나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73845 [1] 경기도 의정부시 의정부동 377-2 승윤노블리안시티 8층 811호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해강감정 · 평가일 2026.01.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 "의정부역" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 업무시설 등이 혼재하는 번화한 상업지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류소와 "의정부역"이 소재하는 등 일반적인 교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 19층건내 제8층 811호로서 외 벽 - 몰탈위페인팅 등 내 벽 - 벽지 및 타일마감 등 바 닥 - 강화마루 및 타일마감 등 창 호 - 하이샷시창호 등임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임.(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

기본적인 급배수설비 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 공동주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측의 대로를 통해 출입하고 있으며 도로상태는 무난함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(일반상업지역) , 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(평화로))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73845 (1)

소재지: 경기도 의정부시 의정부동 377-2 승윤노블리안시티 8층 811호

건물명: 승윤노블리안시티

층: 8층

호수: 811호

용도: 도시형생활주택

건축년도: 2016년 (사용승인일 기준)

전용면적: 17.50㎡ (약 5.30평)

감정가: 52,000,000원

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 "의정부역" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 업무시설 등이 혼재하는 번화한 상업지대입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류소와 "의정부역"(지하철 1호선)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물 구조

본건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 19층 건물 내 제8층 811호이며, 외벽은 몰탈위페인팅, 내벽은 벽지 및 타일마감, 바닥은 강화마루 및 타일마감, 창호는 하이샷시 창호 등으로 되어 있습니다.

토지 이용 상태

토지는 가장형의 토지로서 공동주택의 부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태

동측의 대로를 통해 출입하고 있으며 도로 상태는 무난합니다.

1.2. 권리분석

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

말소기준권리: 갑5 (압류, 의정부세무서장, 2024-04-15)

권리 현황

* 대항력 있는 선순위 임차인: 박주리 (보증금 75,000,000원, 차임 0원)

- 전입일자: 2022-08-26

- 확정일자: 2022-07-22

- 배당신고일자: 2024-07-23

- 대항력: 있음

- 등기부상 권리종류: 주택임차권 (을1)

- 등기부상 말소: 인수

- 비고: 인수 보증금 합계 0원 (제공된 정보상)

집합건물 등기부 요약

* 을1: 주택임차권, 권리자 박주리, 권리금액 75,000,000원, 말소: 인수 (전입 2022-08-26, 확정 2022-07-22)

* 기타 권리들은 말소될 예정입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 의정부역 인근의 번화한 상업지대에 위치하여 유동인구가 풍부하며, 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 혼재하고 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다.

1.4. 생활정보

교통

* 지하철: 의정부역 (1호선) 도보 이용 가능

* 버스: 인근 노선버스 정류장 다수 위치

편의시설

* 상업지구 내 위치하여 각종 쇼핑시설, 식당, 은행 등 생활 편의시설 접근이 용이합니다.

* 주위 환경: 근린생활시설 및 업무시설 혼재.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 선순위 임차인 존재: 박주리 씨는 75,000,000원의 보증금을 가진 선순위 임차인으로, 등기부상 "인수"로 기재되어 있습니다. 이는 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수해야 할 가능성이 있음을 시사합니다. 다만, 권리분석상 "인수 보증금 합계: 0원"으로 표기된 부분은 제공된 정보에 혼선이 있거나, 경매 절차상 보증금 변제가 다른 방식으로 처리될 가능성을 내포하므로, 법원에 대한 추가 확인이 반드시 필요합니다. 임차인의 권리가 낙찰자에게 부담이 될 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 대로3류(폭 25m~30m), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역(평화로) 등에 해당됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 의정부역 초역세권의 도시형생활주택으로, 최신 설비를 갖춘 소형 주거 공간입니다. 상업지대에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수하며, 역세권 개발에 따른 향후 가치 상승 잠재력도 기대됩니다. 다만, 7500만원의 선순위 대항력 있는 임차인이 존재하며, 등기부상 "인수"로 기재된 점은 권리 분석에 있어 가장 중요한 검토 사항입니다. "인수 보증금 합계: 0원"이라는 정보와 "말소: 인수" 표기가 상충되므로, 정확한 인수 조건 및 실제 낙찰자 부담 비용에 대한 철저한 법률 검토가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 의정부역 역세권: 탁월한 교통 접근성과 풍부한 유동인구 확보

* 소형 면적: 1인 가구 실수요 또는 소액 투자 임대 사업에 적합

* 상업지역 입지: 상업시설 및 업무시설 인접으로 인한 배후 수요 및 가치 상승 기대

* 신축급 건물: 비교적 최신 연식으로 유지보수 비용 부담 적음

1.8. 예상 입찰가

주변 시세 분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보(2026년 5월)를 분석한 결과, 평균 면적 약 12~20평대에서 평당 약 770만원 ~ 800만원 수준의 시세를 보입니다. 본건은 도시형생활주택으로 비교적 신축(2016년 준공)임을 감안할 때, 자체적인 감정가 5,200만원(평당 약 981만원)은 합리적인 수준으로 판단됩니다.

예상 입찰가 산정

본건의 감정가는 52,000,000원입니다. 인수해야 할 보증금 75,000,000원이 존재하지만, 권리분석상 "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있어 낙찰자가 추가적으로 보증금을 직접 부담하지 않을 가능성이 있습니다. 그러나 "말소: 인수" 표기는 낙찰자가 해당 임차권리를 인수해야 함을 의미하므로, 이 부분에 대한 추가 확인이 필수적입니다.

이러한 상황을 종합적으로 고려하고, 낙찰 후 보증금 부담 여부에 대한 불확실성을 감안하여, 감정가 52,000,000원을 기준으로 낙찰 가능성을 판단합니다.

최근 매매 사례 및 감정가를 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 48,000,000원 ~ 52,000,000원 범위로 예상됩니다. 법원 경매 진행 상황 및 입찰 경쟁률에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.