나이스옥션 법원경매 고양 2025타경65279 [1] 경기도 고양시 일산동구 중산동 16-29 현대미소지움 6동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일감정 · 평가일 2026.01.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 고양시 일산동구 중산동 소재 '안곡고등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통 시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제6동 제3층 제302호로서, 외 벽: 치장 벽돌쌓기 마감 등 내 벽: 미상임. 창 호: 샷시 창호 등임.

이용상태

대상물건은 공부상 '다세대주택'임.

설비내역

대상물건은 기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 난방설비 등을 갖춘 것으로 조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건은 인접필지 및 도로대비 완경사의 부정형 토지로서, '공동주택' 건부지로 이용 중 임.

인접 도로상태등

대상물건 북서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취 락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역: 25km)(보호)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래 계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파 트)로사용되는토지)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

물건 비고

부동산등기사항전부증명서상 을구 순위 3번 2023년 4월 12일 제48615호 접수 주택임차권등기에 대하여 임차권자의 채권양수인인 신청채권자 주택도시보증공사가 2026. 5. 21.자 확약서(보증금 전액을 배당금에서 변제 받지 못하더라도 잔존임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의함)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경65279 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 중산동 16-29 현대미소지움 6동 3층302호

건물명: 현대미소지움

구분: 다세대주택

건축년도: 2017년

토지면적: 54.12㎡ (약 16.37평)

건물면적 (전용면적): 55.48㎡ (약 16.78평)

감정가: 249,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보

2. 입지조건

위치: 경기도 고양시 일산동구 중산동 소재

주위환경: '안곡고등학교' 북동측 인근에 위치하며, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준임.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

도로: 물건지 북서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지 이용 상태: 인접 필지 및 도로 대비 완경사의 부정형 토지이며, 공동주택 용지로 이용 중임.

3. 권리분석

말소기준권리: 2023년 4월 7일자 국민건강보험공단 압류 (갑6)

주요 권리 내역:

을구 3번: 2023년 4월 12일 접수된 주택임차권 (임차인: 임 )

임차 보증금: 213,000,000원

전입일자: 2021년 2월 19일

확정일자: 2021년 1월 14일

본 건의 임차인(임 )은 대항력이 없으며, 임차권자의 채권양수인인 신청채권자 주택도시보증공사가 보증금 전액을 배당에서 변제받지 못하더라도 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였음. 따라서 해당 임차권은 매각으로 소멸될 예정임.

갑8: 2025년 12월 29일 접수된 주택도시보증공사 강제경매 개시결정 (채권액 213,000,000원). 본 경매의 신청 채권자임.

인수되는 권리: 매각으로 인해 인수되는 권리는 없음.

인수 보증금: 0원

4. 상권분석

주변 환경: 다세대주택과 다양한 근린생활시설이 어우러져 있는 주거 및 상업 혼재 지역임.

주변 시설: 안곡고등학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호함.

잠재적 혐오시설: 직접적인 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았으나, 토지이용계획상 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 인근 지역의 축사 관련 시설 설치에 제한이 있을 수 있음.

5. 생활정보

편의시설: 단지 주변으로 기본적인 편의시설(마트, 병원 등) 이용이 가능할 것으로 예상되며, 인근에 일산백병원과 같은 주요 의료시설이 위치하고 있음.

교육시설: 안곡고등학교가 인근에 있어 자녀 교육에 편리함.

6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 공동담보: HUG(주택도시보증공사)의 인수 조건 변경 및 공동담보로 설정된 점은 복잡한 금융 구조를 시사할 수 있으나, 권리분석상 임차권 소멸로 인수 부담은 없음.

토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용이나 거래 시 제한 사항이 발생할 수 있음.

건물 내부 상태: "내 벽: 미상임"이라는 표기는 내부 마감 상태를 직접 확인해야 함을 시사함.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 중산동에 위치한 다세대주택으로, 교육 시설 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 지역에 소재함.

가장 큰 특징은 2억 1천 3백만 원의 임차 보증금이 매각으로 인해 소멸된다는 점이며, 이는 낙찰자가 인수해야 할 금액이 없음을 의미함.

다만, 토지 이용 관련 다양한 제한사항이 존재하므로 입찰 전 상세한 확인이 필요함.

8. 투자 포인트

인수 부담 없는 권리 관계: 임차인의 대항력이 없고, HUG의 확약서 제출로 인해 인수 보증금이 0원으로, 권리 관계가 명확하여 부담이 적음.

교육 및 생활 환경: 안곡고등학교가 인근에 위치하며, 지역 내 편의 시설 이용이 용이함.

신축 연식: 2017년 준공으로 비교적 신축에 속하여 즉각적인 대수선 필요성이 낮을 수 있음.

9. 예상 입찰가

감정가: 249,000,000원

최근 매매 사례 분석:

포포인트빌리지C,D동 (2014년식, 42.465㎡): 2026년 2월 145,000,000원에 거래됨. (약 341만원/㎡)

포포인트빌리지C,D동 (2014년식, 48.61㎡): 2026년 2월 130,000,000원에 거래됨. (약 267만원/㎡)

본 물건은 55.48㎡(약 16.78평) 면적을 고려할 때, 유사 면적의 거래 사례가 없으나 위 사례들을 바탕으로 추산 시 약 1억 5천만 원 ~ 1억 9천만 원 수준의 시세로 판단됨.

감정가 2억 4천 9백만 원과 시장 시세 간에 차이가 존재함.

인수되는 권리가 없고, 물건 자체의 하자가 크지 않다면 감정가 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 보수적으로 접근할 경우 시장 시세를 반영한 입찰이 필요함.

예상 입찰가 범위: 190,000,000원 ~ 210,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.