나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14022 [1] 서울특별시 금천구 가산동 142-20 벨리지움 제6층 제603호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나무 · 평가일 2026.01.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "서울가산동우체국" 서측 인근에 소재하며, 주위는 근린생활시설, 오피스텔, 다세대주택, 다가구주택 등이 소재하는 주상지대로서 제반 여건은 보통시됨.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 용이하며 인근에 지하철 7호선 "마들역" 및 노선 버스정류장이 소재하는 바, 제반 교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

"가산동 142-20 : 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.) 가산동 142-56 : 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(2015-06-18) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)"

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상11층 내 제6층 제603호로서, 외벽: 석재붙임 마감 등, 내벽: 내부 인테리어 마감 등, 창호: 샷시창호 마감 등임.

이용상태

오피스텔(방2, 거실 겸 주방, 욕실 등)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수 설비, 승강기 등의 설비가 되어있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14022 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

감정가: 299,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 142-20 벨리지움 제6층 제603호

용도: 오피스텔

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적

토지면적: 11.12㎡ (약 3.36평)

토지지분: 11.119㎡ (약 3.36평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물면적: 34.88㎡ (약 10.55평)

건물지분: 34.88㎡ (약 10.55평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

1.4. 건축물 정보

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상11층 내 제6층 제603호

이용상태: 오피스텔(방2, 거실 겸 주방, 욕실 등)로 이용중임.

설비내역: 기본적인 위생·급배수 설비, 승강기 등

1.5. 특이사항 및 주의사항

특이사항: HUG 인수조건 변경, 대항력있는 임차인, 공동담보

주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

특수물건정보: HUG 인수조건 변경, 대항력있는 임차인, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "서울가산동우체국" 서측 인근에 위치합니다. 주위는 근린생활시설, 오피스텔, 다세대주택, 다가구주택 등이 혼재하는 주상복합지대로서 전반적인 주변 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

대상 물건까지 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 편리합니다. 다만, 감정평가서상 인근 지하철 7호선 "마들역" 언급은 지역 정보와 일치하지 않을 수 있으며, 실제로는 가산디지털단지역(1, 7호선) 등 인근 지하철역 및 다수의 노선버스가 운행되는 지역입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

해당 물건지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 일부 용도지역에 따라 소로2류(폭 8m~10m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당됩니다. 외국인 등 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간이 명시되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(김태윤)

보증금: 299,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-08-25

확정일자: 2022-08-09

배당신고일자: 2024-06-24

대항력: 없음 (등기부상 말소)

비고: HUG 인수조건 변경 관련

* 임차인: 조환희

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-09-23

확정일자:

배당신고일자:

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

3.2. 집합건물 등기부 요약

* 소유권보존: 최용수 외 2명 (2021-06-14)

* 공유자전원지분전부이전: 김완중 (2022-09-22)

* 주택임차권: 김태윤 (299,000,000원, 2022-08-25 전입, 2022-08-09 확정) - 말소 (을5)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (299,000,000원, 2025-12-23 접수) - 말소기준권리 (갑3)

3.3. 권리분석 요약

등기부상 말소기준권리는 2025년 12월 23일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 이에 따라 주택임차권(을5)은 말소될 예정입니다. 그러나 "대항력있는 임차인" 조환희가 존재하며, 해당 임차인은 보증금 및 차임이 미상인 상태로 대항력을 보유하고 있으므로 주의가 필요합니다. 매각 조건에 따라 HUG의 임차권 관련 사항이 조정될 수 있습니다.

3.4. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

대상 물건이 소재한 가산동 일대는 서울디지털산업단지를 중심으로 업무, 상업, 주거 기능이 복합된 지역입니다. 주변에 다양한 기업체, 상가, 오피스텔 등이 밀집해 있어 유동인구가 많으며, 이는 오피스텔로서의 잠재적 가치를 높이는 요인입니다.

4.2. 최근 시세 동향

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 건물(벨리지움)의 유사 면적(약 34.78~34.88㎡) 오피스텔 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2024년 9월: 29,400만원 (6층)

* 2024년 9월: 29,400만원 (4층)

* 2026년 1월: 28,900만원 (5층)

최근 실거래가는 28,900만원에서 29,400만원 수준으로 형성되어 있으며, 감정가는 29,900만원입니다. 이는 시세와 감정가가 유사한 수준임을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본 물건은 방 2개, 거실 겸 주방, 욕실 등으로 구성된 오피스텔입니다. 1인 가구나 소규모 가구의 주거 공간으로 활용 가능하며, 주변에 근린생활시설이 잘 갖춰져 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 주변 편의시설

대상 물건 인근에는 서울가산동우체국이 위치해 있으며, 다양한 상업시설, 금융기관, 식당 등이 밀집해 있어 편리한 생활이 가능합니다.

5.3. 주변 교통

지하철 1호선 및 7호선 환승역인 가산디지털단지역이 인접해 있어 서울 도심 및 수도권으로의 이동이 매우 편리합니다. 또한, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 접근성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

조환희 임차인은 보증금 및 차임이 미상임에도 불구하고 대항력을 보유하고 있어, 낙찰 후 보증금 반환 또는 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다. (금액이 미상이라도 주의 필요)

6.2. HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건

주택도시보증공사(HUG) 관련 임차인의 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건 매각은 명확한 확인이 필요합니다. 명시된 주의사항에 따라 해당 조건을 수용할 경우 매수인이 임차보증금 반환 채무를 인수하지 않게 되지만, 관련 절차 및 서류 검토가 필수적입니다.

6.3. 공동담보

공동담보 물건으로 경매 진행될 경우, 해당 물건 외 다른 담보물건의 처리 결과에 따라 채권 총액이나 배당 순위에 영향을 받을 수 있습니다.

6.4. 토지거래계약 허가구역

외국인 등 특정 대상자는 토지거래계약 허가구역 내 거래에 대해 허가를 받아야 합니다. 매수인이 외국인일 경우 이 점을 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 가산동에 위치한 역세권 오피스텔로, 비교적 잘 갖춰진 상업 및 교통 인프라를 자랑합니다. 최근 거래 시세는 감정가와 유사한 수준을 유지하고 있습니다. 하지만 '대항력 있는 임차인'의 존재, HUG 관련 조건의 복잡성, 공동담보 등 권리관계 분석에 있어 상당한 주의가 요구됩니다. 특히, 보증금 미상인 임차인의 권리 행사 가능성은 명도 및 금전적 부담으로 이어질 수 있는 주요 리스크입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

가산디지털단지역을 도보로 이용할 수 있는 역세권 오피스텔로, 직주근접성이 뛰어나 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

8.2. 실거래가 기반의 시세

최근 실거래가와 감정가가 유사한 수준으로, 급격한 시세 하락보다는 안정적인 가격대를 형성하고 있습니다.

8.3. 권리 분석 명확화 시 투자 매력 상승

명확한 권리 분석을 통해 임차인 관련 위험 요소를 해소하고 HUG 인수조건을 정확히 파악한다면, 합리적인 가격으로 시세 차익 및 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례(28,900만원 ~ 29,400만원)와 감정가(29,900만원)를 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 290,000,000원에서 295,000,000원 사이로 제안합니다.

이는 인수 보증금이 없다는 점과 최근 실거래가를 반영한 가격이며, 명확한 권리 분석을 통해 예상되는 위험 요소(특히 대항력 있는 임차인 조환희 관련)에 대한 추가적인 확인 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.