나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경6144 [1] 경기도 양주시 옥정동 905-1 힐스테이트양주옥정파티오포레2단지 608동 1층 12호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우신 · 평가일 2026.01.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 옥정동 소재 "옥정중학교" 북서측 인근에 위치하며 주위는 공동 주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지조건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상태 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사지붕 3층 중 1층 12호(1층~3층 복층형)로서 (사용승인일 : 2024.06.28) 외벽 : 치장벽돌 마감 등 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등 창호 : 샷시 창호임

이용상태

도시형생활주택(연립주택 : 1층~3층 복층형 : 방3, 알파룸, 거실, 다용도실, 욕실겸화장실3, 드레스룸, 계단실, 현관, 다락 등)으로 이용 중임. (소유자 및 이해관계인 부재와 집합건축물대장상 건축물 현황도를 기준하여 내부 이용상태를 표기함).

설비내역

급배수, 상하수도, 위생설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 인접토지와 평탄하며 연립주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 10 미터 내외의 포장도로에 접하며 단지와 외곽 공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,2 : 제2종전용주거지역, 지구단위계획구역(옥정지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 택지개발지구. 기호 3 : 제2종전용주거지역, 지구단위계획구역(옥정지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 택지개발지구. 기호 4~5 : 제2종전용주거지역, 지구단위계획구역(옥정지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 배출시설설치제한지역, 토석체취제한지역, 성장관리권역, 택지개발지

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상. 기 타 : -.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경6144 (1)

소재지: 경기도 양주시 옥정동 905-1 힐스테이트양주옥정파티오포레2단지 608동 1층 12호

건물구조: 철근콘크리트조 경사지붕 3층 중 1층 12호 (1층~3층 복층형)

사용승인일: 2024년 06월 28일

용도: 도시형생활주택 (연립주택)

감정가: 825,000,000원

토지 면적: 206.19㎡ (약 62.37평)

건물 면적: 84.97㎡ (약 25.70평) (전용면적 기준)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 양주시 옥정동 소재 "옥정중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동 주택, 단독 주택, 근린 생활 시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 입지 조건 및 주위 환경은 보통입니다.

교통 상황: 본건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상태는 무난합니다.

도로 상태: 본건 남측으로 폭 약 10미터 내외의 포장 도로에 접하며 단지와 외곽 공도와 연계되어 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건 토지는 제2종 전용 주거 지역, 지구 단위 계획 구역(옥정 지구), 소로 1류(폭 10m~12m), 가축 사육 제한 구역, 상대 보호 구역, 성장 관리 권역, 택지 개발 지구 등에 속해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소 기준 권리: 을1 (2024-08-22) 신한은행 근저당권 (509,300,000원)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권

등기부 요약:

갑2: 소유권이전 1번 신탁 등기 말소 (2024-08-22)

을1: 근저당권 신한은행 (2024-08-22) 509,300,000원 (말소 기준 권리)

을2: 근저당권 주식회사아이엠캐피탈 (2024-08-22) 120,000,000원 (말소)

갑4: 가압류 주식회사케이비국민카드 (2025-07-21) 9,050,777원 (말소)

갑5: 임의 경매 신한은행 (2025-12-18) 477,355,400원 (본건 경매 개시)

갑6: 가압류 주식회사우리카드 (2026-01-22) 11,675,527원 (말소)

갑7: 압류 양주시 (2026-03-05) (말소)

총 채권액: 650,076,304원

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계 미상.

1.3. 상권분석

주변 상권: 공동 주택, 근린 생활 시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역으로, 상권 형성 초기 단계 또는 성장 단계에 있습니다.

교통 접근성: 차량 및 대중교통 이용이 편리하여 접근성이 좋습니다.

주변 개발 현황: 옥정 지구 지구 단위 계획 구역으로, 지속적인 개발이 예상되는 지역입니다.

혐오 시설: 주변 지역에 대한 정보 분석 결과, 특별한 혐오 시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 인근에 "옥정중학교"가 위치하여 교육 환경 보호 구역으로 지정된 점을 고려할 때, 주거 환경은 양호한 편으로 판단됩니다. 다만, 현장 방문을 통해 최종 확인이 필요합니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설: 단지 내 및 인근 근린 생활 시설을 통해 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

교육시설: "옥정중학교"가 북서측 인근에 위치하며, 단지 내외에 학교 및 교육 관련 시설이 자리 잡고 있습니다.

주거 환경: 2024년 6월 사용 승인된 신축급 도시형 생활 주택 단지로, 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 관련: 임대 관계가 미상이며, 인수되는 보증금이 없는 것으로 파악됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없으므로, 명도 가능성 및 예상 소요 비용에 대한 사전 조사와 면밀한 현장 확인이 필수적입니다.

권리 관계: 등기부 상 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 예정이나, "지상권"은 소멸되지 않을 수 있습니다. 해당 권리가 등재되어 있을 경우, 새로운 소유주는 이를 인수해야 하므로 물건 가치에 영향을 미칠 수 있습니다. 입찰 전 반드시 해당 권리 여부 및 내용을 확인해야 합니다.

물건 상태: 2024년 6월에 사용 승인된 신축 건물이지만, 공사상 하자, 내부 상태, 설비 이상 유무 등은 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

유동화 물건: 본 건이 유동화 물건으로 분류되어 있어, 일반 물건과는 다른 취득 및 관리 절차가 있을 수 있습니다. 이는 매각 이후 자산 관리나 처분 시 추가적인 고려 사항이 될 수 있음을 시사합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 양주시 옥정동에 위치한 힐스테이트양주옥정파티오포레2단지 내 608동 1층 12호 도시형 생활 주택입니다. 2024년 6월에 사용 승인된 신축 건물로서, 약 84.97㎡ (약 25.70평)의 전용 면적을 갖춘 복층형 구조입니다.

주변은 계획적인 택지 개발 지구로, 옥정중학교를 비롯한 교육 시설과 근린 생활 시설이 인접해 있어 주거 환경이 양호합니다.

권리 분석 결과, 신한은행의 근저당권이 말소 기준 권리이며, 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성에 유의해야 합니다.

임차인의 보증금 인수 의무는 없으나, 임대 관계가 미상이고 실제 점유자에 대한 파악이 필요하며, 이를 통해 명도 관련 리스크를 관리해야 합니다.

본 건은 유동화 물건이라는 특이사항이 있으며, 이는 향후 절차 진행 시 참고해야 할 부분입니다.

최근 인근 유사 단지의 매매 사례를 볼 때, 본 물건의 감정가(8.25억원)는 시세(약 6억~7.2억원) 대비 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

신축 급 건물: 2024년 6월 사용 승인을 받은 비교적 새로운 건물로, 향후 하자 발생 가능성이 낮고 주거 만족도가 높습니다.

양주 옥정 신도시 잠재력: 수도권 신도시의 개발 호재와 함께 지역 가치 상승 잠재력이 있는 지역입니다.

복층형 구조의 희소성 및 활용도: 내부 공간 활용도가 높은 복층형 구조는 실거주자 및 투자자 모두에게 매력적인 요소입니다.

양호한 주거 입지: 학교 및 생활 편의 시설 접근성이 용이한 주거 중심 지역에 위치합니다.

시세 대비 높은 감정가: 최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정되어 있어, 유찰 후 가격 조정 시 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 발생할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 시세: 본건과 유사한 면적 및 조건의 인근 단지(예: 라피아노스위첸양주옥정1단지)의 최근 매매가는 약 601,770,000원 ~ 727,310,000원 수준입니다.

감정가: 825,000,000원

산정 근거:

본 물건의 감정가(8.25억원)는 최근 유사 단지의 최고 매매가(7.27억원)보다 높게 책정되어 있습니다. 이러한 경우, 통상적으로 첫 매각 기일에는 유찰될 가능성이 높으며, 이후 감정가가 순차적으로 조정될 수 있습니다.

투자 전략은 조정된 최저 입찰가를 기준으로, 시장 시세의 70~80% 수준에서 접근하는 것이 일반적입니다.

최고 시세인 7.27억원의 70~80% 수준을 적용하면 약 5.1억원 ~ 5.8억원 범위의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

제안:

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 약 510,000,000원 ~ 580,000,000원 사이에서, 또한 유찰 횟수에 따른 최저 입찰가를 확인한 후, 해당 가격을 기준으로 상향 조정하는 전략을 고려해 볼 수 있습니다.

단, 소멸되지 않는 지상권의 존재 여부, 임대 관계 미상으로 인한 명도 리스크, 유동화 물건의 특수성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 입찰 전 반드시 최신 매각 정보 및 현장 확인을 통해 리스크를 재점검하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.