보증공사가 2026.7.9.자 확약서(보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에게 잔존임차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소해 줄 것을 확약함)를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경65172 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산서구 일산동 1694 일산동문아파트 101동 1층 102호

용도: 아파트

감정가: 307,000,000원

토지면적: 30.75㎡ (약 9.30평)

토지지분: 30.751㎡

건물면적: 84.96㎡ (약 25.69평)

건물지분: 84.96㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 1996년 8월 9일

아파트 총 세대수: 586세대

2. 입지조건

주위환경: 경기도 고양시 일산서구 일산동 소재 「일산고등학교」 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 및 근린생활시설이 소재하는 지역으로 주위 환경은 보통임.

교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고, 근거리에 일산역(경의중앙선, 서해선) 및 탄현역(경의중앙선)이 소재하여 교통 상황은 보통임.

도로상태: 북측 및 동측으로 진출입 가능한 단지 내 도로가 외곽 공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태: 제3종일반주거지역, 소로, 중로, 가축사육제한구역, 상대보호구역(일산고등학교, 한뫼초등학교), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

말소기준권리: 압류 (서울특별시양천구, 2023.11.30.)

임차인 현황:

* 임차인: 남순영 (남 )

보증금: 340,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 4월 28일

확정일자: 2022년 3월 30일

배당신고일자: 2024년 5월 22일

대항력: 없음

비고: 임차인 남순영의 승계인인 주택도시보증공사가 2026년 7월 9일자로 '보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소해주겠다'는 확약서를 제출함.

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (없음)

4. 상권분석

본건이 소재한 일산동 일대는 대규모 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이한 지역임.

5. 생활정보

단지 정보:

* 아파트 명칭: 공부상 '일산동문아파트'이나 현황 '동문굿모닝힐'로 표시됨

* 주소: 경기도 고양시 일산서구 일산동 1694

* 사용승인일: 1996년 8월 9일

* 동수: 5개 동

* 세대수: 586세대

* 총 주차대수: 593대 (총괄표제부 기준)

* 최고층: 20층

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등

주변 시설:

* 교육시설: 일산고등학교, 한뫼초등학교 (상대보호구역)

* 교통시설: 일산역(경의중앙선, 서해선), 탄현역(경의중앙선) 인접

6. 잠재적 리스크

* 아파트 명칭 불일치: 공부상 명칭인 '일산동문아파트'와 현황 명칭인 '동문굿모닝힐'이 상이하여 혼동의 여지가 있음

* 현관문 호실 번호 미표기: 대상 물건 현관문에 호실 번호 표시가 없어 위치 확인 시 도면 및 인근 호실 위치 등을 고려하여 주의가 필요함.

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 외국인 및 특정 용도 토지 거래 시 허가를 받아야 하는 구역으로, 향후 토지 이용에 제한이 있을 수 있음.

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경 및 임차권 말소 확약서 제출로 인해 권리관계가 명확해졌으나, 관련 절차 및 확인 필요.

7. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 일산서구 일산동에 위치한 아파트로, 사건번호는 고양지원 2025타경65172 (1)입니다. 아파트 명칭에 대한 공부상과 현황의 차이, 현관문 호실 번호 미표기 등의 특이사항이 있으나, 주택도시보증공사(HUG)에서 임차인의 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소해 주겠다는 확약서를 제출함에 따라 권리 관계가 비교적 명확한 물건입니다. 따라서 인수할 임차보증금이 없어 매수인에게 추가적인 부담이 없을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* HUG 인수조건 변경 및 확약서 제출로 인한 권리관계 명확성: 매각으로 인해 임차 보증금에 대한 인수 부담이 없어 안정적인 투자가 가능합니다.

* 역세권 입지: 일산역과 탄현역이 인근에 위치하여 교통 편의성이 우수합니다.

* 준수한 생활 환경: 학교, 편의시설 등이 인근에 위치하여 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 시세 대비 합리적인 감정가: 최근 실거래가를 고려했을 때, 감정가가 시세 대비 경쟁력 있는 수준으로 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 307,000,000원입니다.

최근 84.96㎡ 면적의 매매 사례를 보면, 2026년 7월 15일 18층 물건이 314,000,000원에 거래되었습니다.

전세 사례 또한 84.96㎡ 면적 기준으로 2026년 7월 27일 8층 물건이 250,000,000원 (월세 0)에 거래되었습니다.

주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경 및 임차권 말소 확약서 제출로 인해 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 0원으로 판단됩니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 307,000,000원을 기준으로 시세 및 권리관계의 명확성을 고려하여 290,000,000원 ~ 305,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.