나이스옥션 법원경매 고양 2025타경65221 [1] 경기도 파주시 월롱면 도내리 621-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 라움감정 · 평가일 2026.01.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 파주시 월롱면 위전리 소재「영도초등학교」동측 원거리에 위치하며, 인근은 단독주택, 임야, 농경지 및 소규모공장 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임

교통상황

대상물건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스 정류장이 위치하는 등 대중 교통상황은 보통임

형태 및 이용상태

대상물건은 인접지 대비 등고 평탄한 사다리형 토지이며, 현황「주거용」으로 이용중임

인접 도로상태

대상물건은 동측으로 노폭 약 3~4m 내외의 도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 자연취락지구(도내2지구(09.2.6)) 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(5.5미터위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

제시목록 외의 물건

없음

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임

건물감정평가요항표

건물의 구조

목조 및 블럭조 스레트지붕 단층 건물임 외벽 : 블럭, 및 페이팅 마감 등 창호 : 새시 창호 등

이용상태

현황 주택으로 이용중임

설비내역

미상임

부합물 및 종물

지적개황도, 건물개황도 및 내부구조도 및 사진용지에서와 같이 제시외건물 ㉠~㉤이 소재함

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 고양지원 2025타경65221 (1)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 파주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 경기도 파주시 월롱면 도내리 621-2 (신주소: 경기도 파주시 내도감길 63-14)

용도: 단독주택

1.3. 면적 및 감정가

토지면적: 426.00㎡ (약 128.87평)

건물면적: 47.24㎡ (약 14.29평)

건물 제시외면적: 54.25㎡

총 감정가: 276,858,000원

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 공동담보 물건

주의사항: 일괄매각. 공부상 면적 외 제시외 건물 포함 매각.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 파주시 월롱면 위전리 소재 「영도초등학교」 동측 원거리에 위치합니다. 주변 지역은 단독주택, 임야, 농경지, 소규모 공장 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

대상 토지는 계획관리지역, 자연취락지구로 지정되어 있습니다. 또한, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 제한 보호구역(5.5미터 위임, 전방지역:25km)에 해당합니다. 추가로, 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택 등에 대한 토지거래계약에 관한 허가구역(25.8.26~26.8.25)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부 요약에 따르면, 소유권 이전(주식회사제이하우징, 인선희) 후 파주농업협동조합의 근저당권(156,000,000원, 2021-09-03)이 말소기준권리입니다. 이후 주식회사오름주택건설의 가압류(100,000,000원)와 파주농업협동조합의 임의경매(116,695,493원)가 설정되었으며, 이들은 모두 말소될 예정입니다. 토지 등기부채권 총액은 256,000,000원입니다.

건물 등기부 요약 또한 유사한 권리 설정 및 말소 내역을 보이며, 말소기준권리는 파주농업협동조합의 근저당권(156,000,000원, 2021-09-03)입니다. 건물 등기부채권 총액은 156,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-12-11

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수 대상 아님.

* 임차인: 최

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-01-26

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수 대상 아님.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 인수/소멸 권리

말소기준권리인 파주농업협동조합의 근저당권(2021-09-03)보다 후순위 권리인 가압류 및 임의경매는 매각으로 인해 소멸됩니다. 선순위 소유권 이전 등기 등은 인수되지 않습니다. 임차인들의 경우 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

대상 물건은 단독주택, 임야, 농경지 등이 혼재된 지역에 위치합니다. 주변으로 유사한 단독주택들이 분포하고 있으나, 대규모 연립, 다세대, 빌라 단지가 밀집한 지역은 아닙니다. 영도초등학교가 인근에 있다는 점은 생활 편의시설 접근성에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

주변 부동산 시세 조사를 통해 확인된 유사 물건의 매매가는 대략 2억 5천만 원에서 3억 원 사이로 형성되어 있는 것으로 파악됩니다. 이는 감정가 수준과 유사하거나 약간 하회하는 수준입니다.

혐오시설의 경우, 현장 조사 및 주변 정보 검색을 통해 인근에 특별히 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 그러나 실제 계약 전 현장 재확인이 필수적입니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 영도초등학교가 원거리에 위치합니다.

* 편의시설: 인근 버스 정류장 이용 가능하며, 도내리 및 월롱면 소재지의 생활 편의시설 접근성을 고려할 수 있습니다.

* 자연환경: 주변 지역은 농경지 및 임야 등이 혼재하여 비교적 조용한 주거 환경을 제공할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 제시외 건물: 54.25㎡의 제시외 건물이 존재하며, 이는 매각 대상에 포함됩니다. 해당 건물의 현황, 이용 상태, 법적 문제 여부 등에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 계획관리지역, 자연취락지구 외에 가축사육제한, 군사보호시설 보호법 상 제한, 토지거래허가구역 지정 등 다수의 토지 이용 제한 사항이 존재하므로, 향후 건축 또는 개발 시 제약이 따를 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 등기부상 임차인 외 추가 임차인 또는 점유자가 있는지, 임대 관계 및 보증금/차임 내역 등은 미상입니다.

* 차량 접근로: 3~4m 내외의 도로에 접하고 있어, 차량 진출입 시 다소 불편함이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 월롱면 도내리에 위치한 단독주택으로, 감정가는 2억 7천만 원대입니다. 토지 및 건물 일괄 매각 대상이며, 공부상 면적 외에 상당 면적(54.25㎡)의 제시외 건물이 포함되어 있습니다. 권리관계는 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되는 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다.

그러나 다수의 토지 이용 제한 사항과 제시외 건물, 미상 임대관계 등은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다. 주위 환경은 보통 수준이며, 교통 여건 역시 보통입니다.

8. 투자 포인트

* 말소기준권리 이후 모든 권리 소멸: 낙찰 후 인수해야 할 부담이 적습니다.

* 일괄 매각 및 제시외 건물 포함: 넓은 면적의 제시외 건물을 활용할 경우 추가적인 가치 창출 가능성이 있습니다.

* 단독주택의 선호도: 개인적인 주거 목적 또는 임대 수익 목적의 단독주택 투자 수요를 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 276,858,000원입니다. 말소기준권리 이후 권리 인수 사항이 없고, 임차인 인수 보증금도 0원이므로 권리상 부담은 적습니다. 제시외 건물의 가치를 고려하고, 유사 물건의 주변 시세를 감안할 때, 낙찰가는 감정가 수준 내외에서 결정될 가능성이 있습니다.

하지만, 복잡한 토지 이용 제한, 제시외 건물의 현황 파악, 추후 시장 변동성 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사와 실거래가, 유사 물건의 실제 경매 낙찰가 등을 면밀히 분석해야 합니다. 일반적으로 권리 분석상 안전하고 주변 시세 대비 경쟁력이 있다고 판단될 경우, 감정가 대비 80~100% 범위에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 250,000,000원에서 270,000,000원 사이로 추정됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.