나이스옥션 법원경매 고양 2025타경65075 [1] 경기도 고양시 일산서구 탄현동 121 큰마을현대아파트 103동 9층903호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태원감정 · 평가일 2025.12.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 탄현동 소재 "황룡초등학교" 북서측 인근에 위치하며 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 각급학교 등이 혼재하는 주거지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진,출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사슬래브지붕 20층 중 9층 903호로서, 외벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등, 창호: 샷시 창호입니다.

이용상태

아파트(후첨 '내부구조도' 참조)로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급,배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

일단으로 인접지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 아파트 단지 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

아파트 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

대표필지로서, 탄현동121: 제3종일반주거지역 , 중로1류(폭 20m~25m)(2014-03-07)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)(도담유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)(일산동고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)(호곡중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)(호곡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)(황룡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2024-06-11)(도담유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2024-06-11)(호곡중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2024-06-11)(호곡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지) 탄현동127: 제3종일반주거지역 , 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)(도담유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)(호곡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)(황룡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 고양지원 2025타경65075 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산서구 탄현동 121 큰마을현대아파트 103동 9층903호

용도: 아파트

감정가: 3억 7천만원

토지면적: 40.91㎡ (약 12.37평)

토지지분: 40.90999999999999㎡ (약 12.37평)

건물면적: 84.73㎡ (약 25.64평)

건물지분: 84.73㎡ (약 25.64평)

매각대상: 기타

경매구분: 청산을위한형식적경매

채권자: 파OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 고양시 일산서구 탄현동 소재 "황룡초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 주거지역으로 전반적인 환경은 양호합니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.3. 권리분석

* 등기부현황

* 소유권이전 (갑4): 2016-09-23 (곽준상)

* 소유권이전 (갑5): 2021-08-31 (임수현, 매매 금420,000,000원)

* 주택임차권 (을14): 2023-11-08 (곽준상, 권리금액 금380,000,000원). 전입일자: 2023-04-11, 확정일자: 2021-07-02. 말소기준권리보다 선순위이며, 매수인 인수 대상입니다.

* 임의경매 (갑6): 2025-12-29 (파산자, 말소기준권리). 사건번호 2025타경65075.

* 임차인 현황

* 임차인: 곽준상 (곽 )

* 보증금: 380,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-04-11

* 확정일자: 2021-07-02

* 배당신고일자: 2023-11-08

* 대항력: 있음

* 권리분석 요약: 본건은 형식적 경매로 진행되며, 대항력 있는 선순위 임차인(곽준상)이 존재합니다. 해당 임차인의 보증금 380,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다. 등기부상 채권 총액은 380,000,000원입니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 탄현동 일대는 대규모 아파트 단지가 밀집한 전형적인 주거지역으로, 배후 수요가 풍부합니다. 아파트 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 상업시설 이용이 가능하며, 대형 상업 시설은 차량 이동을 통해 접근 가능합니다.

1.5. 생활정보

* 아파트 정보:

* 아파트명: 큰마을현대아파트

* 주소: 경기도 고양시 일산서구 탄현동 121

* 건축년도: 2001년 12월 17일 사용승인

* 총 동수: 28동

* 총 세대수: 2588세대

* 최고층: 20층

* 본건 위치: 103동 9층 903호

* 주차: 총 1113대 (지하 666대, 지상 447대)

* 주변 시설:

* 교육시설: 황룡초등학교, 호곡초등학교, 호곡중학교, 일산동고등학교, 도담유치원 등이 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

* 편의시설: 단지 내 상가 및 인근 상업시설을 통해 생활 편의시설 이용이 가능하며, 대형마트, 병원 등은 차량으로 이동해야 합니다.

* 공공시설: 인근 공원 및 녹지 공간을 통해 여가 활동이 가능합니다.

* 혐오시설: 현재까지 확인된 인근 혐오시설은 없습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 선순위 임차인 곽준상 씨의 보증금 380,000,000원을 배당에서 전액 변제받지 못할 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 하는 위험이 있습니다. 현재 감정가가 3억 7천만원인 점을 감안할 때, 매각기일에 낙찰가가 보증금액에 미치지 못할 경우 인수 금액이 커질 수 있습니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 중로1류(폭 20m~25m)에 접합되어 있습니다. 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역(각종 학교 및 유치원), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상) 등 다양한 도시계획 및 법적 제한 사항이 존재하므로, 입찰 전 관련 규제를 상세히 확인해야 합니다.

* 형식적 경매: 본건은 청산을 위한 형식적 경매로, 일반적인 경매 절차와는 다소 차이가 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 일산서구 탄현동에 위치한 대규모 아파트 단지 내 물건으로, 주변 교육 시설 및 교통 여건이 양호한 주거지입니다. 아파트 자체는 철근콘크리트조로 지어진 20층 건물 중 9층에 위치하며, 84.73㎡(약 25.64평)의 전용 면적을 가지고 있습니다. 그러나 가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 3억 8천만원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높다는 점입니다. 이는 감정가(3억 7천만원)보다 높은 금액으로, 입찰 시 총 인수 금액이 상당할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 양호한 입지: 일산서구 탄현동의 주거 밀집 지역에 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

* 안정적인 주거 환경: 대단지 아파트로서 기본적인 주거 환경이 갖추어져 있습니다.

* 개발 잠재력: 향후 지역 개발 및 인프라 확충에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 동일 평형대의 거래 사례는 직접적으로 확인되지 않았습니다. 그러나 유사 평형대의 거래 동향 및 감정가(3억 7천만원)를 고려할 때, 본건의 적정 시장 가치는 약 3억 5천만원에서 4억원 사이로 추정됩니다.

본 건은 선순위 임차인의 보증금 3억 8천만원을 매수인이 인수해야 하는 조건이므로, 총 인수 비용은 (입찰가 + 인수 보증금)이 됩니다. 따라서 예상 입찰가는 임차인 인수 보증금을 제외한 물건 자체의 가치를 기준으로 산정하며, 시장 상황 및 권리 관계의 불확실성을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

본 물건의 감정가와 시장 거래 동향, 그리고 인수해야 하는 임차 보증금(3억 8천만원)을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 3억 5천만원 으로 제안합니다.

총 예상 인수 비용: (입찰가 3억 5천만원) + (인수 보증금 3억 8천만원) = 7억 3천만원.

이 금액이 본건의 실질적인 총 취득 비용이 될 수 있으므로, 투자 결정 시 반드시 신중한 검토가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.