나이스옥션 법원경매 고양 2025타경65247 [1] 경기도 파주시 야당동 200-32 로얄클래스 102동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿밸류감정 · 평가일 2026.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 파주시 야당동 소재 '야당역(경의중앙선)' 동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 동류형의 다세대주택 등 공동주택, 근린생활시설 등으로 이루어져 있음.

교통상황

본건까지 제차량의 진.출입은 용이하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 경의중앙선 야당역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

(철근콘크리트구조) 지상4층 다세대주택 건물내의 1층 102호로서, 외벽 : 치장벽돌쌓기 및 몰탈위페인팅 등 마감, 창호 : 샷시창호 등으로 마감하였음.

이용상태

다세대주택(후첨 '내부구조도' 참조)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 엘리베이터설비, 단지내 CCTV설비, 소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형태의 자체지반 평탄한 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 내 포장도로 개설되어 있으며, 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

야당동 200-32 :계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(주거복합 Zone), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택), <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 본건에 대한 내부구조는 폐문부재에 따른 출입불가로 인하여 집합건축물대장상의 등재사항 및 현황도면과 표준적인 이용상황 등을 종합적으로 고려하여 표기하였음.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 박성훈)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.05.21.자 인수조건변경확약서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 고양지원 2025타경65247 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 파주시 야당동 200-32 로얄클래스 102동 1층102호

용도: 다세대주택

건물명: 로얄클래스

총층수: 4층 중 1층

건물면적: 49.68㎡ (약 15.03평)

토지면적: 57.56㎡ (약 17.41평)

감정가: 262,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 특이사항

대항력 있는 임차인 존재, HUG 인수조건 변경, 공동담보 물건.

신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의한다는 내용의 인수조건변경확약서를 제출함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 파주시 야당동에 소재하며, 경의중앙선 야당역에서 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 유사한 다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 환경

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 또한, 경의중앙선 야당역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 다만, 야당역세권 주변의 일부 빌라 단지는 도로 폭이 좁고 난개발로 인한 교통 불편이 지적되기도 합니다.

2.3. 토지 및 건물 현황

부정형의 자체 지반이 평탄한 토지 위에 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조의 지상 4층 다세대주택 건물 내 1층 102호로, 외벽은 치장벽돌쌓기 및 몰탈위 페인팅 마감, 창호는 샷시 창호로 마감되어 있습니다. 건축물대장상 건물은 2019년 10월 25일 사용승인되었습니다.

2.4. 토지 이용계획

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거복합 Zone), 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정등기(2025.12.26.)입니다. 본 경매로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 조건

* 임차인: 주택도시보증공사 (박성훈 관련)

보증금: 286,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022.07.01

확정일자: 2022.06.09

배당신고일자: 2024.07.05

대항력: 없음

비고: 주택도시보증공사(HUG)가 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.'는 인수조건변경확약서를 제출함. 이로 인해 본 임차인 관련 보증금은 인수되지 않습니다.

* 임차인: 유 (유광오)

보증금: 90,000,000원

차임: 600,000원

전입일자: 2025.01.06

확정일자: 2025.01.06

배당신고일자: 2026.01.28

대항력: 있음

권리분석: 상기 임차인은 대항력이 있으나, 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어 본 건 매수인이 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없을 것으로 판단됩니다. 이는 주택도시보증공사의 인수조건 변경 확약서 제출 등 경매 조건에 따른 것으로 보입니다.

3.3. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 야당동 일대는 경의중앙선 야당역을 중심으로 상업 및 업무 시설이 발달해 있습니다. 젊은층을 위한 게임장, 보드게임 카페, 코인노래방, 가챠샵 등과 함께 다양한 술집, 식당, CGV 영화관 등이 밀집해 있어 유흥 및 상업 기능을 겸하고 있습니다. 다만, 일부 지역은 난개발로 인해 도로와 상권의 연계성이 다소 떨어진다는 지적도 있습니다.

4.2. 임대 시세

주변 유사 다세대주택의 최근 매매 사례를 보면, 2019년식 65.1㎡(약 19.7평) 물건이 2억 8,500만원에 거래되었습니다 [JSON]. 이는 본건과 동일한 건축 연도 및 주거 형태를 고려할 때 참고할 만한 시세입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

본건 인근에 한빛초등학교, 와석초등학교가 소재하여 학군이 형성되어 있습니다. 또한, 교하중학교, 운정중학교, 한빛중학교 등 다수의 중학교와 교하고등학교, 운정고등학교, 한빛고등학교 등 고등학교가 위치해 있어 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의 및 문화 시설

야당역 주변에는 CGV 파주야당점, 메가박스 파주운정점 등 영화관이 있으며, 다양한 식당, 카페, 술집 등이 있어 문화생활 및 외식에 편리합니다. 한빛 공원, 라온 공원 등 녹지 공간도 인근에 위치하여 여가를 즐기기 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 상태 확인 불가

감정평가 당시 폐문부재로 인해 내부 구조 확인이 제한적이었습니다. 이에 따라 실제 물건 상태는 다를 수 있으며, 수리 또는 보수가 필요할 경우 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획 제한

토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)으로 지정되어 있어, 일정 규모 이상의 토지 거래 시 허가를 받아야 할 수 있습니다.

6.3. 난개발 및 기반시설 부족 가능성

야당역세권 동측 지역 일부는 계획적인 개발이 부족하여 도로, 상권 등의 기반시설이 다소 열악하다는 의견이 있습니다. 이는 향후 지역 가치 상승에 제약 요인이 될 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 관련

과거 야당동 일대에 쓰레기소각장 및 공동묘지 이전에 대한 주민 민원이 있었으나, 해당 물건지(야당동 200-32) 인근에서 현재까지 운영 중이거나 신규로 추진되는 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경의중앙선 야당역 역세권에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 비교적 편리합니다. 최근 유사 건물의 매매 사례를 볼 때 시세 형성도 양호한 편입니다. HUG의 적극적인 채권 정리와 '인수 보증금 합계 0원'이라는 조건은 매수인의 부담을 크게 줄여주는 긍정적인 요소입니다. 다만, 내부 상태 확인 불가 및 일부 지역의 난개발에 따른 인프라 부족 가능성은 고려해야 할 점입니다. 종합적으로 볼 때, 권리상 안전하고 시장 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 경의중앙선 야당역 도보 이용 가능 거리로 출퇴근 및 대중교통 이용 편리.

* 안정적인 권리 관계: HUG의 인수조건 변경 확약서 제출 및 인수 보증금 0원으로 권리상 안전성 확보.

* 최신 준공 연도: 2019년식으로 비교적 신축에 속하여 즉시 거주 또는 임대가 용이.

* 주변 시세 대비 경쟁력 있는 감정가: 최근 매매 사례와 비교 시 향후 시세 차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

최근 유사한 연식의 다세대주택(65.1㎡)이 2억 8,500만원에 거래된 점 [JSON]과 본건의 감정가 2억 6,200만원을 고려할 때, 적정 입찰가는 2억 2,000만원에서 2억 4,000만원 사이로 예상됩니다. 인수해야 할 보증금이 없는 점을 감안하면, 감정가 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 가능성이 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.