나이스옥션 법원경매 고양 2025타경65249 [1] 경기도 고양시 일산서구 덕이동 1529 하이파크시티 일산파밀리에2단지 202동 24층2402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 천호감정 · 평가일 2026.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 "한산초등학교" 북서측 인근에 위치하고 주위는 동유형의 아파트단지, 근린생활시설, 다세대주택, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 주위를 통과하는 대중교통의 운행빈도 등을 고려컨데 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 27층 건물내 제24층 제2402호로서, 외벽: 석재붙임 및 몰탈위페인팅 등 마감 내벽: 벽지도배 및 타일붙임 마감 등 창호: 샤시 창호임.

이용상태

아파트(후첨. 내부구조도 참조)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체적으로 부정형의 토지로 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트 단지내 도로는 외곽 공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

가격시점 현재 지적미정리상태로 토지이용계획확인서 발급이 불가함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인 부재로 세부내역 미상임. 본건 아파트는 대지권 미정리 상태임.

물건 비고

1. 대지권 미등기이나(그 비율은 62.5596㎡ 임) 최저매각가격에 대지권가격이 포함되었으며, 2026.4.16.자 일산서구청 및 우리은행의 사실조회 회신서에는 대지권미등기 지분을 포함한 계약서 사본이 첨부 됨.
2. 2026. 4. 16.자 일산서구청의 사실조회 회신서에는 매매대금 납부확인서가 제출 됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2025타경65249 (1)

* 소재지: 경기도 고양시 일산서구 덕이동 1529 하이파크시티 일산파밀리에2단지 202동 24층2402호

* 용도: 아파트

* 감정가: 595,000,000원 (5억 9천 5백만원)

* 건물 면적: 121.66㎡ (약 36.78평)

* 전용면적: 121.66㎡ (약 36.78평)

* 분양면적: 제공된 정보에서 해당 유닛의 분양면적은 직접적으로 명시되어 있지 않습니다. (참고: 단지 전체 연면적 약 279,871.19㎡)

* 토지 면적: 0.00㎡ (토지 사용 권리는 대지권으로 인정됨)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 "한산초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 동유형의 아파트 단지, 근린생활시설, 다세대주택, 학교, 공원 등이 혼재된 지역입니다. 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 주변을 통과하는 대중교통 운행 빈도 등을 고려할 때 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태: 본건 아파트 단지 내 도로는 외곽 공도와 잘 연계되어 있습니다.

* 주변 시설:

* 초등학교: 한산초등학교가 인근에 위치합니다.

* 공원: 인근에 공원이 있어 쾌적한 환경을 제공할 것으로 예상됩니다.

* 상업시설: 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 해당 지역은 대규모 아파트 단지가 밀집한 주거 지역으로, 일반적으로 알려진 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공업 단지 등)의 직접적인 인접 가능성은 낮습니다. 다만, 정확한 정보는 현장 방문 및 상세 지도 확인이 필요합니다.

1.2. 권리분석

* 경매 구분: 부동산강제경매 (채권자: 주택도시보증공사)

* 말소기준권리: 2017년 2월 16일 우리은행 근저당권 (을1)

* 임차인 현황:

* * 임차인: 주택도시보증공사 (정경근)

* 보증금: 430,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-06-30

* 확정일자: 2022-06-27

* 배당신고일자: 2024-07-09

* 대항력: 없음 (말소기준권리보다 늦은 주택임차권 등기 후 말소되었으며, 배당신고를 하였으므로 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수하지 않습니다. 해당 임차인은 말소 대상입니다.)

* 등기부 요약:

* 집합건물 등기부상 소유권이전(매매 신탁재산의 처분) 후 우리은행 근저당권(말소), 주택도시보증공사 주택임차권(말소), 주택도시보증공사 강제경매개시결정(본건)이 등기되었습니다.

* 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다. (물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:' 부분은 명확하지 않아 추가 확인이 필요하나, 등기부상 확인되지 않아 통상적인 경매 절차에 따라 소멸될 것으로 예상됩니다.)

* 특이사항:

* 대지권미등기: 본건은 대지권이 등기되지 않은 상태입니다. (그 비율은 62.5596㎡로 추정됨)

* 중요: 대지권 미등기 상태이나, 최저매각가격에 대지권 가격이 포함되었으며, 관련 계약서 사본 및 매매대금 납부 확인서가 일산서구청 및 우리은행 사실조회 회신서(2026.4.16.)에 첨부되어 있습니다. 이는 대지권 확보 및 관련 절차가 진행 중이거나 완료되었음을 시사합니다.

1.3. 상권분석

* 주거 단지 중심: 본건은 "하이파크시티 일산파밀리에2단지" 내 위치하여 안정적인 배후 수요를 갖춘 대규모 주거 단지입니다.

* 생활 편의 시설: 단지 주변으로 근린생활시설, 학교, 공원 등이 분포하여 거주민을 위한 기본적인 상업 및 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다.

* 개발 잠재력: 일산서구 지역은 지속적인 도시 개발 및 인프라 확충이 이루어지고 있어 향후 지역 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 아파트 정보:

* 단지명: 하이파크시티 일산파밀리에2단지

* 주소: 경기도 고양시 일산서구 덕이동 1529

* 사용승인일: 2011년 3월 31일

* 총 동수: 12동

* 총 세대수: 1,228세대

* 최고층/최저층: 29층 / 3층 (본건은 24층)

* 주차: 총 2,326대 (지하 2,317대, 지상 9대) - 세대당 약 1.9대 수준으로 넉넉한 편입니다.

* 관리사무소 연락처: 031-932-7442

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등

1.5. 잠재적 리스크

* 대지권 미등기: 가장 큰 리스크 요인입니다. 현재 대지권 미등기 상태이나, 최저매각가격에 대지권 가격이 포함되었고 관련 서류가 확보된 점은 긍정적입니다. 하지만, 경매 진행 및 낙찰 후 대지권 확보 과정에서 예상치 못한 추가 비용이나 시간이 소요될 가능성을 배제할 수 없습니다. (관련 증빙 서류 확인 필수)

* 가격 괴리: 감정가 595,000,000원에 비해 최근 실거래가가 44,500,000원 ~ 52,000,000원 수준으로 형성되어 있어, 감정가가 시세 대비 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 최저매각가격이 감정가와 동일하므로, 높은 가격에서 유찰될 가능성도 있습니다.

* 임차인 권리: 본건에 등기된 임차인은 대항력이 없으며, 말소 대상이므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동에 위치한 하이파크시티 일산파밀리에2단지 내 아파트로, 121.66㎡ (약 36.78평)의 넓은 면적을 갖추고 있습니다. 단지는 2011년에 건축되어 비교적 신축이며, 쾌적한 주거 환경과 우수한 편의 시설을 갖추고 있습니다. 교통 접근성 또한 양호한 편입니다.

가장 큰 장점은 넓은 면적과 편리한 생활 인프라입니다. 반면, 대지권 미등기 상태는 중요한 리스크 요인으로, 이에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 다행히 관련 서류가 확보되어 있어 리스크가 상당 부분 완화될 가능성은 있으나, 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있음을 인지해야 합니다.

또한, 최근 실거래가와 감정가(최저매각가격) 간의 상당한 괴리가 존재합니다. 이는 가격 조정의 기회로 작용할 수도 있지만, 높은 최저매각가격으로 인해 낙찰이 어렵거나, 향후 시세 하락 가능성을 시사할 수도 있습니다.

따라서 본 물건은 대지권 미등기 리스크를 감수하고, 시세 대비 합리적인 가격에 낙찰받는다면 장기적인 관점에서 투자 가치를 가질 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 전용 면적: 121.66㎡ (약 36.78평)으로 4인 이상 가구가 거주하기에 충분한 공간을 제공합니다.

* 우수한 단지 인프라: 신축급 아파트 단지로 단지 내 편의시설 및 녹지 공간이 잘 갖춰져 있습니다.

* 잠재적 시세 상승: 일산서구 지역의 지속적인 개발 및 인프라 확충 등을 고려할 때, 향후 지역 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 대지권 미등기 리스크 해소 가능성: 관련 서류가 확보되어 있어, 추가 확인 후 문제 해결 시 큰 이점이 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 시세 분석:

* 2026년 6월 실거래가: 44,500,000원 ~ 52,000,000원 (121.66㎡ 기준, 5~14층)

* 본건 물건: 202동 24층 (121.66㎡)

* 최근 실거래가를 고려할 때, 24층 고층임을 감안하면 해당 물건의 현재 시세는 약 53,000,000원 ~ 55,000,000원 수준으로 추정됩니다. (단, 이는 일반적인 시장 분석이며, 실제 가치는 현장 조사 및 추가 정보에 따라 달라질 수 있습니다.)

* 감정가 및 최저매각가격: 595,000,000원 (5억 9천 5백만원)

* 최근 실거래가보다 약 7천만 원 ~ 1억 5천만 원 가량 높게 책정되었습니다.

* 권리 분석:

* 대항력 있는 임차인 없음 (인수 보증금 0원)

* 대지권 미등기 리스크 존재 (관

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.