나이스옥션 법원경매 고양 2025타경65190 [1] 경기도 파주시 야당동 240-38 1,2,3,4층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤제감정 · 평가일 2026.01.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 경의중앙선 "야당역" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 있는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 및 근거리에 경의중앙선 "야당역"이 소재하는 등 대중교통의 이용편의성은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사지붕 4층 건 내 제1,2,3,4층 제101호로서, 외벽 : 드라이비트 마감 등 내벽 : 벽지 및 타일 마감 창호 : 샷시 창호입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용 중입니다. (구체적인 내역은 후첨 "내부구조도" 참조하시기 바랍니다.)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하여 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone), 가축사육제한구역(전부제한구역 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-02-25)<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아 파트, 연립주택, 다세대주택), <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일 부포함)

공부와의 차이

본건은 후면에 사진용지와 같이 제시외 물건이 소재하나 구조 · 규모 · 이용상황 등을 고려할 때 대상물건의 사용 · 수익 · 처분에 미치는 영향은 미미한 것으로 판단되어 감정평가외하였으니 경매진행시 참조하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

1. 2023년12월27일 접수제94014호 주택임차권등기에 대하여 임차권자 홍성한의 승계인 주택도시보증공사가 2026.5.21.자 확약서(임대차보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의함)를 제출함.
2. 본건 후면에 제시외 물건이 소재하나 경매대상물건의 사용,수익,처분에 미치는 영향이 미미하여 감정평가에서 제외됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 개요

사건번호: 고양지원 2025타경65190 (1)

용도: 다세대주택

감정가: 350,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 건물 현황

소재지: 경기도 파주시 야당동 240-38 1,2,3,4층 101호

건축년도: 2011년 (사용승인일 기준)

건물면적: 51.17㎡ (약 15.48평)

건물구조: 철근콘크리트조 경사지붕 4층 건물 내 1층 101호

마감: 외벽 드라이비트, 내벽 벽지 및 타일

창호: 샷시 창호

1.3. 토지 현황

토지면적: 92.78㎡ (약 28.07평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지이용상태: 인접지 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중

인접도로상태: 북동측 노폭 약 6미터 내외 포장도로에 접함

1.4. 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(준주거 Zone), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 경의중앙선 "야당역" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 도보거리에 경의중앙선 "야당역"이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 변동 이력이 있으며, 말소기준권리인 의정부지방법원 고양지원 2025타경65190 강제경매개시결정 등기(접수일자: 2025-12-22, 권리자: 주택도시보증공사)보다 선순위 권리는 없습니다.

3.2. 말소기준권리

의정부지방법원 고양지원 2025타경65190 강제경매개시결정 (채권자: 주택도시보증공사)

3.3. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 주택도시보증공사 (홍성한 승계)

* 보증금: 260,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-12-20

* 확정일자: 2021-10-05

* 배당신고일자: 2023-12-27

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사가 2026년 5월 21일자로 제출한 확약서에 따라, 임대차보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하였습니다. 이에 따라 인수되는 보증금은 0원으로 판단됩니다.

3.4. 권리분석 종합

말소기준권리보다 앞서는 순위의 권리사항은 없으며, 후순위 권리 및 등기부상의 촉탁 사항은 모두 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 가장 큰 쟁점이었던 선순위 임차권은 주택도시보증공사의 포기 확약으로 인해 인수 부담이 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 실거래가 동향

최근(2026년 7월) 주변 실거래가 정보에 따르면, 유사 지역의 다세대 및 연립주택 거래 사례가 있습니다.

* 2019년 건축된 '태종에비뉴' 다세대(65.1㎡)가 285,000,000원에 거래되었습니다 (평당 약 1,450만원).

* 2015년 건축된 연립주택(56.035㎡)이 150,000,000원에 거래되었습니다 (평당 약 885만원).

* 2015년 건축된 연립주택(57.45㎡)이 180,000,000원에 거래되었습니다 (평당 약 1,035만원).

4.2. 시세 분석

본건 건물의 전용면적은 51.17㎡(약 15.48평)입니다. 가장 유사한 유형인 '태종에비뉴' 다세대의 평당 거래가를 적용할 경우, 본건 건물 가치는 약 22,400만원으로 추정됩니다. 본건은 토지 지분(92.78㎡)이 상대적으로 넓은 점을 고려할 때, 토지 가치가 일정 부분 반영된 것으로 보입니다. 감정가 350,000,000원은 이를 종합적으로 평가한 금액으로 해석됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

야당역 인근에 위치하며, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육 및 기타

본건 소재지는 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에 관한 법률의 적용을 받습니다. (구체적인 교육시설 정보는 별도 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

주택도시보증공사(HUG)의 포기 확약으로 인해 임차인 관련 보증금 인수 위험은 사실상 해소되었습니다.

6.2. 기타 리스크

건물 후면에 제시외 물건이 있으나, 경매 대상 물건의 사용, 수익, 처분에 미치는 영향이 미미하여 감정평가에서 제외된 것으로, 실제 현장 방문 시 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경의중앙선 야당역 역세권에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 주변 환경이 양호합니다. 권리 분석상 선순위 임차권이 존재했으나, 주택도시보증공사의 포기 확약으로 인해 법적 부담이 없는 안전한 물건으로 판단됩니다. 주변 시세 대비 감정가가 다소 높게 느껴질 수 있으나, 넓은 토지 지분을 고려하면 합리적인 수준일 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 주택도시보증공사(HUG)의 인수 조건 변경으로 권리 관계가 명확하여 투자 안전성이 높습니다.

* 경의중앙선 야당역을 이용한 서울 및 수도권 접근성이 우수하여 미래 가치 상승이 기대됩니다.

* 다세대주택으로 안정적인 주거 수요 확보가 가능합니다.

* 상대적으로 넓은 토지 지분 보유로 향후 활용 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 350,000,000원

시세 분석 결과, 본건 건물 면적(51.17㎡) 기준으로 인근 신축 다세대 주택(태종에비뉴)의 거래가(285,000,000원/65.1㎡)를 적용 시 건물 가치는 약 224,000,000원으로 추정됩니다. 본건은 토지 지분(92.78㎡)이 상대적으로 넓은 점을 고려할 때, 토지 가치가 상당 부분 반영된 것으로 보입니다. 따라서 감정가 350,000,000원을 기준으로, 권리 관계가 명확한 점과 현재 부동산 시장 상황을 고려하여 감정가의 80% ~ 90% 수준인 약 280,000,000원에서 315,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 경쟁 상황 및 현장 조사를 통한 추가 정보 확인 후 최종 입찰가 결정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.