나이스옥션 법원경매 고양 2025타경65256 [1] 경기도 고양시 일산동구 중산동 3-38 삼성캐슬 107동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영산감정 · 평가일 2025.12.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 고양시 일산동구 중산동 소재 ‘안곡고등학교’ 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 각종 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 경사슬래브지붕 4층 건물 내 제107동 제4층 제402호로서, 외 벽: 인조석붙임 및 드라이비트 마감 등 내 벽: 미상임. 창 호: 샷시 창호 등으로 조사됨.

이용상태

대상물건은 공부상 ‘다세대주택’임.

설비내역

대상물건은 기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 난방설비 등을 갖춘 것으로 조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건은 인접필지 및 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, ‘다세대주택’ 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건 남동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

공부와의 차이

대상물건은 건축물현황도상 다락이 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 박태준)로부터 2026.3.19.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

물건 정보:

사건번호: 고양지원 2025타경65256 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 중산동 3-38 삼성캐슬 107동 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 230,000,000원

토지면적: 68.00㎡ (약 20.57평)

건물면적: 61.29㎡ (약 18.54평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

대상 물건은 경기도 고양시 일산동구 중산동 소재 ‘안곡고등학교’ 북동측 근거리에 위치합니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지이용 및 도로상태:

대상 물건은 인접 필지 및 도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로, ‘다세대주택’ 건부지로 이용 중입니다. 남동측으로는 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

계획관리지역, 성장관리구역(주거zone), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 특정 용도)에 해당합니다.

주변 시설:

주변 지역은 주거 및 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 특별히 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.1. 1.공부상 차이

건축물현황도상 다락(다락방)이 소재하는 것으로 조사되었습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

본 건의 말소기준권리는 ‘주택도시보증공사’가 신청한 강제경매 개시결정 등기(2025.12.26. 접수)입니다.

권리 분석 결과:

등기부상 을구에 등재된 ‘박태준’ 명의의 주택임차권(2024.03.21. 말소 등기)은 말소기준권리보다 선순위이나, 등기부상 말소된 것으로 확인됩니다. 또한, 신청채권자인 주택도시보증공사는 양도 전 임차인 박태준으로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다’는 내용의 확약서를 제출하였습니다. 따라서 해당 임차권으로 인한 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(박태준)

보증금: 250,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-02-26

확정일자: 2022-11-11

대항력: 없음

비고: 1차 보증금 증액분 10,000,000원 포함. 등기부상 말소 확인.

* 임차인: 김경윤

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-10-15

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 있음

비고: 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력을 갖춘 임차인이 존재하므로 명도 진행 시 예상치 못한 시간 및 비용이 발생할 수 있습니다. (주의 필요)

인수 가능한 보증금 합계: 0원

(대항력 있는 임차인 김경윤의 보증금이 0원으로 명시되어 있어, 통상적인 인수 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.)

1.3. 상권분석

대상 물건이 소재한 중산동 일대는 주거 밀집 지역으로, 다세대주택 및 아파트 단지가 주를 이루고 있으며, 근린생활시설이 적절히 분포하고 있습니다. 이러한 입지는 안정적인 주거 수요를 바탕으로 하며, 주변 아파트 단지 및 다른 주거 형태와의 연계성을 통해 상권의 기본적인 틀을 형성하고 있습니다. 다만, 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권의 특성을 보입니다.

1.4. 생활정보

편의시설:

주변에 각종 근린생활시설이 혼재되어 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

교통:

인근 노선버스정류장 이용이 편리하며, 차량을 통한 주요 도로 접근성도 양호한 편입니다.

교육시설:

'안곡고등학교'가 인근에 위치하고 있으며, 지역 내 다른 교육 시설들도 접근 가능한 거리에 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 존재:

임차인 김경윤은 2025년 10월 15일 전입하여 대항력을 확보하였으나, 보증금이 0원으로 명시되어 있습니다. 비록 인수 보증금 합계는 0원이지만, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁, 추가적인 시간 및 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

공부상 차이:

건축물현황도상 다락이 소재하는 것으로 나타나, 현황과 공부상 차이가 있을 수 있습니다. 이는 추후 양성화 또는 원상복구 과정에서 비용이 발생할 수 있는 요소입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 중산동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 및 교통 여건을 갖추고 있습니다. 감정가는 2억 3천만원으로 책정되었으며, 최근 인근 유사 물건의 매매 사례를 고려할 때 시장가치는 감정가 수준 또는 그 이하일 가능성이 있습니다. 특히, ‘포포인트빌리지’ 단지의 경우 2026년 2월에 전용면적 약 42~48㎡의 다세대주택이 1억 3천만원에서 1억 4천 5백만원 사이에 거래된 사례가 있어, 본 물건(건물면적 61.29㎡)의 시세는 이보다 높게 형성될 수 있습니다.

그러나 가장 큰 위험 요소는 대항력 있는 임차인 김경윤의 존재입니다. 보증금이 0원임에도 대항력을 갖추고 있다는 점은 명도 과정에서 상당한 불확실성을 야기할 수 있습니다. 주택도시보증공사의 임차권이 말소되고 확약서까지 제출된 상황임을 고려할 때, 낙찰자가 부담해야 할 금전적 위험은 최소화될 수 있으나, 명도 절차의 난이도는 여전히 높을 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

비교적 저렴한 토지 지분:

68. 00㎡(약 20.57평)의 토지 지분은 다세대주택으로서 적정한 수준입니다.

안정적인 주거 입지:

주거 밀집 지역에 위치하며, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다.

시장 가격 대비 잠재력:

인근 실거래가 대비 본 물건의 면적을 고려할 때, 리스크 해소 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 230,000,000원입니다.

인근 유사 면적(약 42~48㎡) 다세대주택의 최근 실거래가가 130,000,000원 ~ 145,000,000원 수준임을 감안할 때, 본 물건(61.29㎡)의 시장가치는 약 210,000,000원 ~ 230,000,000원 내외로 추정됩니다.

하지만, 대항력 있는 임차인 김경윤의 존재는 명도 과정에서의 불확실성을 높이는 요인입니다. 이로 인한 시간 및 비용 증가 가능성을 감안하여, 매우 보수적인 접근이 필요합니다.

이에 따라, 권리 상 인수 부담이 0원임을 고려하더라도, 명도 위험 프리미엄을 적용하여 예상 입찰가를 다음과 같이 산정합니다.

예상 입찰가: 180,000,000원 ~ 190,000,000원

본 입찰가는 상기 리스크 요인을 반영한 보수적인 수준이며, 입찰 시에는 명도 가능성 및 비용에 대한 면밀한 사전 조사와 함께 신중한 판단이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.