나이스옥션 법원경매 고양 2025타경65263 [1] 경기도 파주시 금촌동 1014-1 한일유앤아이 203동 8층802호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 환성감정 · 평가일 2026.01.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 금촌동 소재 "금신초등학교" 북측 인근에 위치하고, 주변은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로서, 쾌적성 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진입 용이하고, 인근으로 버스정류장 및 금촌역(경의중앙선)이 소재하여 대중교통편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 중 제8층 제802호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감, 내벽 : 벽지도배 및 타일 마감 등, 창호 : 새시 창호임.

이용상태

아파트 1개호로 이용 중임.(후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 옥내소화전, 승강기설비, 난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)((09.2.25))(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-07-11)(금신초등학교,반드시 파주교육지원청에 재확인 바람, 031-940-7245)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2014-07-11)(금신초등학교,반드시 파주교육지원청에 재확인 바람, 031-940-7245)<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

부동산등기사항전부증명서상 을구 순위 1번 2024년 3월 29일 제25586호 접수 주택임차권등기에 대하여 임차권자의 채권양수인인 신청채권자 주택도시보증공사가 2026. 5. 21.자 확약서(보증금 전액을 배당금에서 변제 받지 못하더라도 잔존임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의함)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경65263 (1)

소재지: 경기도 파주시 금촌동 1014-1 한일유앤아이 203동 8층802호

용도: 아파트

감정가: 272,000,000원

토지면적: 48.68㎡ (약 14.7평)

건물면적: 84.93㎡ (약 25.7평) - 전용면적 기준

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건물명: 한일유앤아이 203동 802호

사용승인일: 2007년 9월 17일

총층수: 15층 중 8층

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

본 건은 경기도 파주시 금촌동 소재 "금신초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로서, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.2. 2.교통상황

본 건까지 차량 진입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 경의중앙선 금촌역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 3.토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)로 지정되어 있습니다.

가축사육제한구역, 금신초등학교를 중심으로 하는 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

또한, 외국인 등의 특정 주택 거래 시 허가가 필요한 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다(25.8.26.~26.8.25.).

1.3. 권리분석

1.3. 1.말소기준권리 및 소멸예정 권리

말소기준권리는 2025년 12월 26일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정(갑5)입니다.

본 매각으로 인해 다음과 같은 권리들이 소멸될 예정입니다.

* 을구 1번: 주택임차권 (이 , 2024년 3월 29일 접수) - HUG 인수조건 변경으로 인해 말소 동의 제출되었습니다.

* 갑5: 강제경매 (주택도시보증공사, 2025년 12월 26일 접수) - 말소기준권리

* 갑6: 압류 (파주시, 2026년 3월 11일 접수)

1.3. 2.인수되는 권리

없음.

본 건은 HUG 인수조건 변경으로 인해 임차권자의 채권양수인인 신청채권자 주택도시보증공사가 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의하였습니다. 이에 따라 매수인에게 인수되는 권리는 없습니다.

1.3. 3.임차인 현황

* 임차인 (원 소유주): 이

* 보증금: 297,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 3월 25일

* 확정일자: 2022년 2월 25일

* 배당신고일자: 2024년 3월 29일

* 대항력: 없음

1.3. 4.등기부 요약

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (2007-11-09)

* 갑3: 소유권일부이전 (2018-10-22)

* 갑4: 공유자전원지분전부이전 (2019-10-30, 매매 금205,000,000원)

* 을1: 주택임차권 (이 , 297,000,000원, 2024-03-29 접수) - 말소 예정

* 갑5: 강제경매 (주택도시보증공사, 297,000,000원, 2025-12-26 접수) - 말소기준권리

* 갑6: 압류 (파주시, 2026년 3월 11일 접수) - 말소 예정

등기부채권 총액: 297,000,000원

1.4. 상권 및 생활정보

1.4. 1.상권 분석

본 건이 위치한 금촌동 일대는 아파트 단지와 주거시설이 밀집된 지역으로, 근린생활시설이 일부 혼재하고 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 주거 편의를 위한 시설들이 주로 입지해 있습니다.

1.4. 2.주변 시설

* 교육시설: 금신초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 편의시설: 인근에 로컬 마트, 편의점, 병원, 약국 등이 소재하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 본 건 및 주변 지역에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 파주시 내에서 폐기물처리시설 관련 논의가 진행 중인 것으로 파악되나, 본 물건지와 직접적인 연관성은 낮은 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 관련: 주택임차권의 채권양수인인 주택도시보증공사가 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다. 이는 법적인 문제 소지를 크게 줄이지만, 혹시 모를 사후 절차상의 복잡성을 완전히 배제하기는 어렵습니다.

* 임대 관계 미상: 현재 건물 내부 이용 현황 및 임대 관계는 파악되지 않았습니다 (원문: 임대관계는 미상임).

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 외국인 또는 특정 조건의 거래 시 허가를 받아야 하므로, 해당되는 경우 절차상 주의가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 금촌동에 위치한 아파트로, 주거 환경이 양호하고 교통 접근성 또한 보통 수준입니다. 권리 분석상 주택도시보증공사의 적극적인 채권 정리로 인해 인수되는 권리 없이 명확한 권리 관계를 가진다는 점이 가장 큰 장점입니다. 감정가와 최근 실거래가를 비교 분석하여 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 명확한 권리 관계: HUG의 확약서 제출로 임차권 관련 문제가 해결되어 낙찰 후 명도 및 등기 이전 절차가 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

* 주거 편의성: 초등학교가 인접해 있어 가족 단위 거주자에게 유리하며, 주변 생활 편의시설 이용도 가능합니다.

* 시세 차익 가능성: 최근 실거래가 추이와 향후 파주시 지역 개발 계획 등을 고려하여 투자 가치를 판단할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 272,000,000원

최근 실거래가 분석:

* 2025년 9월: 275,000,000원 (7층)

* 2026년 4월: 250,000,000원 (8층)

* 2026년 4월: 265,000,000원 (8층)

최근 2026년 4월 8층 실거래가 평균은 약 257,500,000원입니다.

본 건은 8층으로, 최근 실거래가와 유사한 수준에서 감정가를 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 인수되는 보증금이 없으므로, 해당 물건의 시장 가치를 반영한 금액으로 접근해야 합니다.

제안 입찰가: 260,000,000원 (감정가 대비 약 95.6%)

이는 최근 2026년 4월 거래된 8층 물건의 최고가(265,000,000원)와 감정가(272,000,000원)를 고려한 보수적인 접근입니다.

입찰 시에는 본인의 자금 계획과 시장 상황을 충분히 고려하여 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.