나이스옥션 법원경매 고양 2025타경65141 [1] 경기도 파주시 조리읍 대원리 311-12 삼성타운 비동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국보감정 · 평가일 2026.01.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 조리읍 대원리 소재 "대원1리마을회관" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 단독주택, 각종 근린생활시설, 공장, 농경지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건내 2층 202호로서, (사용승인일: 2018.05.17) 외벽: 드라이비트 및 석재붙임 마감 등, 내벽: 벽지도배 및 일부 타일마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택(후첨 내부구조도 참조)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 3필 일단의 부정형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역 (전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택) 임.

공부와의 차이

본건 공부상 명칭 비동으로 기재되어 있으나 외관상 106동으로 되어있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 공동현관에 '106'동으로 표시되어 있음.
2. 2022년10월24일 접수제76805호 주택임차권등기에 대하여 임차권자 박민주의 승계인 주택도시보증공사가 2026.5.21.자 확약서(임대차보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의함)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

고양지원 2025타경65141 (1)

1.2. 소재지

경기도 파주시 조리읍 대원리 311-12 삼성타운 비동 2층202호

1.3. 용도

다세대주택

1.4. 감정가

233,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 80.39㎡ (약 24.32평)

토지 지분: 80.39㎡ (약 24.32평)

건물면적: 72.24㎡ (약 21.86평)

건물 지분: 72.24㎡ (약 21.86평)

1.6. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매 구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

주택도시보증공사 (HUG)

1.9. 특이사항

공동담보, HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 조리읍 대원리 소재 "대원1리마을회관" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 각종 근린생활시설, 공장, 농경지 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

2.3. 도로상태

본건 남서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해 있음.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역 (전방지역:25km), 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26~26.8.25, 외국인 등의 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)임.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

없음

3.2. 말소기준권리

압류 (남인천세무서장, 2022.06.27, 갑3)

3.3. 인수되는 권리 및 임차보증금

인수되는 권리 및 임차보증금은 없습니다. (총 인수 보증금 합계: 0원)

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-10-21

대항력: 없음

* 임차인: 박

보증금: 222,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-09-18 (등기부상)

확정일자: 2020-08-28

대항력: 없음

비고: 주택임차권 등기 말소 동의서 제출 (HUG 승계인)

3.5. 주택임차권 등기

박민주 (2022.10.24 접수 제76805호)

HUG 승계인에 의해 말소 동의서가 제출되었으며, 매각으로 소멸 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 시세 (2026년 5월 기준)

최근 매매 사례 분석 결과, 동일 지역(조리읍 대원리) 내 신축(2023년) 다세대주택 '루체하우스'는 면적 63.8㎡~69.75㎡가 3.3억~3.6억 원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 510만 원 이상의 높은 시세를 형성하고 있음을 보여줍니다. 반면, 연식이 오래된(2003년) '동문모닝빌'은 면적 59.31㎡가 1억 원에 거래되어 연식에 따른 시세 차이가 큰 것으로 파악됩니다.

4.2. 시세 분석

본건(삼성타운, 2018년 건축, 72.24㎡)의 감정가는 233,000,000원으로, 평당 약 322.5만 원 수준입니다. 이는 최근 신축 건물 시세보다는 낮지만, 연식 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다. 신축 건물의 높은 실거래가를 감안할 때, 본건 또한 잠재적인 가치 상승 여력이 있는 것으로 분석됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 2층 202호이며, 사용승인일은 2018년 5월 17일입니다. 건물 내 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비 및 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

"대원1리마을회관" 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 공장, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다. 상세한 편의시설 현황은 추가적인 현장 조사 또는 지도 서비스 확인이 필요합니다.

5.3. 주변 환경

현재 제공된 정보상 특이 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 정확한 위치(경기도 파주시 조리읍 대원리 311-12)를 기준으로 지도 서비스에서 주변 시설을 검색하여, 주거 환경에 영향을 줄 수 있는 시설(예: 대규모 공장, 폐기물 처리 시설 등)이 있는지 추가적으로 검토하는 것이 권장됩니다.

5.4. 건물 명칭 관련 특이사항

공동현관에는 '106'동으로 표시되어 있으나, 공부상 명칭은 '비동'으로 기재되어 있습니다. 이 점을 인지하고 현장을 방문하는 것이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계

모든 등기부상 권리(압류, 경매개시결정 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다. 임차인 박민주의 경우 보증금 222,000,000원이 있으나, 대항력이 없고 HUG 승계인이 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소에 동의하였으므로 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

6.2. 건축물 관련

건물 명칭 관련하여 '비동'과 '106동' 표기의 불일치가 있어, 내부 진입 시 혼선이 있을 수 있습니다.

6.3. 지역 규제

본건 소재지는 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 특정 조건(외국인 등)의 거래 시 허가가 필요합니다. (2026년 8월 25일까지)

7. 종합 의견

본건은 경기도 파주시 조리읍 대원리 소재 삼성타운 내 다세대주택으로, 2018년에 사용승인을 받은 비교적 신축 건물입니다. 권리관계가 명확하여 낙찰자가 인수하는 부담이 없으며, 주변 신축 다세대주택의 높은 시세를 고려할 때 감정가 대비 매력적인 가격으로 취득할 수 있는 기회를 제공할 수 있습니다. 다만, 건물 명칭 표기 불일치 및 토지거래허가구역 지정 등은 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 권리 안전성

모든 권리가 매각으로 소멸되므로, 인수되는 권리나 부담 없이 안전하게 소유권을 확보할 수 있습니다.

8.2. 신축급 건물

2018년식 건물로, 비교적 최신 건물이므로 별도의 대규모 수리 없이 즉시 거주하거나 임대가 가능합니다.

8.3. 시세 상승 잠재력

주변 신축 단지의 높은 실거래가는 본건의 향후 가치 상승 가능성을 시사하며, 현재 감정가 수준에서 취득 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 인수 보증금

0원

9.2. 감정가

233,000,000원

9.3. 시장 분석 기반 예상가

본건의 감정가는 233,000,000원이며, 평당 약 322.5만 원입니다. 주변의 신축 건물(2023년식)이 평당 약 510만 원 이상에 거래되는 것을 감안하면, 본건(2018년식)의 감정가는 보수적인 수준으로 판단됩니다. 모든 권리가 소멸되는 점과 시장 상황을 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상도 고려해볼 수 있습니다.

9.4. 예상 입찰가 범위

감정가 233,000,000원을 기준으로, 95% ~ 105% 수준의 입찰가를 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 221,350,000원 ~ 244,650,000원

9.5. 제언

최종 입찰가 결정은 반드시 본건의 현장 방문을 통해 건물의 내부 상태, 관리 상태 등을 면밀히 확인하고, 최신 부동산 시장 동향을 반영한 신중한 분석 후에 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.